Türkiye’de gayrimenkul ve inşaat sektörü, kendi yağında kavrulan ama hem ekonomik büyümeye hem de istihdama en büyük katkıyı sağlayan sektörlerden biri… Şu anda sancılı bir süreçten geçiyor. Döviz kurundaki dalgalanmalar, maliyet artışları, kredi faizlerinin yükselmesi ve satış hızının yavaşlamasıyla birlikte sektörde son 10 yılda oluşan ezberler de bozuluyor.
Arz talebe uygun değil
Gayrimenkul sektöründe alt ve orta gelir grubu mevcut fiyatlara ulaşmakta zorluk çekerken, orta üst ve lüks üretimde arz fazlası yaşanıyor. Vergi düzenlemesi ve arsa üretimi olmadığı için dar gelirlinin ev sahibi olabilmesi zorlaşıyor. TOKİ’nin İstanbul’da üreteceği 1500 konut için 103 bin ailenin başvurması, orta ve alt gelir grubu için durumun hiç de iç açıcı olmadığını ortaya koyuyor. Faizlerin geçmiş dönemlere oranla yüksek seyri nedeniyle banka kredisi kullanma oram son dönemde iyice azaldı. Faizden kaçanlar senetli satışlara yönelirken firmalar da adeta bankacılığa soyundu. Markalı konutlarda müteahhit kredisi yani senetle satışların oram yüzde 50 seviyesini aşarken, kredili ve peşin saüşlann oram azalıyor. Merkezi lokasyonlardaarsa fiyatlarının yüksek oluşu erişilebilir konut üretimini gittikçe zorlaştırıyor. Sektördeki KDV oranının yüzde 18’e yükseltilmesi artan verilgi yükü şirketlerin kâr marjını yüzde 10 ila yüzde 15 civarında düşürdü. Bunun etkisinin önümüzdeki dönemde tüketiciye yansıması bekleniyor. İnşaat malili için niteyetlerindeki artış da dikkate alındığında, iki haneli rakamlarla fiyat artışı yeni dönemde kaçınılmaz görünüyor.
Maceracılar elenecek
Tanıtılan konut projeleri ve sektöre yeni giren oyuncular yatırım iştahının sürdüğünü gösteriyor, ancak 300-400 bini İstanbul’da olmak üzere 1 milyon konutun üzerinde stok oluşması talebe uygun arzın olmadığım ortaya koyuyor. Doğru lokasyonda, doğru projeler geliştirip doğru fiyatlama ile satışa sunan inşaat şirketleri için şu anda sorun yok, eğer oluşan stok 2-3 yıl içerisinde eritilmezse sektörün üzerinde dolaşmaya başlayan kara bulutlar yerini kusursuz bir fırtınaya bırakabilir. Türkiye’nin jeopolitik konumundan dolayı karşı karşıya kaldığı riskler, terör olayları ve politik atmosferdeki gerilim bu havayı destekleyen bir tablo ortaya çıkartıyor. Maceracılarla gerçek oyuncuların ayırt edileceği bir döneme giriliyor. Son yıllarda farklı iş kollarında faaliyet gösteren çok sayıda girişimci inşaat sektöründeki canlılığı ve yüksek rant algısı nedeniyle gayrimenkul sektörüne iş yapmaya soyundu. Türkiye genelinde yaklaşık 1 milyon inşaat firması ve müteahhitlik hizmeti veren kurum bulunuyor. Her yıl 200 ve üzerinde konut üreten şirket sayısının 250 olduğu dikkate alındığında, firmaların büyük bölümünün sürekli iş yapan profesyonel kurumlar olmadığı ortaya çıkıyor. Yeni piyasa koşullarında uzun vadeli plan yapan şirketler için sorun görünmüyor ama bu işe kısa vadeli hedeflerle girenleri zorlu bir süreç bekliyor.
Yabancı satışı önem kazanacak
Yabancıların gayrimenkul edinmesinin önünü açan Mütekabiliyet Yasası'nın etkilerini satışlarda görmeye başladık. Her ay yükselen bir grafik olduğu, resmi rakamlarda da yansıyor. Ancak 1 milyonnu aşan konut satışı içinde yabancıların payı yüzde 1 seviyelerinde. Toplam işlem hacmi içindeki payının artması için nitelikli yabancı gayrimenkul yatırımcısını bulup Türkiye'de ev satmak için çok fazla tanıtım yapılması gerekiyor.
