Değerli emlakdream.com takipçileri bu yazımı saklayın, seneye bu dönemlerde tekrar gayrimenkul pazarını değerlendirelim.
Ben fiyatlar artacak dedikçe ekonomistler – ekonomiden anlayanlar – finansal okur yazarlığı olanlar gülüyorlar… Bu kadar boş konutun olduğu yerde artacak da bu şartlarda kim alacak diyorlar.
Özellikle belirtmek isterim ki İstanbul’u kent ölçeğinde ve oturduğu yerden değerlendirenler karşılaştırma yapanlar yanılır… İstanbul sınırları – ekonomisi – nüfusu ile ülke ölçeğinde, dinamik bir yapıya sahiptir. İstanbul’da paranın izini sürmeniz için pazarın/sokağın içinde olmanız gerekir.
Bu yapı içinde; yerli – yabancı göç, eğitim göçü, evlenenler – boşananlar – ölümler ve artık deprem tehdidi önemli yer tutmaktadır.
İstanbul gayrimenkul pazarı yeniden tanımlanacaktır;
- İstanbul’da uzun bir süre küçük ölçekli projeler geliştirilecek…
- Proje geliştirme trendi kent içi blok – site kavramı ile yer değiştirecek…
- Geliştirilen projelerin ürün karması 3+1 ve 4+1 olacak…
- Projelerde geliştirici/müteahhit taşıdığı riskleri “toprak sahibi – finans sahibi / bankalar“ ile paylaşacak. Kat karşılığı proje geliştirme yöntemi tarih olacak…
- Yaya sirkülasyonu olmayan yerlerde yolun üstü diye “ticari gayrimenkul“ geliştirilmeyecek…
- İmar durumuna göre değil; satılabilirliğe göre proje geliştirilecek….
- Farklı sektörlerden proje geliştirici role soyunanların çoğu inşaat sektöründen çıkacak…
- Sermaye yeterliliği olmayan proje satışına güvenerek inşaat işine giremeyecek…
- TOKİ – Emlak Konut proje geliştirme döngüsünün, kentsel dönüşümün içinde olacak…
- Kentsel veya yerinde dönüşüm rant kapısı olmaktan çıkacak…
- Sektörel Uzmanlık Gelişecek: İnşaat ve Proje Geliştirme; İnşaat tecrübeli müteahhitler, Pazarlama ve Satış;Pazarlama ve Satış firmaları yapacak.
Seneye minimum %50 fiyatlar artmış olacak!
Çünkü; İstanbul’da nitelikli stok deprem tehdidi ile hızla azalıyor,
İstanbul’da yeni proje yapılmıyor, azalan nitelikli arz artan talep karşısında fiyatların yönünü yukarı çekiyor,
İnşaat maliyetleri; dövize veya enflasyona bağlı artıyor ve İstanbul’da inşaat standartları yeniden tanımlanıyor, bu maliyetlerin Çıplak inşaat maliyetleri içinde payını yükseltecek,
İstanbul’da Yatay yerleşim döngüsü bağımsız bölüm başına düşen arsa maliyetlerini yükseltecek. Arsa maliyetlerinin gayrimenkul maliyetlerine yansımasını görülecek,
Kredibilite problemleri, projelerde garantörlük kapsamında mortgage kullanım sıkıntıları vb gibi etkenler proje geliştiricilerin bir süre daha finansal maliyetlere katlanmasını ve bunu fiyatlara yansıtmasını gerektirecek.
Bireysel sicil affı öneriyorum;
Emlakdream.com aracılığı ile gayrimenkul sektörü paydaşlarına, Gyoder – Inder – Konutder ve hükümet yetkililerine sesleniyorum. 2020 yılında gayrimenkul sektörünün finansal derinlik kazanabilmesi için geniş kapsamlı kredibiliteye yönelik “bireysel sicil affı“ sektör talebine yeniden hayat verebilecektir.
Gayrimenkul Alın Diyorum;
İstanbul bugün alım fırsatı sunuyor; Anadolu’dan gelenler İstanbul’da gayrimenkul topluyor… Yarın geç olmadan gayrimenkul alımınıza yön vermenizi öneririm. Bu fiyatlara satılanı, yarın inşa ederek yerine koyamazsınız.
Bilge Özdemir
Danışılan & Stratejist
