Cushman & Wakefield tarafından hazırlanan “Türkiye Gayrimenkul Pazarı 1. Çeyrek 2020” raporuna göre İstanbul ofis pazarında genel arz 6.46 milyon metrekare olarak 2019’un son çeyreği ile aynı seviyede kaldı.
Ofis raporunda dikkat çeken başlıklar şöyle:
Pazar göstergeleri
Birincil Kiralar: Yılın ilk çeyreğinde kısıtlı olsa da COVID-19 küresel salgınına paralel olarak kiraların kısa ve orta vadede gevşemesi beklenmektedir
Birincil Getiri Oranları: Birincil getiri oranların kısa ve orta vadede daha az etkilenmesi beklenmektedir
Arz: Düşük tempoda da olsa mevcut geliştirme projelerine ile artmasına karşın, yeni yapı ruhsatlarında düşüş kaydedilirken planlanan yeni projeler oldukça kısıtlıdır.
Talep: Yılın ilk çeyreğinde artış gösterirken, pandeminin etkisiyle önümüzdeki dönemde yavaşlaması beklenmektedir.
Genel Bakış
Türkiye ekonomisi 2019 yılının son çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre %6 büyüme
kaydetmesine karşın, COVID-19 pandemisinin yansıması olarak finansal ve reel sektör güven endeksleri Mart 2020’de bir önceki çeyreğe göre belirgin düzeyde azalış gösterirken, küresel salgından kaynaklanan sert rüzgarlar yıl sonu büyüme tahminlerinde geniş bir belirsizliğe neden olmaktadır. Bununla birlikte, mevsim etkilerinden arındırılmış işsizlik oranı geçtiğimiz çeyrek boyunca düşüşünü koruyarak Ocak 2020’de %12,6 olarak gerçekleşmiştir. Öte yandan, yıllık enflasyon oranı Mart ayında %11,86 olarak kaydedilirken, yıl sonu enflasyonun düşen enerji fiyatlarıyla düşüş göstermesi beklenmektedir. Bununla birlikte, COVID-19 pandemisinin yaratacağı etkilerin yanı sıra, döviz kurunda devam eden dalgalanmalar ofis kiralama ve yatırım aktiviteleri üzerinde etkili olacaktır.
Kullanıcı Odağı
İstanbul ofis pazarında genel arz 6.46 milyon metrekare olarak aynı seviyede kalmıştır. Birinci çeyrekte kaydedilen kiralama işlemleri yaklaşık 90 bin 863 metrekare olarak gerçekleşirken, bir önceki çeyreğe ve geçen yılın aynı dönemine göre sırasıyla %39.62 ve %6.48 oranlarında artış göstermiş olup, devam eden kiralama işlemlerinin sonuçlanması ile kiralama talebi yılın ilk çeyreğinde belirgin bir ivme kazanmıştır.
Birinci çeyrekte, metrekare bazında anlaşmaların, %46,13’ü Anadolu yakasında bir önceki çeyreğe göre önemli ölçüde azalma göstererek gerçekleşmiş olup, %21,21’i MİA’da, %32,66’sı geçen yılın iki yarısında kıyasla oldukça belirgin bir artış kaydederek MİA dışında Avrupa yakasında gerçekleşmiştir. Başlıca yeni kiralama işlemleri arasında; Gizli (12.000 m², Akyaka Plaza), A101 (8.622 m², Ege Yapi Premium), Beymen (8.263 m², Vadistanbul), Gizli (6.000 m², Özsoylular Plaza), Karaca (5.141 m², Now Bomonti), Honda (4.380 m², Tanyol Plaza) ve EnerjiSA (4.500 m², My Office) bulunmaktadır. Bununla birlikte, ilk çeyreğin sonunda boşluk oranı genel olarak az bir oranda düşüşle %24,1 olarak kaydedilmiştir.
Yatırım Odağı
Küresel salgın paralelinde yılın ilk çeyreğinde büyük çaplı bir ofis yatırım işlemi kaydedilmezken, yatırım faaliyetlerinin yeniden fiyatlandırma ile kısa ve orta vadede tekrar hız kazanması beklenmektedir.
Genel Görünüm
- Türkiye’de etkilerini yılın ilk çeyreğinin sonlarına doğru etkisini net olarak göstermeye başlayan küresel salgın paralelinde uzaktan çalışma disiplini şirketler tarafından büyük ölçüde test edilirken bu durumun ofis pazarının itici güçleri, iş yeri yoğunluğu ve çalışan sağlığı ve güvenliğine odaklanan esnek ofis alanları olacaktır. Bununla birlikte iş yeri optimazyonuna yönelik stratejiler, uzun vadede ofis taleplerini şekillendirecektir. Sosyal mesafe uygulamasının giderek yaygınlaşması, akıllı ofis binalarının da son teknoloji ve otomasyon uygulamaları ile tekrar yapılandırılacaktır.
- Devam eden kiralama işlemlerinin de sonuçlanması ile yılın ilk çeyreğinde belirgin bir yükseliş gösteren kiralama talebinde görülen ivmenin, COVID-19 pandemisinin yanı sıra döviz kurundaki belirgin dalgalanma ile önümüzdeki dönemde yavaşlayacağı öngörülmektedir. Bu bağlamda, mal sahibi üzerindeki baskının artması beklenirken, kiracı lehine ortam orta vadede devam edecektir.
- Bununla birlikte, ofis pazarındaki yatırım faaliyetlerinin artan satılık gayrimenkullerin yeniden fiyatlandırmanın beraberinde fırsatçı alıcılar tarafından yakın gelecekte canlanması beklenmektedir.
