İNDER’in (İstanbul İnşaatçılar Derneği) organizasyonu ile düzenlenen ‘Kentsel Dönüşüm Çözümleri Konferansı’nda bir araya gelen akademisyenler, proje geliştiriciler, arsa sahipleri, kamu temsilcileri ve hukukçular; kat karşılığı iş yapım sözleşmeleri ve modelleri, finansman ve hukuk süreçleri, teminat ve uzlaşma çözümlerini ele aldı. Konferans konuşmacıları dönüşümü finanse etmek için yapılması gereken kat karşılığı anlaşmaları; kat karşılığı oranı, arsa sahiplerine verilecek daire büyüklüğü, mevcut yapılaşma ve mevcut imar hakkı, teminatlar ve takyidatlar başlıklarıyla dile getirdi.
Ayrıca dönüşüme konu olan projenin bulunduğu bölgedeki yoğunluk artışı, plan tadilatı, yüklenici seçimi, bakanlığın ve belediyelerin uygulamaları da konunun muhataplarına aktarıldı.
“Bakanlık ile işbirliği yaparak çözümlemeliyiz”
6306 sayılı kanun ile yönetmeliklerin uygulanmasında yaşanan sorunların kentsel dönüşüm hızını azalttığını ifade eden İNDER Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım, başta Çevre ve Şehircilik Bakanlığı olmak üzere tüm paydaşların hızlı ve etkin çözüm için çalıştığını söyledi. Konferansın açılış konuşmasını yapan Nazmi Durbakayım Çevre ve Şehircilik Bakanı Sayın Mehmet Özhaseki’nin konuya yoğun ilgi gösterdiğini ve başta İNDER olmak üzere ilgili sivil toplum kuruluşlarının da bakanlıkta istişare yaparak çözüme katkıda bulunduğunu belirtti.
İNDER’in bu kapsamda düzenlediği 'Kentsel Dönüşüm Çözümleri Konferansı'nda ele alınan çözümlerin sektöre yeni bir bakış açısı getirdiğini işaret eden Durbakayım konferansta, yeni düzenlemeler ışığında riskli yapı ve riskli alanda yeni iş yapma modellerine dikkat çekti. Durbakayım konferansta inşaat şirketleri ve belediye ilişkileri için model önerilerinin de ele alındığını belirtti.
Türkiye’nin master planları olmayan şehirler, % 80’i risk taşıyan, enerji tasarrufu sağlanmamış binalar, yetersiz donanım alanlı yerleşimler, gecekondulaşma ve kaçak inşaatlardan oluştuğunu ifade eden Nazmi Durbakayım, kentsel dönüşümün çok hızlı ve kesintisiz sürekliliğine vurgu yaptı. Bu yıl içinde Avustralya ve Japonya’da yaşanan depremlerdeki can kaybının yok denecek az olduğunu hatırlatan Durbakayım “Maalesef 1999’daki 7,2 büyüklüğündeki depremin bilançosu 17.480 ölüm, 23.781 yaralı, 133.683 çöken bina ve yaklaşık 600.000 evsiz kişi şeklindeydi” sözleriyle kentsel dönüşümün önemine dikkat çekti. Temeli sağlam binaları yapabilmek radikal kararlar alınarak müktesep hak ve bürokrasi meselesinin halledilmesinin şart olduğuna değinen Nazmi Durbakayım yabancı yatırımcıların da bu konuda ilerleme beklediğini söyledi.
Mahalle aralarındaki küçük çaplı yerinde dönüşüm projelerinin ada bazında dönüşümler şeklinde yapılabilmesi için gerekli teşviklerin yapılmasını dile getiren Nazmi Durbakayım, “birkaç parselin birleşimi şeklinde yapılan dönüşümler, daha rasyonel kullanılan donatı alanları, daha fazla yeşil alan, daha ekonomik işletme gideri ve yer altında daha fazla otopark alanı sağlayacaktır” şeklinde konuştu.
Konuşmasında arsa payı karşılığı inşaat yapımı ve hasılat paylaşımı sözleşme modellerinin imar mevzuatları, mali, hukuk, pazarlama açılarından yeniden ele alınıp günümüz şartlarına uygun hale getirilmesi gerekir” diyen Durbakayım, sayıları 300 bine ulaşan inşaat firmalarındaki anormal durumun da bir an önce düzeltilmesi gerektiğini belirtti. Nazmi Durbakayım bu talebini “Bakanlığın koyacağı kriterler ile yapı müteahhitleri A, B, C gibi sınıflandırılabilir. Firmaların sınıflarına göre ne çapta iş yapabilecekleri ve bir üst sınıftaki firmaya hangi hizmetleri almak sureti ile franchising bağlantısı olacağı belirlenebilir. Bu da her büyüklükteki konut üretiminde arzulanan standardın olmasını sağlar” sözleriyle açıkladı. Tüketicilerin korunması için atılan her adımın destekçisi olduklarını aktaran Durbakayım inşaat firmalarını da koruyan bir kanun olması gerektiğini söyledi.
Konuşmasını 2016 değerlendirmesi ve 2017 yılı beklentisiyle sonlandıran Nazmi Durbakayım şöyle konuştu “İnşaat sektörü geride bırakacağımız yılda tarihi sınavdan geçti ve bunu büyük bir başarıyla geçti. 2016’da birçok sıkıntı arka arkaya geldi. 15 Temmuz darbe girişimi, doğu ve güneydoğu sınırımızda giderek büyüyen bir savaş, ekonomimiz üzerinde spekülatif hava yaratan kredi notu açıklamaları, bayramla birleşen yaz tatilleri. Tüm bu zorlu şartlara rağmen sektörümüz büyük bir başarı gösterdi. Emlak Konut GYO’nun başlattığı tarihi kampanya ile son 3 ayda sektör üzerinde dolaşan karabulutlar dağıldı. İnşaat sektörünün tüm oyuncuları Emlak Konut’un başlattığı bu harekete destek verdi ve sektörün elbirliği yapması bu tarihi başarıda önemli bir rol oynadı. Devletin faiz konusundaki tutumu sayesinde oranlar, son 10 yılın en düşük seviyelerine doğru gelmeye başladı. Bundan 3-4 yıl önce 24 -36 ay vadedeki sıfır faiz avantajları bugün 100 aya kadar çıktı. Sonuç olarak birçok kişinin şüpheyle baktığı 2016’nın son çeyreği konut almak için çok uygun bir ortama girdi. Ekim 2016 itibariyle 1 milyon adetlik sınırı aştık ve yılsonunda 1 milyon 250 bin adetlik konut satışını aşarak yeni bir rekor kıracağımızı ümit ediyorum.”
“Belediye odaklı çözümler”
Oturumlara moderatörlük yapan İNDER Yönetim Kurulu Üyesi Dr. M. Emre Çamlıbel, mevcut yapı stokunun depreme dayanıklı hale getirilebilmesi için en önemli meselenin finansman olduğunu ve kentsel dönüşümün malum sebeplerden dolayı finansmanı kolay olmayan bir proje şekli olduğunu söyledi.
Emre Çamlıbel “Konusunda uzman olan ve en önemlisi saha deneyimi olan konuşmacılarımızdan öncelikli olarak yaşadıklarını ve önerilerini, ardından mevcut imar hakkı, yoğunluk artışı, kat karşılığı oranı, maliyet, satış fiyatı ve daire küçülme oranı denklemine dair görüşlerini duyacağız, ilaveten rezerv alan ve yerinde dönüşüm ikilemine de cevap arayacağız” dedi. Sürdürülebilirlik ve Optimizasyonun kentsel dönüşüm için en önemli iki kavram olduğuna işaret eden Çamlıbel, “bu iki hedef yakalanırsa ve kamu destekli bir organizasyon oluşabilirse finansman daha kolay bulunur” diye ekledi.
Kentsel dönüşümde yaşanan sorunları belediye destekli kurumsal firmalarla çözümünün sağladığı avantajı dile getiren GOPAŞ Genel Müdürü Zeyyad Gümüş ise Gaziosmanpaşa’daki uygulamalar hakkında detaylı bir sunum yaptı.
Gayrimenkul Üst Kurulu’na ihtiyaç var
6306 sayılı kanunda yapılan son değişikliklerin yansımalarını bir sunum ile dile getiren Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Başkanı Prof. Dr. Gürsel Öngören; uzun ve kısa vadeli politikaları belirlenmesinin önemine değindi. Prof. Dr. Öngören bu kapsamda gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren sivil toplum kuruluşları temsilcileri ile ilgili bakanlık temsilcilerinden oluşacak 'Gayrimenkul Üst Kurulu'na ihtiyaç olduğunun altını çizdi. Gayrimenkul konusunda uzman mahkemelere ve bunların kullanacağı acele yargılama sistemine ihtiyaç olduğunu da ifade eden Öngörün “İl ve İlçe belediyeleri; kentsel dönüşüme başlamadan önce bulundukları bölgenin 50 yıllık ekonomisini, nüfusunu ve altyapısını planlayacağı master planlarını yapması gerekir” şeklinde konuştu. Prof. Dr. Öngören ayrıca riskli alanlarda kentsel dönüşüm için Emlak Konut ve TOKİ’nin deneyim ve vizyonuna ihtiyaç olduğunu da sözlerine ekledi.
Türkiye’nin geneli için artık parsel bazlı değil riskli alanların genişletilmesine yönelik bir düzenleme olduğunu açıklayan Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Av. Ali Kiraz, riskli alan uygulamalarındaki 15 dönüm sınırının kaldırıldığını, kira yardımının 36 aya çıkarıldığını ifade etti. Konuşmasında riskli yapılarda artık yıkım yapmadan açık arttırma sürecinin yapılacağını da belirten Kiraz “Riskli yapılarda bakanlığın sorunlu binalarda mirasçı belgesi çıkartma, kayyum atama işlemlerini artık bizzat kendisi yapak. Riskli yapılarda tevhit, terk, kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurma süreçleri 2/3 ile yapılabilecek ve bunu bizzat bakanlık yapacak” şeklinde konuştu.
