Planlı, gelişmiş ulaşım ağı ve gelişmiş sanayisini, kentsel dönüşüm projeleri ile bir adım daha öteye taşıyan, İç Anadolu’nun cazibe merkezi konumunu koruyan Kayseri’de son yıllardaki konut piyasası gelişmelerini EVA Gayrimenkul Değerleme Kayseri Şube Yöneticisi ve Lisanslı Değerleme Uzmanı İsa Üresin anlattı.
Kayseri’de Melikgazi, Kocasinan ve Talas ilçeleri, konut satışlarının en yoğun olduğu üç merkez ilçe olarak yerini alırken, ilin en büyük nüfusu bu ilçelerde yaşıyor. 2019 TUİK verilerine göre, sırasıyla Melikgazi ilçe nüfusu 571 bin 166 kişi, Kocasinan ilçe nüfusu 396 bin 912 kişi, Talas ilçe nüfusu ise 163 bin 773 kişidir. Alansal büyüklük olarak ise en büyük ilçe 1.556,35 km2 ile Kocasinan ilçesi, 599.11 km2 ile Melikgazi ilçesi ikinci büyük ilçe, 445.13 km2 ile Talas ilçesi ise üç ilçe içerisinde en küçük alana sahiptir. Son birkaç yıl öncesine kadar gelişim, Kuzeyde Kocasinan/ Erkilet, Güney-Doğu’da Talas ilçe geneli, Kuzey-Doğu’da Melikgazi/İldem bölgesine doğru iken, bugünlerde kentsel dönüşüm etkisi ile ilin hemen hemen her bölgesinde gelişim mevcuttur. Son yıllarda kentin gelişimi daha homojen bir görünümdedir. Melikgazi ve Kocasinan ilçesindeki konutlarda genellikle orta ve ileri yaş grubu ikamet ederken, Talas ilçesindeki konutlarda ise Erciyes Üniversitesi’nin de etkisi ile yoğun bir şekilde genç nüfus ikamet etmektedir. Bu durum konut tercihlerinin Talas ilçesinde 1+1, 2+1, 3+1 ve 4+1 olmak üzere geniş bir yelpazede, diğer ilçelerde ise daha çok 3+1 ve 4+1 konutlar şeklinde olmasına neden olmaktadır.
Yatırımın geri dönüş (amorti) süreleri yükseldi
Eski zamanlarda Kayseri için konut satışlarında kira değerleri kıstas olarak alınmakta iken, günümüzde bu inanış artış geçerliliğini yitirmiş durumdadır. Eski zamanlarda sadece yüksek gelirli aileler ile yurt dışında yaşayanlar konut edinebilmekteydi. Ancak son 15 yıl içerisinde konut kredilerindeki düşüşler ile konut kampanyaları sayesinde artık orta ve düşük gelirli aileler de fazlaca konut edinebilmektedir. Bu durum yıllar içerisinde konut kiralama sayılarında azalmaya, mülk edinme sayılarında ise artışa neden olmuştur. Bununla birlikte eskiden 20 yıl olan amorti süresi, günümüzde 25-30 yıl aralığına kadar yükselmiştir. Örnek olarak eski zamanlarda aylık kirası 750 TL olan bir konutun değeri yaklaşık 180 bin TL civarında iken, günümüzde aylık kirası 1000 TL olan bir konutun değeri ise yaklaşık 300 bin TL ve üzeri değerlerde oluşmaktadır. Diğer yandan amorti süreleri il içerisinde bölgesel bazda da değişkenlik göstermektedir. Yüksek gelirli ailelerin ikamet ettiği bölgelerden Alpaslan, Köşk, Gültepe, Çay Bağları (Villa Bölgesi), Sümer Evleri, Yakut, Yukarı Talas (Villa Bölgesi) bölgelerinde amorti süreleri oldukça yüksek seyretmektedir. Buna karşılık gecekondu önleme bölgeleri, Osmanlı, Selçuklu, Danişmend mahalleleri, toplu konut alanları Bel-sin, İl-dem, Beyazşehir, Toki bölgeleri gibi orta ve düşük gelirli ailelerinin daha çok yaşadığı bölgelerde ise amorti süreleri daha düşüktür.
