Kentsel Dönüşüm; 2. El Konut Fiyatlarına Yaradı..

Hazırladığı uluslararası ve ulusal raporlar ile sektöre katma değer yaratmaya devam eden Cushman & Wakefield, ilk olarak 2014 yılında hazırladığı ‘’Türkiye Konut Sektörü: Konut Balonu’’ analiz raporunu; OECD ve IMF dataları  ile daha geniş kapsamlı hale getirdi. Global verilerle yeni bir boyut ve bakış açısı kazanan raporda kentsel dönüşüm süreci ile birlikte yeniden gündeme gelen konutta fiyat balonu konusu masaya bir kez daha yatırıldı.
Hazırlanan ve yayınlanan raporda, küresel piyasalarda konut fiyat balonu göstergesi olarak kabul edilen fiyat – kira ve fiyat – gelir rasyoları araştırılarak, konut fiyatları, konut satış hacmi gibi veriler inşaat maliyetleri, gerçekleşen enflasyon ve faizlerdeki oranlarla  karşılaştırılarak Türkiye’nin makroekonomik verileri ışığında değerlendirildi. İki yıl önce yayınlanan rapordan farklı olarak uluslararası piyasalar ile bir karşılaştırma yapmak adına IMF dataları ile Türkiye dataları karşılaştırıldı. Türkiye genelindeki konut fiyatları  kentler bazında, İstanbul ise ayrı olarak ilçeler bazında değerlendirilerek hazırlanan analiz ve  araştırma raporunun kapsamı daha da zenginleştirildi.
 
Konut Fiyatlarında Görülen Artış,  Ekonomi  İçin Herhangi Bir Risk Oluşturmuyor..
Raporda uzun bir süredir tartışılan konut fiyat görülen artış oranının, kira fiyatlarında görülen artış oranının çok üzerinde olması olarak ifade edilen konut balonu riskininTürkiye için söz konusu olmadığını vurgulayan  Cushman & Wakefield Yönetici Ortağı Tuğra Gönden; konut sektöründe fiyat artışlarının sürdürülebilir olup olmadığı hususunun Türkiye’de temel sorun olduğunu belirtti. Global piyasaların tersine Türkiye’de konut fiyat artışının ülke ekonomisi adına bir tehlike oluşturmadığına işaret eden Tuğra Gönden, bu duruma gerekçe olarak konut fiyatlarındaki görülen yükselişin  kredi finansmanı pazarına etkisinin sınırlı gerçekleştiğini belirterek  şöyle devam etti : ‘’Türkiye’de konut kredilernin Gayri Safi Milli Hasılaya – GSMH oranı yüzde 6 seviyelerinde. Bu oran dünyada ortalama yüzde 50-60 civarında bulunuyor. Yani Türkiye’de konut fiyat artışları küresel finans krizinin öncesinde yurt dışında görüldüğü seviyelere ulaşsa bile Türkiye’de kredi pazarının GSMH’ye oranı düşük olduğu için henüz kredi pazarını etkileyecek güçte değil.’’ 
 
2010 senesi başlangıç yılı kabul edilerek yapılan analizde konut satış ve kira fiyatlarının sürekli artış göstermesine karşın, 2013’ten  sonra bu artış çok daha net görülüyor. Konut fiyatlarının son yıllardaki artışında yasal düzenlemelerin etkili olduğu hatırlatılırken,  bu düzenlemeler 2013 yılında yürürlüğe giren KDV değişikliği ve özellikle Mayıs 2012’de yürürlüğe giren 6306 sayılı -Kentsel Dönüşüm yasası olarak sıralanıyor.
 
Kentsel Dönüşüm Süreci Hem Konut Fiyatlarını Hem de Kiraları arttırdı..
Kentsel dönüşüm sürecinde yenilenerek değeri yükselecek olan binaların getirisine ortak olmak isteyen gayrimenkul  yatırımcılarının talebi , 2. el konut fiyatlarındaki artışın nedeni olarak gösterilmektedir. Yine rapora göre, kentsel dönüşümün etkisi ile konut değiştirmek zorunda kalan ev sahiplerinin geçici konut ihtiyacı kiraların artmasına yol açtı.
 
Ortaya çıkan sonuçlara göre, son 5 yılda kişi başına gelir yüzde 67 artış kaydetmesine karşın 2. el konut fiyatlarının ise yüzde 100 artış gösterdiği belirlenmiştir. Raporda yeni konut fiyatlarındaki yüzde 58’lik artışın gelirdeki artışın da altında kalması dikkat çekiyor.
 
Satış fiyatlarında kentsel dönüşüm dışında inşaat maliyetleri, faiz ve döviz  kurlarında yaşanan artışlar da etkili olurken, özellikle inşaat maliyetlerinde yaşanan yüzde 55 artışın altını çizen Cushman & Wakefield Yönetici Ortağı Toğrul Gönden ise merkezi bölgelerdeki arsa yetersizliği ve yükselen arsa fiyatları nedeniyle yeni projelerin çoğunlukla çeper bölgelerde gerçekleştirildiği hatırlattı ve bu nedenle yeni konut fiyatlarındaki artışın nispeten düşük kaldığını belirtti.
 
Konutta Amorti Süresi 16 Yıldan 18 Yıla Çıktı..
Raporda bir konut yatırımının ortalama geri dönüş süresinin 18 yıla, konut yatırım değerinin ise 8,6 yıllık ortalama gelire eşit olduğu saptanırken, iki yıl önceki raporda geri dönüşüm süresinin 16 yıl,  yatırım değerinin ise 7 yıllık ortalama gelire eşit olduğu açıklanmıştı.
 
Türkiye'de ikinci el gayrimenkul fiyatları ve emlak kiraları olarak incelendiğinde diğer pazarlardan farklılık gösterdiği belirtilen analizde, fiyat/gelir dengesının olumsuz sınyaller verdiği de hatırlatıldı. Ayrıca konut kredilerindeki 1,35 – 1,40 faiz seviyelerinin kredili konut satışlarını olumsuz etkilediği belirtildi.
 
Türkiye; Konut Satış  Fiyatları  Artışı Sıralamasında Dünya Altıncısı..
2015 yılı sonu itibariyle IMF verilerine göre, Türkiye yıllık olarak en fazla konut fiyat artışı görülen 6. ülke oldu. Listenin başındaki ülkeler Katar, Yeni Zelanda ve Hong Kong olurken, Rusya, Birleşik Arap Emirlikleri ve Ukrayna’da ise konut fiyatlarında yüzde 30’ları aşan düşüşler meydana geldi.
 
Türkiye’de konut fiyatları en fazla yükselen iller sırasıyla İstanbul, Adana, Yalova ve Antalya oldu. Konut satış fiyatları ile kira artış oranı arasındaki en büyük farkların olduğu iller arasında ise K.Maraş , Isparta ve Sinop bulunuyor.
 
İstanbul’un Kadıköy İlçesi , Konut ve Kira Fiyat Artışında Lider..
2012 yılından günümüze kadar değerlendirme yapıldığında İstanbul’un neredeyse tüm ilçelerinde yüzde 100’den fazla artış var. Bu listede zirvedeki ilçeler ise Kadıköy, Sarıyer, Zeytinburnu, Maltepe ve Fatih şeklinde sıralandı. Artışların yaşandığı ilçelerin birçoğunda kentsel dönüşüm faaliyetlerinin önemli bir payı bulunuyor.