Av. Bilal Küçükşengün, son dönemde başta sorunlar olmak üzere gündemden düşmeyen kentsel dönüşümle ilgili önemli tavsiyelerde bulundu.
Kentsel dönüşüm için yeni anlaşma yapmayı planlayan arsa sahipleri ve kat maliklerine önerilerde bulunan Küçükşengün, öncelikle firmanın, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından verilen müteahhitlik lisansının olmasına dikkat edilmesi gerektiğini söyledi.
Firmanın bina tamamlanana kadar gerekli maddi güvenceyi vermesi gerektiğini anlatan Küçükşengün, sözleşmenin de uzman avukatlar tarafından hazırlanarak, noter aracılığıyla imzalanması gerektiğini aktardı.
“Sözleşmeye kat planı ekletilmeli”
Küçükşengün, sözleşme imzalanmadan önce belediyeden imar durumu ve Kat alanı kat sayısı (KAKS) belgesi sorulması gerektiğini belirterek, “Sözleşme avan proje üzerinden değil, ruhsata konu olan kesin proje üzerinden yapılması gerekmektedir. Bu yüzden sözleşmeye mutlaka kat planı ekletilmelidir. Binanızın planı sözleşmede belirlenmiş olmalıdır. Bu anlamda, sözleşme ekinde “kat paylaşım şeması” olmasına da dikkat edilmelidir. Dolayısıyla, hangi bağımsız bölüm kime ait, bu açık ve net olarak belirlenmelidir. Böylece arsa üzerine iki tarafın anlaştığı ölçülerde bağımsız bölüm inşası yapılıp yapılamayacağı belli olur ve ilerde çıkması muhtemel anlaşmazlıkların önüne geçilir.” dedi.
“Tüm yükümlülükler sözleşmede açıkça belirtilmeli”
Yeni arsa payları ve ödenecek şerefiye farklarının sözleşmede açıkça belirtilmesi gerektiğini vurgulayan Küçükşengün, “Müteaahhit firmanın sözleşmeden elde ettiği hakları ve vermiş olduğu taahhütleri başkalarına devretmemesi için devir yasağı düzenlemesi getirilmelidir. Sözleşme içeriğinde, faaliyete dair tüm yükümlülüklerin açık ve net bir şekilde belirtilerek, masrafı müteahhit firmaya ait olmak üzere müteahhit firmanın arsa sahibine düşen daireleri iskan (oturma) ruhsatının alınması ile teslim edeceği de düzenlenmelidir.” diye konuştu.
Bilal Küçükşengün, arsa/kat maliklerine taşınma ve kira bedelinin bedel, süre ve şartlarının açıkça belirtilmesi gerektiğini dile getirerek, şöyle devam etti:
“Sözleşme kapsamında inşaata başlama, inşaat ruhsatı ve iskan ruhsatı alma, kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis ve inşaat teslim işleminin ne zaman müteahhit tarafından yapılacağının ve azami sürelerinin, bu işlemlerle ilgili vergi, harç ve masrafların müteaahhit firmaya ait olacağının açıkça ifade edilmesi gereklidir. Bina zamanında bitirilmediği, geç teslim edildiği, iskan alınamadığı, kat mülkiyeti kurulmadığı ya da sözleşmede belirlenen diğer hükümlere uyulmadığı durumlarda ortaya çıkacak cezai şartların ve tazminatların neler olacağı sözleşmede açık şekilde belirlenmelidir.
“Tapu aşama aşama verilmeli”
Sözleşmenin konusu ve hisse paylaşımı, varsa arsa maliklerinin inşaat yapımı nedeniyle satmayı vaat ettiği hisseler ve bunların devir şartları net bir şekilde açıklanmalıdır. Müteahhit hak ettiği daireleri satarak, inşaata devam edebileceğinden, bu yöndeki gecikme onun işi zamanında bitirmesine engel olabileceği gibi, müteahhide iş sonunda verilmesi gereken bağımsız bölüm tapularının başlangıçta verilmesi de arsa sahibi, yönünden riskli bir işlem olacaktır. İdeal olan inşaatın gerçekleşme oranına ve iskan alınmasına göre belli dönemlerde aşama aşama tapu verilmesidir. Uygulamada, başlangıçta hisseler veya tapular verilirse müteahhidin bunları sattıktan sonra işi yarım bırakıp gitmesi durumunda hem arsa sahipleri, hem de daire alanlar zor durumda kalmaktadırlar.”
“Malikler inşaatı kontrol edebilmeli”
Maliklerin, inşaatın sözleşmeye, iş programına, ruhsat ve uygulama projelerine, iş güvenliği mevzuatına uygun yapılıp yapılmadığını kontrol etme hakkı olması gerektiğini ifade eden Küçükşengün, muhtemel iş kazaları durumunda hak sahiplerini korumak adına “inşaat faaliyet sigortası” yapılması gerektiğini ve kaza olması durumunda hak sahiplerinin tazminat yükümlülüklerinin müteahhit tarafından karşılanması gerektiğini vurguladı.
Sözleşmenin fesih edilmesi ya da inşaatın yarım kalması durumunda arsa sahibinin haklarının sözleşmede ayrıntılı olarak düzenlenmesi gerektiğini anlatan Küçükşengün, “Sözleşmede müteahhidin sözleşmeden vazgeçebilmesini sağlayacak bir madde varsa şartları kontrol edilmelidir. Sonradan kazanılan imar hakları olması durumunda nasıl bir dağıtım yapılacağı sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Projeye dair teknik şartname, sözleşmenin ayrılmaz bir parçası olarak düzenlenmeli ve taraflarca onaylanmalıdır. Mutlaka sözleşmeye yönetim planının taraflarca birlikte hazırlanacağı yönünde düzenleme konulması gereklidir.” ifadelerini kullandı.
