Türkiye’de 2010 yılına gelinceye kadar konut fiyatlarının ne kadar arttığına ilişkin sağlıklı bir veri yoktu. Çok da sağlam temeli olmayan bir takım tahminler yürütülüyordu, o kadar. Bu boşluk, Merkez Bankası tarafından dolduruldu. Merkez Bankası, 2010 yılını baz kabul ederek “Türkiye konut fiyat endeksi”ni ve “Yeni konutlar fiyat endeksi”ni hesaplamaya başladı. Önce Merkez Bankası’nın bu hesaplamasına ilişkin kısa bir bilgi aktaralım. Merkez Bankası, söz konusu endekslerin hesaplamasında, yapım yılma bakmaksızın satışa konu olan tüm konutlara ilişkin fiyat verilerini kullanıyor.
Merkez Bankası’nın yönteme ilişkin açıklamasında şöyle deniliyor: “Konut piyasasında konutun gerçek fiyatı satışın gerçekleşmesi ile oluştuğundan, söz konusu gerçek fiyatı temsil etmek üzere, bireysel konut kredisi talebiyle kredi veren kuruluşlara yapılan başvurular sırasında düzenlenen değerleme raporlarındaki konut değerleri kullanılmaktadır. Satışın gerçekleşerek kredinin kullandırılması şartı aranmamakta, değerlemesi yapılan tüm konutlar kapsama dahil edilmektedir. Ülke geneli için hesaplanan Türkiye konut fiyat endeksi (TKFE) için tüm değerleme raporları, yine ülke genelini temsil etmek üzere hesaplanan Türkiye yeni konutlar fiyat endeksi (TYKFE) için yapım yılı içinde bulunulan yıl ile bir önceki yıl olan konutlara ait değerleme raporları kullanılmaktadır.”
Artış oranları aynı
Tüm konutları kapsayan Türkiye konut fiyat endeksi 2010 yılı sonunda 103.6 düzeyindeydi. Geçen yılın kasım ayı sonundaki gerçekleşme ise 168.3. Yani tüm konutları kapsayan endekste yaklaşık dört yılda yüzde 62.5 artış olmuş. Yeni konutlara ilişkin endekste bu dönemde ortaya çıkan artışla en az 3 yıl ve öncesinde yapılmış konutların fiyatındaki artış hemen hemen aynı. Ancak illere göre fiyat artışında İstanbul üç büyük il içinde açık ara önde gidiyor. 2010 sonundan geçen yılın kasım ayı sonuna kadar olan dönemde İstanbul’da yeni konutların fiyatı tam yüzde 89.5 artmış. Yani yıllık ortalama artış yüzde 17 dolayında gerçekleşmiş. Dört yıla yaklaşan dönemde İzmir’deki yeni konutların fiyatı yüzde 56.8, Ankara’daki yeni konutların fiyatı ise yüzde 53.6 oranında artış göstermiş.
Rakamlar çok açık biçimde gösteriyor ki, konut arzının çok arttığı İstanbul’da bu yeni konutlara talep de yaratılabiliyor. Zaten talep yaratılabildiği içindir ki yıllık ortalama yüzde 17 gibi, enflasyonun da çok üstünde bir fiyat artışı yaşanıyor. Bu eğilim önümüzdeki dönemde de sürer mi, yoksa bir doygunluk noktasına doğru gidilir mi, bilinmez. Doygunluk noktasına ılımlı bir şekilde gidilmesine denilecek bir şey yok da, gözünü karartıp bu işe girişenlerin çoğalması sorun yaratır mı, işte o önemli.
