Cuma gününe kadar Türkiye Büyük Millet Meclisi’ne (TBMM) gelmesi beklenen kanun teklifi ile kentsel dönüşümün önündeki en büyük engellerden biri olarak gösterilen kat maliklerinin uzlaşmada 3’te 2’yi yakalama zorunluluğu kalkıyor. Bundan böyle salt çoğunluk yeterli olacak. Yani kat maliklerinin yarısından bir fazlası ile kentsel dönüşüm kararı alınabilecek.
Yeni düzenlemeyi değerlendiren İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu eski Başkanı Avukat Şeref Kısacık, Kat Mülkiyeti Kanunu ile 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunu’nun karıştırıldığına vurgu yaparak şunları söyledi:
“Riskli yapı tespiti için ne yöneticinin örgütlemesine ne de maliklerin bir olup karar almasına gerek yok. Binanızın sağlam olmadığından kuşkulanıyorsanız, lisanslı kuruluşlara başvurarak, tüm süreci tek başınıza başlatabilirsiniz. Buraya kadar sıkıntı yok! Sıkıntı, bina ‘riskli’ yapı ilan edildikten sonra nasıl değerlendirileceği; arazi olarak mı kalacak yoksa konut mu, iş yeri mi ya da hastane mi, park mı olacak, konusunda yaşanıyor.
Eski kanunda yıkılan binanın ne olacağını belirlemek için maliklerin ‘oy birliği’ aranıyordu. 6 Mayıs 2012’de yürürlüğe giren kentsel dönüşüm yasası yaşanan tüm anlaşmazlıkları gidermek, uzlaşı sağlayabilmek için, ‘ARSA PAYI BAKIMINDAN’ maliklerin 3’te 2 çoğunluk ile karar alabilmesine olanak verdi. Yani ‘arsa payı bakımından’ 3’te 2 çoğunluk kimde ise onun dediği oluyordu. İşte değiştirilecek madde bu. Bundan sonra salt çoğunluk yani 50+1 karar almak için yeterli olacak.
Ama buraya önemli bir detay bırakayım: “Arsa payı denilen şey metrekare değildir.” Ne demek bu? Uzlaşma sağlanırken ‘arsa payı’ neden önemli? Şöyle yanıtlıyor: “Mesela Bağdat Caddesi’nde asansörlü ve ikinci kattan sonra adaları gören bir binada 2 ve üzerindeki katlarda yaşayanların arsa payı diğerlerine göre daha fazladır. Bina eğer asansörsüzse, bu kez, yaşlı/ engellilere zorluk olacağından 2 ve aşağı katlarda yaşayanların arsa payı değerli olur. Ya da diyelim binanızın altında büyük bir market/ banka var. O dükkânın arsa payı tek bir daireden daha değerlidir. Yani bu da bu market ya da bankanın- kendi istediği kararı çıkartmak istiyorsa- kat maliklerinden 1-2’si ile anlaşması yeterli olacağı anlamına gelir. Neden? Çünkü kanuna göre malik sayısının bir önemi yok! Arsa payı bakımından çoğunluk kimde ise- bu bazen bir kişi de olabilir- ‘karar’ onundur. Şimdi bunu 3’te 2’den ‘salt çoğunluğa indirelim’ diyorlar. Bu durum Mülkiyet Kanunu’na aykırı. Sadece +1’i olan bina ya da arsanızın nasıl değerlendirileceğine karar verebilecek. Diğer yüzde 49 ‘yok’ sayılacak. Burada bir hakkaniyetsizlik yok mu? Kaldı ki bu karar pekâlâ, hak arama özgürlüğüne ters düşeceğinden, Anayasa Mahkemesi ya da AİHM’den dönebilir. Bir hukukçu olarak 3’te 2’ye dokunulmaması gerektiği, başka bir çözüm aranması gerektiğini düşünüyorum. Kamu yararı ‘riskli’ binanın yıkılmasından yanadır. Yıkmak için bir kişinin başvurusu yetiyorken, yıkıldıktan sonra arazinin nasıl değerlendirileceği konusunda, salt çoğunluğu işaret etmek yanlıştır.”
