Kentsel dönüşümü güçlendirilen yasanın ardından çantacılar boş durmuyor. Dönüşümden nemalanmak isteyen fırsatçılar, binanın yıkımı için yüzde 50+ 1 oy çoğunluğunun sağlanmasının ardından vatandaşlardan ‘yenileme’ adıyla 500 bin ila 1 milyon TL arasında para alıyor. Ardından da binanın yapımını başka bir müteahhide pazarlayarak para koparıyor.
Riskli binaların yenilenmesi için güçlendirilen kentsel dönüşüm kanunu sonrasında, yaklaşık 2 ay önce çıkartılan uygulama yönetmeliğiyle kentsel dönüşümün önündeki zorluklar kaldırıldı. Böylelikle yıkılmasına yüzde 51 oy çokluğuyla karar verilen ve “riskli yapı” olduğu ilgili kamu tarafından onaylanan binalarda tüm hak sahipleri için toplantıyla bilgilendirme şartı kaldırıldı. Önceden bu şart 3’te 2 oranındaydı.
Bir başka yenilikle de artık hak sahipleri ikamet adreslerinde kapı kapı aranmayacak. Yıkım kararı binaya asılacak ve 15 gün kalarak bildirim yapılmış sayılacak. Önceden iki tebligatla süre 60 güne uzuyordu. Yine 6-9 aya uzayan bina boşaltma süresi de 3 aya indirildi. Ancak yeni kanun ve yönetmeliği sonrasında fırsatçılar da boş durmadı. Kentsel dönüşümden nemalanmak ve getirdiği kolaylıkları fırsata çevirmek isteyen çantacılar da hem vatandaşları hem de inşaat firmalarından para koparmak için sahalara indi.
Hem vatandaştan hem müteahhitten para alıyorlar
Deprem endişesiyle konutlarını dönüştürmek isteyenleri hedef alan fırsatçılar, eski site ve apartmanlara oltayı atıyor. Elinde, daha önce yaptığını iddia ettiği başkalarına ait projelerle site ve apartmanların dönüşümüne talip oluyor. Bunun için site sakinlerinden her bir malik için 500 bin lira ile 1 milyon lira arasında para kopartmaya çalışıyor.
Yüzde 50 artı 1’le binanın yıkımı için oy çokluğunun sağlanması ve tüm maliklerle toplantı şartının kaldırılması da elini güçlendiriyor. Olta attığı sitede yıkım 50 artı 1 çoğunluğunu sağlayan çantacılar, bu defa müteahhitlere gidip, elinde kentsel dönüşüm projesi olduğunu, yıkım için oy çokluğuna ulaştığını belirterek, binanın yapımını başka bir müteahhide pazarlayarak para kopartmaya çalışıyor.
“Yıkımdan son anda direkten döndük”
Oturduğu site yıkılmaktan son anda kurtulan vatandaşlardan biri de Gülten A. Yalova Çiftlikköy’de 45 yıllık bir sitede oturan 80 yaşındaki Gülten A., şunları söyledi: “Kentsel dönüşüm için gelen bir müteahhit, daire sahiplerine peşin para verene indirim yapacağını ve 20 ay sıfır faiz olacağını söyledi.
Burası 64 dairelik bir site. Buradan 128 daire çıkaracağını ve bir yılda bitireceğini ifade etti. Çevredeki birçok binayı da kendisinin yaptığını belirtti. Oturduğum sitede çoğunluk ‘tamam’ dedi. Çünkü deprem endişesi var. Sonra tesadüfen kendini müteahhit olarak tanıtan kişiyi bir tanıyan çıktı ve o gösterdiği binaları onun yapmadığı ortaya çıktı.
Binamız yıkılmadı, direkten döndük.” Sektör temsilcileri ise ağırlıklı İstanbul olmak üzere çok sayıda şikayet aldıklarını belirterek, “Vatandaştan 500 bin TL ile 1 milyon TL arasında para istedikleri şikayetleri geliyor her bir kat sahibinden. Bu kişiler hem vatandaştan para kopartıp, yıkım için çoğunluğu sağlayınca bu defa başka bir müteahhide devrederek para almaya çalışıyor. Hak sahipleri, kentsel dönüşüm için müteahhit firmayı çok iyi araştırsın, yoksa evleri yıkılıp, ortada evsiz kalabilirler” uyarısında bulundu.
“Kulağımıza çok sık gelmeye başladı”
Anadolu Yakası İnşaat Müteahhitleri Derneği (AYİDER) Başkanı Hakan Şişik, kentsel dönüşümle ilgili son günlerde fırsatçı sorunu yaşanmaya başladığını söyledi. Şişik, sözlerini şöyle sürdürdü: “Piyasada çantacılar dediğimiz, art niyetli fırsatçıların gelip, projeleri yüzde 50 artı 1’le alıp, müteahhitlere bir ücret alarak bunu devretmenin yollarını aradığını 1-2 aydır duyuyoruz. Bu alanda bizler de vatandaşlarımızı, müteahhitlerimizi bilgilendirdik. Böyle firmalardan iş alınmasına müsaade etmeyin diye telkinlerde bulunuyoruz. Yarım kalan inşaatlar sorununun tekrar yaşanmaması için uyarılar yapıyoruz.”
Kentsel dönüşümde yüzde 50 artı 1 çoğunluğu sağlayanın, dönüşüm sürecini başlatabildiğine işaret eden Şişik, sonrasında projelendirilip, yıkımın başlayabildiğini kaydetti. Şişik, “Bina yıkılıp, daire sahipleri binayı terk ettikten sonra, bu işten nemalanmak isteyenler ‘bunu yapacak imkanım yok, bunu yapamayacağım’ diyerek belli bir ücret karşılığında projeyi devretmeye bakıyor.
Başvuru yaptığınız anda bina, arsaya dönmüş demektir teknik olarak. O süreci değerlendirmeye çalışanların olduğu, bu sıralarda kulağımıza çok fazla gelmeye başladı. İşleri devrederek aradan para almaya bakıyor. Çarklar doğru işlemediğinde nahoş olaylar çıkabilir, bunlara önlem almak lazım. Kadıköy’de 2015 yılında olmuştu. Birçok inşaat o süreçte yapılmadı, yarım kaldı, devir yapıldı. Benzer olayların yaşanmasın diye uyarılar yapıyoruz” dedi.
“İnsanları korkutmuşlar”
Kentsel dönüşüm uzmanı Mimar Dr. Nihat Şen ise kentsel dönüşümde vatandaşların yeterince bilgi sahibi olmadığını ve art niyetli kişiler tarafından mağdur edildiğini söyledi. Şen, “Bina risk raporu olmadan, bir kişi dahi o sözleşmeyi imzalamadan, yüzde 50 artı 1’in geçerliliği yoktur. Vatandaşlarımız bunu bilmediği için hemen yüzde 50 + 1’le sözleşme yapıyorlar. Dairelerini de boşaltıyorlar maalesef” diye konuştu.
Kendilerine gelen şikayet telefonlarında, vatandaştan para da talep edildiğini vurgulayan Şen, “Bazı yerlerde kat karşılığına uymadı diye ilave para talep ediyorlarmış. Yani 500 bin lira da var, 1 milyon lira da var. Her bir kat sahibi başına. Maalesef toplum olarak hemen sonuca ulaşmak ve para ödememek için oluyor bunlar. Hak sahipleri dönüşüme başlamadan önce mutlaka kentsel dönüşüm konusunda deneyimli danışmanlar ile süreci yönetmeli, sözleşme öncesinde hak ve hukuklarını, projeleri, teknik şartname ve maliyet analizlerini bilerek ve müteahhiti çok iyi araştırmaları gerekir ” uyarısı yaptı.
“Çoğu müteahhit 2027’ye kadar dolu, ihtiyaç artıyor”
AE Mimarlık Ahmet Erkutoğlu, İstanbul Anadolu Yakası’nda kentsel dönüşüm yapan birçok müteahhidin 2025, 2026, hatta 2027’ye kadar dolu olduğunu belirtti. Arsa sahiplerinin de site ya da apartmanlarını kendi finansal imkanlarıyla yapma imkanları olmadığı için binalarını müteahhitlere kat karşılığı vermek istediğini bildiren Erkutoğlu, “O nedenle hak sahipleri yeni müteahhitler bulmak zorunda.
İnsanlarda da bir deprem korkusu var, evlerini bir an önce yenilemek istiyor. Bizi her gün ‘Buraya müteahhit bulalım’ diye arıyorlar. Ancak sağlam müteahhit bulmanız lazım” dedi. Piyasadaki ihtiyaç ve yüksek fiyatların fırsatçılığa da zemin hazırladığına işaret eden Erkutoğlu, “Mesela yeri alıyor, daireleri ipotekli satıyor. Bir daire bitiriyor, sonra kaçıp gidiyor. Biz bunu 2017-2018’de yaşadık. Sağlam müteahhit ihtiyacından dolayı bu tür vakalar olacaktır” diye konuştu.
“Tabela değerini kendi işleri gibi pazarlıyorlar”
Beyaz Group İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Emrah Beyaz da kentsel dönüşüm sürecinde ehil olamayan müteahhitlerin yarattığı durumların, ne yazık ki deprem riskinin en yoğun olduğu bölgelerde daha fazla olduğunu belirtti. Beyaz sözlerini şöyle sürdürdü:
“Biz de gerek kendi çevremizin gerek komşularımızın mağduriyetinden üzüntü duyuyoruz. Biz çalıştığımız bölgelerde de benzer olaylara şahit oluyoruz. Yatırımcı müteahhit, başka yerden gelip kendi bölgesinde bir başka işverenin taahhüt işlerini yapıyor. O inşaatlardaki tabela değerlerini başka bir lokasyonda kendisi yapıyormuş gibi pazarlayıp, farklı semtlerde teklifler veriyor.
Depremden korkan vatandaşımız da bir an önce evinin dönüşmesi için hesap ve kitap yapmadan panikle yanlış kararlar alıyor. Sonucunda karşımıza; yıkılan yapıdan aldıkları demir hurdası ve ev içerisinde hurdası para eden malzemeleri geri dönüşüme satan ve buradan kâr etmek için vatandaşın hayallerini de suya düşüren müteahhit profili çıkıyor. Biz de bu konuda bize ulaşan malikleri bilgilendiriyoruz.”
Binanızı yenilerken bunlara dikkat edin
1- Binanın mevcut imar durumu, arsa metrekaresi, yeni inşaat alanı, arsa payları, tapudaki şerhler gibi hepsi belediye ve tapuya gidilerek detaylı ve dikkatle incelenmeli ve kentsel dönüşüm sürecine bundan sonra başlanmalı.
2- Müteahhit seçiminde tanıdık arayışı yerine, inşaatı yapmaya yeterliliği ve ekonomik gücü olan firma tercih edilmeli.
3- Süreç şeffaf olmalı. Apartman veya sitelerde kötü niyetli kişilerin ilgili firmalardan beklentiye girmemesi için maliklerin, özel bir ihale şartnamesi hazırlayarak teklif toplamalı.
4– Bu şartnameye göre teklif verecek firmalar birbiri ile yarıştırılmalı ve en iyi teklifi veren en az 3 firmanın finalde tüm maliklerin seçimine bırakılması sağlanmalı.
İnşaatın 6 ay durması sözleşmenin fesih nedeni
Gayrimenkul Hukuku Derneği (GHD) Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, yasaya göre sözleşmenin sonlandırılabileceğini, ancak bunun iki şekilde mümkün olduğunu açıkladı. Kiraz, bu şartları şöyle sıraladı: “Birincisi, maliklerin tamamı veya en az yüzde 50.01’i ile sözleşme imza tarihinden itibaren bir yılda inşaat ruhsatı alınmamış ve inşaata hiç başlanmamış olması. İkincisi, inşaat ruhsatı alınıp inşaata başlanan ancak 6 aydan uzun zamandır inşaatı durmuş malikler yüzde 50.01 ile karar alarak bu durumu tespit edilmesini talep ederler.
İlgili idare (İstanbul Ankara ve İzmir de ilçe belediyeleri bunun haricindeki tüm yerlerde Kentsel Dönüşüm İl Müdürlükleri yetkilidir) bu durumu inşaat alanına giderek tespit eder ve müteahhide 30 gün süre verir, müteahhit hiç başlamadığı inşaata yine başlamaz veya devam ettirmezse sözleşme ilgili idare tarafından fesih edilir. Sözleşme şerhi de tapudan resen silinir, bu durumda malikler yeni bir firma ile anlaşarak inşaata devam edebilir. Bu şekildeki fesihlerde eski müteahhit ile arsa sahipleri arasındaki alacak hakkı, mahkemelerde görülmeye devam edecektir.”
(Haber kaynağı: Hamide Hangül – Dünya Gazetesi)