20 yıl süreceği tahmin edilen kentsel dönüşüm için gerekli kaynağın yaklaşık 884 milyar lira olacağı hesaplanıyor. Bu da, yılda ortalama 23 milyar dolar yatırım ihtiyacı demek. Küresel fonlar Türkiye gayrimenkul pazarına yatırım için hevesli. Ancak, ‘kurumsal şirketler ve şeffaf bir piyasa’ istiyor.
TÜRKİYE’nin en büyük ve en uzun dönemli projesi olan ‘kentsel dönüşüm’ kapsamında 20 yılda yaklaşık 6.7 milyon konut yenilenecek. Uluslararası gayrimenkul danışmanlık şirketi Cushman&Wakefield’ın yakın zamanda yayınlanan araştırmasına göre, bu büyük dönüşüm için yaklaşık 884 milyar TL harcanması gerekiyor. Bu da, yılda ortalama 23 milyar dolarlık kaynak ihtiyacı anlamına geliyor. Şu anda kendi dinamikleriyle devam eden bu dev kentsel dönüşüm karşısında devletin ve Türk özel sektörünün kaynakları cılız kalıyor. Peki kaynak nereden bulunacak?
KÜRESEL FONLAR İSTEKLİ
10-13 Mart tarihlerinde Fransa’nın Cannes kentinde düzenlenen MIPIM fuarında küresel fonlarla masaya oturan proje sahibi patronlar ve bazı kentlerin Belediye Başkanları, iki sorunun yanıtını vermekte zorlandı. İlk soru; projenizin tamamlanabileceğini garanti edebilir misiniz? İkinci soru ise; projenizin değerini nasıl tespit ettiniz? Bu iki soruya en kolay yanıt verenler ise ‘Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı’ şirketlerinin temsilcileriydi.
SEKTÖRÜN DE KURTULUŞU
Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Derneği (GYODER) Başkanı Aziz Torun, sektörün büyük ölçüde ‘sat-yap’ ile yola devam ettiğini belirterek, GYO sisteminin bu risklerle dolu yapıyı büyük ölçüde ortadan kaldıracağını söylüyor. Torun şöyle konuşuyor:
“Mortgage sistemi ve banka kredileri sektörde kayıt dışılığı büyük ölçüde ortadan kaldırdı. Ancak, firmalarımız öz kaynaklarıyla ya da ‘sat-yap’ sistemiyle işlerini büyütmeye çalışıyor. GYO olunca, hem bireysel yatırımcıdan hem de kurumsal yerli ve yabancı yatırımcıdan sermaye sağlamak mümkün oluyor. Bu açıdan sektörün de kurtuluşu GYO yoluyla kurumsallaşmaktan geçiyor.
Herhangi bir sektörde, 500 milyon doların üzerinde büyüklüğü olan iş yaratmak çok zordur. Ancak bizim sektörümüzde 1-2 milyar dolarlık büyüklük sağlamak çok kolaydır ve doğrudan yabancı sermayenin de büyük ölçeklerde girişini sağlamak bu sayede mümkün olabilir. Örneğin, bizim GYO şirketimiz halka arz edildiğinde yabancı payı yüzde 5’ti, şu an yüzde 50’ye çıkmış durumda. ABD, Avrupa, Hong Kong, Singapur, Japonya, Körfez merkezli çok sayıda yatırım fonu Türkiye’de kurumsal gayrimenkul yatırımlarına çok istekli. Bence; kentsel dönüşümde ihtiyacımız kadar kaynak da burada.”
Büyük düşünenler GYO olmak zorunda
ÖZAK GYO Yönetim Kurulu Başkanı Ahmet Akbalık, GYO’ların küçük yatırımcıların büyük projelere ortak olmalarına imkan sağladığını belirterek görüşlerini şöyle açıkladı: “Hisseleri Borsa İstanbul’da işlem gören GYO’lara bakın; 1 yıllık dönem itibariyle çok büyük bölümünün hisse değeri artışı, faaliyet karı ve piyasa değeri açılarından çok iyi performans göstermiş durumdalar. Gayrimenkul sektörünün, kentsel dönüşümün de hızlanmasıyla uzun yıllar yükselişte olacağı görülüyor. Son dönemde ABD ve Polonya emeklilik fonlarından bizim GYO’lara yatırım isteği çok yüksek. Başta İstanbul’da olmak üzere, büyük projelerle ilgileniyorlar. Bu süreci iyi değerlendirmeliyiz.”
20 yılda 31 GYO kurulabildi
CUSHMAN& Wakefield Başkanı Haluk Sur, 1994’ten beri 31 adet GYO kurulabildiğini belirterek, bu büyüklükle GYO’ların sektörün sadece yüzde 5’ini temsil edebildiğini söylüyor. Sur şöyle konuşuyor: “GYO’lar SPK mevzuatı gereği inşaat faaliyeti ile uğraşamaz. Gayrimenkul projelerinin inşaatını başka şirketlere yaptırmak zorundadır. Bu nedenle inşaat faaliyetlerinden elde edilen kârlar inşaat işini yapan şirketler bünyesinde vergilendirilir. KONUTDER’in 17 üyesinden 2 tanesi GYO’dur. 2002-2012 döneminde ülkemizde üretilen konutların yüzde 9’unu TOKİ, yüzde 1.5’ini Emlak Konut GYO üretti, KONUTDER üyesi 17 firmanın pazar payı yüzde 1.6. Yani pazarın yüzde 88’lik kısmı bu kurumsal yapının dışında. GYO’lara ilişkin vergi istisnası ise sadece Kurumlar Vergisi ve kâr dağıtımında yapılan vergi kesintisiyle ilgili. Ayrıca, GYO’nun hissedarı gerçek kişi değil de kurumsa kâr dağıtılması durumunda kurumlar vergisi avantajı da yok. GYO’lar da, diğer şirketler gibi KDV, Tapu Harcı, Emlak Vergisi, Stopaj öderler. 2008-2012 yılları arasında GYO’karın bu şekilde devlet kasasına aktardıkları toplam tutar 970 milyon liradır. Borsa İstanbul’da işlem gören GYO hisseleri de, diğer halka açık hisselerin alım satım esaslarına ve vergilendirilme rejimine tabidir.
GYO’lar ilk olarak 1960’ta ABD’de oluşturulmuş, sonra dünyaya yayılmış bir yatırım enstrümanıdır. Bugün itibariyle 36 ülkede GYO rejimleri bulunmaktadır. Küresel yatırım fonları, en çok GYO’lara yatırım yapmayı tercih eder. Çünkü, GYO’lar; şeffaf, kurumsal, denetlenebilirdir ve porföyündeki gayrimenkuller gerçek ekspertiz değerine sahiptir.”
Hürriyet
