Sermayesi, iş tecrübesi yetersiz müteahhitlerin dönüşümün önündeki en büyük engel olduğunu belirten Polat Gayrimenkul İcradan Sorumlu Yönetim Kurulu Üyesi Kaan Yücel, güvenli konutlardan bahsetmek için önce bu firmaların ayıklanması gerektiğini söyledi.
Hürriyet Gazetesi Emlak Editörü Gülistan Alagöz’ün sorularını yanıtlayan Kaan Yücel, kentsel dönüşümün önündeki en büyük engeller ile ilgili olarak yaptığı açıklamalarında şunları söyledi:
“İşi bilmeyenlerin müteahhitlik yapması hem kentsel dönüşümün hem de inşaat sektörünün önündeki en büyük sorun. Dünyanın başka hiç bir yeri yoktur ki isteyen herkes konut üretsin. Müteahhitlere yetki belgesi şartı bu sorunu çözmedi. Finansal gücü olmayan, iş tecrübesi yetersiz çok sayıda firma var. Farklı farklı işkollarından gayrimenkul sektörüne geliyorlar. Kentsel dönüşüm bölgelerinde bu tip firmaları görüyoruz. Vatandaşı da yanlış yönlendiriyorlar. Hatalı teklifler veriliyor. Mesela ‘bir daireye iki daire veririz’ diyorlar. Bakıyoruz işin matematiği buna uygun değil. Biz ya da bizim gibi kurumsal firmalar böyle durumlarda o işten çekiliyor, iş ne yapacağı belirsiz firmaların eline kalıyor.
Depremde gördük, yeni binalar yıkıldı. Bunun zemin, zemine uygun olmayan proje, statik hesap hatası, denetim eksikliği gibi onlarca nedeni olabilir. Ama işin özünde hatalı olan bir sistem var. Eğer İstanbul’un dönüşüm sürecinde güvenli yapılar inşa etmek istiyorsak, önce bu sistemi düzeltmek zorundayız. Bunun da belli yolları var. Mesela sigorta zorunluluğu… Eğer projelere sigorta zorunluluğu gelirse, şirketler tazminat yükü nedeniyle yeterli olmayan müteahhitlerle çalışmaz. Değerleme şirketleri müteahhitleri inceler ve derecelendirir. Riski yüksek olan daha fazla prim ödeyeceği için zaman içinde yapamaz, satamaz ve elenir.
Macaristan’da proje yapıyoruz, orada da yeni proje için yüzde 30-35 sermaye şartı var. Alıcının ödediği para proje bitene kadar bir hesapta bloke, kullanılmıyor. Firma sermayeye ek kredi kullanıp işi yapıyor. Kredi aldığı için bankalar inceliyor. Taşeronların ödemesi dahi aracı sistemlerce otomatik yapılıyor. İşin tüm tarafları korunuyor. Türkiye’de de yeni bir proje için sermaye şartı getirilebilir…
Yapılacak düzenlemeler kadar alıcıların yaklaşımı da önemli. Yakın zamanda yaşadığımız depreme rağmen ev almaya gelenler hâlâ önce mutfağa bakıyor. İnşaatı kim yapıyor inceleyen yok…
Dönüşümde vatandaşlarımız gelen tekliflerde birkaç metrekareye bakmamalı. Firmayı iyi incelemeli, geçmişlerine, bilançolarına bakmalı. Hem kamu hem de tüketici açısından yetersiz firmaların ayıklanması şart.
Dönüşüme girecek binaların büyük kısmı zaten yasal imarın üzerinde inşa edilmiş. Mesela bina 10 katlı, yıkıp yapılırsa hakkı 8 kat. Fazlası değil, aynısı çıkmıyor. Zamanında yapılmış, aflardan faydalanmış. Bu evlerin nasıl dönüşeceği bilinmiyor. Bir müteahhidin bu durumda iş yapması imkânsız.
Tek bina değil, ada bazında dönüşüm yapılmalı. Bu amaçla yapılan birleşmeler sonucunda yollar, yeşil alanlar ve kamuya terkler belirleniyor. Belediyeler de buradan rant elde ediyor. Yol belediyenin olunca bir anda arsa sahibi pozisyonuna geçiyor. Bu birleşme aslında fırsat ve milletin faydasına kullanılmalı. Alanlar planlanırken dönüşümün ticari olarak yapılabilir hale gelmesi sağlanmalı. Ancak bu şekilde firmalar sürece dahil olabilir.
Bir de tebligatlar sorunu var. Riskli yapı kararı, sözleşmeler vatandaşa tebliğ edilemiyor. Kimi zaman dönüşüme engel olmak isteyen biri çıkıp hissesini satıyor. Bir de hisse sahibi yurtdışında ise kaos başlıyor. O kişilere ulaşmak ciddi zaman kaybı yaratıyor.
Hakkından fazlasını isteyenler de oldukça sık karşılaştığımız bir durum. Durumu kötüye kullananlar için bir otorite devrede olmalı.
Vatandaş evi küçülmesin, hiç borçlanmasın ama dönüşüm olsun istiyor. Oysa iyi bir firmayla yapılan dönüşümde evi küçülse dahi 10 lirası 100 lira olacak. Sadece metrekare değil, değer odaklı da bakmak gerek.”
