Kira sözleşmeleri 2011 yılına kadar “6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun” ile düzenleniyordu; fakat 2011 yılından sonra yapılan değişiklikle birlikte “6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu” kapsamına alındı. Borçlar kanunu kapsamına alınması ile birlikte kiracı-ev sahibi ilişkisinden daha çok bir borç alacak ilişkisine dönmüş oldu.
6098 Türk Borçlar Kanunu kapsamında kira sözleşmesi şu şekilde tanımlanmış: “Kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme (Madde 299)” olarak tanımlanmış. Tanımı ve anlatımı çok basit olmakla birlikte günümüzde ev sahibi ve kiracı arasında birçok anlaşmazlık çıkabiliyor ve hatta bazı anlaşmazlıklar mahkemelerde sonuçlanıyor. Bundan dolayı, yeni çıkartılan kanunda tartışmalı konulara daha net yaklaşımlar sergilendiği görülüyor.
Kira Sözleşmelerinin Yenilenmesi Durumunda Uygulanacak Kira Artış Oranı
Borçlar Kanununda kira sözleşmesi yenileme zam oranı ilgili 344 maddesinde:
“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.”
Kanundan da anlaşılacağı üzere kira sözleşmeleri yenilemelerinden daha önce kira atış oranı belirlemiş olsanız bile üretici fiyat endeksi (2014 itibari ile Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi “Yİ-ÜFE” olarak değişti) artış oranını geçemeyecek. Fakat Yİ-ÜFE’nin “Yıllık Ortalama Artış Oranı” ve “Yıllık Değişim Oranı” olmak üzere iki oranı mevcut. Bu durumu netleştirmek için TÜİK yaptığı açıklama ile kira sözleşmeleri yenilemelerinde Yİ- ÜFE yıllık değişim oranın baz alınacağını belirtti. Şunu da belirtelim ki şimdilik TÜİK’in açıklaması baz alınsa da hangi Yİ-ÜFE oranının uygulanacağı konusunda yasal bir süreç mevcut olduğundan değişiklik olabilir.
Yİ- ÜFE oranlarına TÜİK internet sitesi üzerinden ulaşabilirsiniz.
Kira Sözleşmesi imzalarken Dikkat Edilmesi Gerekenler
• Kira kontratını imzaladığınız kişinin mal sahibi olup olmadığını mutlaka kontrol edin. Eğer mal sahibi değilse, yasal bir vekillik durumu araştırın. Bunu genellikle tapuyu veya tapu kayıtlarını inceleyerek yapabilirsiniz.
• Kira kontratında belirtilen adresin, kiraladığınız yer olup olmadığını kontrol edin. Burada bina ve daire numarası gibi detaylar önemli!
• Kira artış bedelinin hangi dönemlerde ve hangi tutarlarda yapılacağını sözleşmede açıkça belirtin.
• Sözleşmede kiracı ve ev sahibinin adı soyadı ve TC kimlik numarası gibi ana unsurların yazılmış olmasına dikkat edin.
• Taraflar kontratı birlikte ve varsa kefiller huzurunda imzalamalı. Ayrıca kira sözleşmesinin her sayfasının imzalanmasına da dikkat edilmeli.
• Kira bedellerinin, mal sahibinin hangi banka hesabına ve hangi tarihler arasında ödeneceği net bir şekilde sözleşmede belirterek mümkün olduğunca banka hesabına “kira bedeli” olarak gönderin. (Havale ve EFT ücreti kiracıya aittir).
• Depozito veriyorsanız niçin verdiğinizi ve hangi şartlarda geri alınacağı yazın. Bu konu oldukça önemli zira genelde sorunlar buradan çıkıyor.
• Kiralanan gayrimenkulün hangi koşullarda teslim edildiğini ve demirbaşların mevcut durumunu anlatan bir madde ekleyin. Burayı ne kadar detaylı yazarsanız o kadar iyi, çünkü verdiğiniz depozitonun geri alınma ihtimalini bu madde belirliyor.
Kira Sözleşmesi Koşulları
Kira sözleşmelerinde genellikle “Genel Koşullar” ve “Özel Koşullar” olmak üzere iki ayrı kısımda oluşmaktadır. İlgili mevzuata aykırı olmadığı sürece bu koşullar geçerli olduğunda anlaşma yapılmadan önce koşulları iyi değerlendirmeniz gereklidir.
Kira Sözleşmesi Genel Koşulları
Borçlar kanunda gecen maddelere dayanarak hazırlanır ve neredeyse bütün kira sözleşmelerinde standart ve benzer maddelerden oluşur. Genellikle yukarıda bahsedilen borçlar kanununun ilgili maddelerinin bir özeti şeklinde yer alır. Kiracı ve sahibi arasındaki hukukun genel özeti olarak da düşünülebilir.
Kira Sözleşmesi Özel Koşulları
Kira sözleşmelerinde özel koşullar tamamen ev sahibi ve kiracı arasındaki anlaşmayı ifade eder. Yani, başka bir deyişle kiracı ve ev sahibi üzerinde anlaştıkları standart dışı tüm konuları burada yazar.
Özel koşullara en fazla kullanılan maddeleri örnek olarak sıralarsak:
• Kiralanan alt kiraya verilemez, ortak alınamaz; devir ve temlik edilemez.
• Kiralanan, kullanım amacı dışında herhangi bir amaçla kullanılamaz.
• Kiralananda, kiracı, eşi ve çocuklarının dışında kimse kalamaz.
• Kiralananın kapıcı/kaloriferci, yakıt ve genel giderleri kiracı tarafından ödenir.
• Kiracı, kiralananı özenle kullanacak; kiralayan da gerekli onarımları, kiracının uyarısından itibaren on gün içinde teknik olanaksızlar hariç yaptıracaktır.
• Kiracı, üç gün içinde aile beyannamesini mahalle muhtarlığına verecektir.
• Kiracı, kira bedelini zamanında ödememesi durumunda kiralayanın sahip olduğu diğer yasal haklara ilaveten aylık %.. gecikme bedeli ödeyecektir.
