İstanbul’da Boş Ofis Sayısı Artıyor

 
Ofis kiralama-satışı konusunda, aracılık ve danışmanlık hizmeti veren Propin Property Investment Consultancy’nin üç ayda bir hazırladığı İstanbul Ofis Pazarı 2012 dördüncü çeyrek raporu yayınlandı. Rapor, İstanbul Ofis Pazarı’nın 2012 içindeki gösterdiği gelişimi ve PROPIN’in gelecek dönemler için öngörülerini kapsıyor.
 
Propin tarafından hazırlanan İstanbul Ofis Piyasası’nın 2012 Dördüncü Çeyrek Dönem’de Merkezi İş Alanı (MİA)’nda A sınıfı ofis binalarında genel boşluk oranını % 11,1 seviyesine yükseldi. Stoka katılan yeni binalar boşluk oranlarının yükselmesinde etkili oldu.
 
B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı % 6,4’tür. MİA’da ofis binalarının kira ortalaması A sınıfı ofis binaları için 29,1 ABD Doları /m² /ay olarak gözlendi. B sınıfı ofis binalarının kira ortalamasındaysa küçük bir artış yaşandı ve 17,0 ABD Doları /m² /ay olarak gerçekleşti. MİA Dışı-Avrupa’daki A sınıfı ofis binalarının genel boşluk oranları dördüncü çeyrek dönemde % 10,7 olarak gerçekleşti. A sınıfı ofis binalarının genel kira ortalaması 18,0 ABD Doları /m² / ay ’dır. MİA Dışı-Asya’daki A sınıfı ofis binalarının genel boşluk oranları dördüncü çeyrek dönemde % 13,3, A sınıfı ofis binalarının genel kira ortalaması 20,5 ABD Doları /m² /ay ’dır.
 
Rapora göre Levent Bölgesi’nde A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranları bir önceki çeyrek döneme göre gerileyerek % 1,2 seviyesine geldi. 2012 içinde stoka eklenen Metrocity D Blok’taki hızlı kiralamalar, bölgedeki boşluk oranının erimesinde etkili oldu. Zincirlikuyu- Esentepe-Gayrettepe Bölgesi’nde A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranında geçen çeyrek döneme göre artış dikkat çekti. Bu artışta Esentepe’de ofis stoğuna eklenen bina etklili oldu. Şişli-Fulya-Otim Bölgesi’nde A sınıfı boşluk oranı geçen dönemlere göre yükseliş gösterdi. Beşiktaş-Balmumcu’da A sınıfı binalardaki boşluk oranları, Akaretler’de gerçekleşen kiralamaların etkisiyle, bir önceki çeyrek döneme göre düşerek % 1,1 seviyesine indi. Kozyatağı’ndaki boşluk oranının bir önceki çeyrek döneme göre belirgin şekilde düştüğü gözlendi.
 
Altunizade Bölgesi’nde boşluk oranında artış göze çarpıyor. A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı % 5,6 olan Altunizade Bölgesi’ndeki bu artışta, stoka yeni eklenmiş binaların etkisi vardır. Altunizade, ofis kullanıcıların öncelikli tercih ettiği bölgelerden biri olmasına rağmen, Altunizade ağırlıkla müstakil ofis kullanıcılarının taleplerine cevap verebilmektedir. Küçük alan kullanıcılarına uygun arz oldukça limitlidir.
 
Propin raporunda 2012 son çeyrek verileri, 2011 son çeyrek verileriyle kıyaslanıyor. Rapora göre 2012 son çeyrek döneminde bölgelere göre kira ortalamalarını 2011 son çeyrek döneme göre bölgeler genelinde A sınıfı kira ortalamalarında bir düşüş gözlemlendi.
 
2011 dördüncü çeyreğiyle 2012 dördüncü çeyreği arasında oluşan bu farka neler sebep olduğuna bakıldığında; Levent Bölgesi’nde A sınıfı binaların kira ortalaması geçen seneyi 35,5 ABD Doları /m² /ay kira ortalamasıyla kapatırken, bu seneyi 30,1 ABD Doları /m² /ay’la kapatmış olması dikkat çekti. Belirgin düşüş gösteren bölgelerden bir diğeri Taksim-Nişantaşı Bölgesi oldu. Bölgenin 2012 son çeyrek verileri 2011 son çeyreğe kıyasla 12 ABD Dolar’lık bir düşüşle kapattı. İki bölgede de bu belirgin düşüşlerin sebebi olarak en yüksek kira rakamlarını talep eden binalardaki boşlukların dolmasıyla stoktan çıkması ve daha düşük kiralı binaların stoka girmesi olarak tespit edilmesi olarak açıklandı.
 
2012’yi dikkat çekici yükselişle kapatan bölgeler ise Beşiktaş-Balmumcu[8 ABD Doları/m² fark], Şişli-Fulya-Otim[3,5 ABD Doları/m² fark], Altunizade[9 ABD Doları/m² fark] ve Ümraniye[2,5 ABD Doları/m² fark]’dir. Kira ortalamalarında belirgin artış gösteren bu bölgelerin ortak noktası daha yüksek kira rakamı talep edilen yeni inşa edilmiş binaların pazara girmiş olması ve düşük kiralı binaların satış veya kiralama işlemlerinin tamamlanmasıyla stoktan çıkması olarak açıklandı.
 
Raporda bölgelere göre talep edilen en yüksek kira liste rakamlarının son dört çeyrek verileri de yer alıyor.
 
Rapora göre 2012 dördüncü çeyrek döneminde Levent, Zincirlikuyu – Esentepe – Gayrettepe ve Taksim – Nişantaşı bölgelerinde talep edilen en yüksek kira bedeli 45 ABD Doları /m² /ay ’dır. MİA Dışı—Asya bölgeleri içerisinde dördüncü çeyrek döneminde Altunizade en yüksek kiranın talep edildiği bölgedir. Altunizade’deki en yüksek kira liste rakamı 30 ABD Doları /m² /ay ’dır. Ümraniye’de talep edilen en yüksek kira rakamı 24 ABD Doları /m² /ay ’dır.