İstanbul son 10 yıl içerisinde tarihinin en büyük şantiye alanlarına ev sahipliği yapıyor. 15 yıl önce İstanbul’un Anadolu Yakası’nda inşaatı devam eden toplamda 56 bin konut varken şimdi tek bir projede sayıları üç – beş bini bulan konut inşa ediliyor. Avrupa Yakası’nda ise bu sayı dört beş katına kadar çıkıyor.
İster yatırımcı olsun, ister oturum amaçlı konut arayanlar, İstanbul'un 39 ilçesine gösterilen ilginin aynı oranda olmadığını söyleyebiliriz. Bu noktada İstanbul’un merkez ilçelerinden gayrimenkul sahibi olma isteği öne çıkıyor.
İstanbul özelinde öne çıkan 3. Boğaz köprüsü ve buna bağlı çevre yolları, Marmaray, Avrasya Tüneli, 3. Havalimanı, projelendirme aşamasına gelen Kanal İstanbul gibi önemli açılımlar yatırımcıların eğilimleri üzerinde büyük etki yapıyor. Bu sürece kentsel dönüşüm projelerinin start verildiği merkeze yakın ilçeleri de eklersek, İstanbul gayrimenkul piyasasındaki dengelerin eskisi gibi olmadığını söyleyebiliriz.
Yatırımcılar cephesinden bakarsak; Anadolu yakasında Pendik, Kartal, Tuzla, Sancaktepe ve Ümraniye – Ataşehir aksının Avrupa'da ise Esenler, Başakşehir, Esenyurt, Beylikdüzü, Halkalı ve Avcılar-Ispartakule bölgelerinin öne çıktığını görüyoruz. Bunlara son zamanda dönüşüm projeleriyle dikkat çeken Zeytinburnu ile Bakırköy sahil bölgesini de ekleyebiliriz.
Anadolu Yakası’nda Kartal-Maltepe, Tuzla üçgeninde Avrupa Yakası’nda ise Ayazağa-Maslak-Darüşşafaka, Esenyurt-Beylikdüzü, Halkalı, Başakşehir-Kayabaşı ve Ispartakule-Bahçeşehir bölgeleri konut arzı günden güne artıyor.
Bu görüşümüzü, TSKB ve EVA Gayrimenkul Değerleme şirketlerinin geçmişten bugüne yaptığı araştırma da destekliyor.
Herkes önce kendi oturduğu bölgenin değerine bakıp mümkünse aynı bölgeye yatırım yapmayı tercih ediyor. Bazen de gelişime uygun bölgeler tercih ediliyor.
Burada ulaşım akslarının büyük rol oynadığını söyleyebiliriz.
Gelecek vaat eden bölgeler
Maltepe: Kadıköy-Kartal metro hattı ve bölgede devam eden projeler bölgede gayrimenkullerin değerine yüzde 12- 25 oranında etki yaptı.
Sarıyer – Beykoz: 3. Boğaz Köprüsü ile öne çıkan Garipçe, Poyrazköy ve Riva 2016 – 2019 yılları arasında yatırımcılarının arzu ettiği değerleri görecek.
Silivri: Daha önce Kanal İstanbul ve 3. Havaalanı projeleriyle gündeme gelen ilçedeki arsa ve konut değerleri doyum noktasına ulaştığından önümüzdeki iki yıl içinde yeni bir sıçrama yapması beklenmiyor. Ancak Kanal İstanbul güzergâhının bu bölgeye kaydırılması ihtimali fiyatların canlı tutulmasında rol oynuyor.
Kemerburgaz-Göktürk, Zekeriyaköy, Zeytinburnu, Kağıthane, Sultançiftliği-Habibler, Gazimahallesi-Küçüköy, Çekmeköy-Taşdelen-Sancaktepe, Göztepe, Maltepe’nin diğer ilçelere göre daha hızlı gelişeceği ve değerleneceği, değerleme uzmanlarının ortak görüşü olarak öne çıkıyor.
Başakşehir-Küçükçekmece, Çatalca, Kayabaşı, Altınşehir-Ispartakule, Orhanlı , Şahintepe –Güvercintepe için de aynı tespitler dile getiriliyor. Yalnız bu bölgelerden Başakşehir ve Küçükçekmece hariç ulaşım akslarıyla ilgili alt yapı çalışmalarının hâlâ devam ediyor olması yatırımcıların kısa vadeli beklentilerine cevap vermeyebilir. Bu bölgeler orta vadede düşünülürse yatırımcısına kazandıracaktır.
Aynı şekilde Şile, Ağva gibi bölgelerde de değer artışları 2016'nın ikinci yarısında hız kazanacaktır.
Avrupa Yakası’nda Maslak, şehir merkezine ve merkezi iş alanına yakınlığı nedeniyle Avrupa Yakası’nda gelişmekte olan en pahalı konut projelerinin yer aldığı bölgedir. My Home Maslak (Ağaoğlu), 42 Maslak (Bay İnşaat), Maslak 1453 (Ağaoğlu), Maslak Eclipse (Artaş İnşaat) bu bölgedeki üst segment marka projelerden sadece birkaçı.
Buna karşılık Anadolu yakasında Ataşehir’de yükselen finans merkezi odaklı yükselen Ağaoğlu Newwork'ün yanı sıra, geçmişten bugüne Ağaoğlu My Towerland , Varyap Meridian, İstanbul Metropol, Sarphan v.s. projeler hem İstanbul’un yeni sulietinde farklılık oluşturmakta, hem de gayrimenkul piyasasına yön vermektedir.
Sonuçta, İstanbul’da konut değerleri günden güne artıyor. Taşı da toprağı da altın değerinde olan İstanbul’da konut sahibi olan kazanıyor. Nitekim, bir yılda değerleme oranlarında yüzde 17 hatta yüzde 25’leri bulan lokasyonlar ve projelere rastlamak mümkün. Sizlere rehber olacak incelemelerimize semtler bazında devam edeceğiz.
Mehmet Canıtatlı / Emlakdream.com
