O BİLGE Yazarı, Gayrimenkul Sektörü Stratejisti ve Emlakdream editörü, Bilge Özdemir, İstanbul ve Marmara Bölgesinin sıcak gündemi olası büyük Marmara depreminin İstanbul gayrimenkul piyasası etkilerini emlakdream.com’ a özel değerlendirdi.
Başta deprem gündemini unutturmayan, açıklamaları sürekli manşetine taşıyan emlakdream.com’a teşekkür ederim. Emlakdream.com’da yer bulan Sayın Prof Dr. Naci Görür ve Sayın Prof Dr Ahmet Ercan’ın son dönemlerdeki uyarıları çok önemliydi.
Deprem Uyarıları Neydi?…
Sayın Prof Dr. Naci Görür; Marmara Bölgesi’nin 7 veya üzerinde bir depremle karşılaşmasını, 1/2, yarı yarıya, farklı bir değişle yazı tura atsan yüzde 50 gibi muazzam bir olasılık olarak belirtmişti.
Sayın Prof Dr Ahmet Ercan ise İstanbul’un en riskli ilçelerine tekrar dikkat çekmiş ve en çok etkilenecek yerleri sıralamıştı:
“ Sur içi Fatih, Zeytinburnu, Küçükçekmece, Bakırköy, Bağcılar, Güneşli, İkitelli’nin bazı kesimleri. Avcılar’da özellikle kötü güçlendirilen yerler, Sefaköy, Güneşli, Bahçelievler. Beylikdüzü’nün bazı kesimleri, Kumburgaz, Büyükçekmece, Boğaz kıyısında eski yatakların olduğu Ihlamurdere, Ortaköy’de Dereboyu, Kuruçeşme yamaçları bunun yanı sıra Üsküdar’ın bazı semtleri… Fenerbahçe’nin bulunduğu Kurbağalıdere kesimleri… Maltepe, Kartal’ın sahil kesimleri, Tuzla, Adalar’da bazı kesimler.”
Bu kesimlerde özellikle müstakil yapılaşma çeşitliliğinin olduğu Avcılar – Küçükçekmece – Büyükçekmece – Beylikdüzü bölgelerinde, geliştirilmekte ve teslime hazır veya kısa sürede teslim edilecek villa projelerinde önemli bir satın alma talebinin olduğu gözlenmeye başlandı.
Hatta yeni projelerin yanıt veremediği bölgelerde 2. El pazarının hareketliliğinin müstakil yapılarda brüt m2 satış fiyatlarında 5 Bin Dolar ve üstünü zorlamakta olduğu belirtiliyor.
Bölgesel görüşlerine başvurduğum emlak ofisleri 2. El pazarında pazarlayacak villa bulmakta sıkıntı çekmeye başladıklarını belirtiyorlar.
Sadece bölge, şehir değişikliği veya ailevi sebeplerden dolayı satılık alternatifleri çıktığını belirten emlak ofisleri bu bölgelerde ki uyarılardan sonra müstakil yaşamda zorunlu bir sebep olmadıktan sonra herkesin düzenini devam ettirdiğini belirtiyorlar.
Bununla birlikte özellikle emlak ofisleri bu bölgelerde gelişiminin öncüsü müstakil projelerin ranta kurban giderek az katlı veya katlı yapılara yöneldiğine dikkat çekerek elinde villası olanların satma yerine kiralama yapmayı tercih ettiğine dikkat çekiyorlar.
Emlak ofisleri ve villa sahipleri yakın gelecekte kısıtlı arz ve deprem tehditinin brüt m2 satış fiyatlarında 7,500 Dolar bandını işaret etmekte olduğunu dile getiriyorlar.
Bu tespitler ışığında dahi 2.el’de kiralamak için villa bulamadıklarını söyleyen emlak ofisleri çözümü “ kiralık talep listesi “ oluşturmakta bulduklarını belirtiyorlar.
Bu durumun villasını kiraya vermeyi düşünen ev sahiplerini memnun ettiğini belirten emlak ofisleri, “ görücü usulü kiralama “ dönemi başladı diyorlar.
Görücü Usulü Ev Kiralama ; deprem tehditi altındayığılan ve biriken müstakil villa talebinin geçmişte çocuklarını daha geniş ve bahçeli ortamda büyütme ihtiyaçının önüne geçtiğini belirtiyorlar.
Deprem korkusunun şekillendirdiği kısıtlı arz bu bölgelerde daha satılık ilanın – afişi çıkmadan kiralanmaları sağlıyor.
Bilgilerine başvurduğum emlak ofisleri referans niteliğinde villa kiralamalarında brüt m2 kira çarpanın 15 – 20 dolar aralığına dikkat çekerken, villalarda Kiralama talebinin yoğunluğunun ev sahiplerini “ yıllık peşin “ kira isteme alternatifine yönlendirdiğini belirtiyorlar.
İstanbul’un Kuzeyine Göç Başladı
Sayın Prof Dr Ahmet Ercan’ın İstanbul’da en güvenli yerler olarak işaret ettiği “ İstanbul’un kuzeyi “ salgından sonraki dönemin en yoğun kiralamalarına şahit olurken, satın alımlarına ev sahipliğine hazırlanıyor.
Şişli, Beşiktaş, Kadıköy, Ümraniye, Üsküdar ilçelerinde 99 öncesi yapılarda hız kazanan kentsel dönüşüm ve deprem tehditi, kuzeye göçün talebini Beykoz ile buluşturuyor.
Beykoz bölgesinde görüştüğüm proje geliştiriciler ve emlak ofisleri %60 talebin kiralama %40 satın alma yönünde olduğunu söylüyor.
Kiralama talebine; teslime hazır ve teslim edilen projelerde yanıt verebildiklerini belirtiyorlar. Ancak, Beykoz’da kısıtlı sayıda geliştirilen proje ve yeni yapı stoğuna dikkat çekerek “ kira ve satış fiyatlarının “ bugünün fırsatı olduğunu özellikte söylüyorlar.
Etiler – Ulus – Gayrettepe – Cadde’de kentsel dönüşüm için evini satıp 3-6 Bin Dolar aralığında Beykoz’da geliştirilen projelerde yer almanın bugün değerlendirilmesi gereken önemli bir şans olarak karşımıza çıkıyor.
Sonuç Olarak; yönünüz İstanbul’un Kuzeyi Beykoz ise ister kiralama ister ise satın alma olsun bugünün fırsatlarını değerlendiriniz.
Müstakil – Villa yerleşim yaşam tercihinde bulunacaksanız bölgesel olarak çok kısıtlı alternatif pazar ile karşı karşıyasınız. Görücü usulü kiralama kervanına katılın, satın alacaksanız değerlendirin.
Umarım bu süreçte orta şiddette bir deprem ile karşılaşmayız. Karşılaşırsak bugünün değerleri ile “ ne kiralık ne de satın alacak “ yer bulamazsınız!…
