İstanbul Konut Piyasası Mayıs 2022 Değerlendirme Raporu..

İstanbul özelinde, Mart ayında sermaye kazancı ve brüt kira getirisinden oluşan toplam getiri, aylık bazda %10,21; yıllık bazda ise %126,97 oranında gerçekleşmiştir. Geriye dönük 12 yıllık dönemde İstanbul’daki konut yatırımlarının yıllık ortalama toplam getirisi (%22,33), altın (%24,96) dışındaki finansal yatırım araçlarının getirilerinden daha yüksek oranda gerçekleşmiştir. Yatırım aracı seçiminde rol oynayan en önemli faktörler; seçilecek yatırım aracının güvenilir/ bilinir olması, düzenli getirisinin olması ve getirisinin yüksek olması şeklinde sıralanabilir. (Kaynak: TÜİK & TCMB)

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası tarafından yayımlanan Mart ayı Konut Fiyat Endeksi verileri incelendiğinde, İstanbul genelinde konutlarda aylık %9,81; altı aylık %74,48; yıllık %122,00 ve 5 yıllık periyotta %68,73 oranında nominal artış (sermaye kazancı) gözlemlenmiştir. Gayrimenkulde tasarrufların tutulma nedenlerinin başında; finansal araçlara kıyasla daha güvenilir olması, uzun vadede değer kaybetmemesi ve getirisinin diğer yatırım araçlarından yüksek olması geldiği düşünülmektedir. Mart ayında İstanbul’daki yıllık reel getiri ise %40,85 düzeyindedir. Diğer taraftan, Nisan ayı için İstanbul konut fiyat endeksi beklenti değerimiz 301,79 puandır (aylık endeks değişim beklentisi: +%10,28). (Kaynak: TÜİK & TCMB)

2022 yılı ilk çeyrek dönemde arz ve talepte yaşanan gerilemeye rağmen fiyatlarda artış eğiliminin devam etmesi, fiziki ürün olan gayrimenkulün bir finansal tercih olarak değerlendirilmesinin sonucudur. Bu süreci Giffen Paradoksu ile de bu açıklamak mümkündür: «Yüksek enflasyon beklentisi ortamında fiyatların daha da artacağı endişesiyle gerçeklesen panikten kaynaklanan yoğun alımlar.» (Kaynak: TÜİK & TCMB)

MintLab tarafından türetilen «Konut Kredi Taksit-Hane Gelir Oranı» verilerine göre, İstanbul’da 100m2 bir ev için Mart ayında TCMB tarafından ilan edilen ortalama satış fiyatı kullanılarak hesaplanan bir ev alımında (ortalama ev satış fiyatı: 1.534.100 TL) kullanılacak konut kredisi aylık taksitlerinin hane halkı net harcanabilir gelirinin %57’si oranında olduğu görülmektedir. Yurt dışı uygulamalarda, bu oranın %28’in altında olmasının sağlıklı bir ödeme planı açısından önemli olduğu vurgulanmaktadır. (Kaynak: TÜİK & TCMB & MINTLAB)

MintLab tarafından türetilen «Konut Satın Alma Gücü Endeks» verilerine göre, İstanbul’da Mart ayında endeks değeri eşik değer olan 100’ün altında 58 puan olarak ölçülmüştür. Satın alma gücü önceki aya kıyasla %11 oranında zorlaşmıştır. Konut fiyatları, hane harcanabilir net geliri ve kredi faiz oranlarındaki gelişmeler konut satın alama gücü eğilimini şekillendirmektedir.