Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek, katıldığı bir canlı yayında “Kirada yüzde 25 zam sınırı kalkacak mı?” sorusuna yanıt vererek “Bunu uzatacak bir düzenleme yapmazsak Temmuz’da bu düzenleme ortadan kalkıyor. Şu anda böyle bir düzenleme yapmaya yönelik çalışmamız yok. Biz şuna inanıyoruz. Piyasada fiyatları arz ve talep belirlesin. Konut arzını artıracağız. Şu anda zor bir dönemden geçiyoruz konut piyasası olarak. Depreme odaklanmış durumdayız. Sosyal kesimlere yönelik konut arzını artıracak destekleyici tedbirleri program başarılı oldukça, deprem yaraları sarıldıkça oraya doğru odaklanacağız. Önümüzdeki yıl piyasa şartları daha destekleyici olacak biz konut arzını güçlü bir şekilde destekleyeceğiz” dedi.
Yüzde 25 zam sınırının kaldırılmasının ardından kira fiyatlarında bir değişim olur mu?
1 Temmuz sonrası piyasada kiralık daire ilanlarında artış olur mu?
Kiralarda normalleşmeyi ne zaman görürüz?
Konuyla ilgili merak edilenleri milliyet.com.tr’ye açıklayan Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, konuyla ilgili şunları söyledi:
“2022 yılı Haziran ayında yapılan yasal düzenleme ile kira artışlarına yüzde 25’lik bir sınırlama getirilmişti. Yaklaşık 2 yıldır konutlarla sınırlı olmak kaydıyla kirada yüzde 25’lik üst limiti görüyoruz.
Piyasada bu sınırın çok uygulanmadığını görüyoruz. Gerek Adalet Bakanı gerekse Hazine ve Maliye Bakanımızın yaptığı açıklamalarda yüzde 25 zam sınırının kaldırılacağına ilişkin bazı değerlendirmeler yer almıştı.
Yakın zamanda bir araştırma şirketinin yaptığı anket yayınlandı. Buna göre kiracıların yaklaşık yüzde 86’sının yüzde 25’ten fazla bir oranda kiralara zam yaptığına ilişkin değerlendirmeler medyaya yansıdı.
Bu açıdan baktığımızda bazı taşınmaz sahiplerinin daha çok taşınmazlarını satma nedeniyle konutlarını boş tuttuğunu görüyoruz. Yani sadece kiraya verme nedeniyle veya kira sınırlaması nedeniyle bunların boş tutulduğunu söylemek mümkün değil.
Yatırımcılar yüzde 25 zam sınırlaması nedeniyle konut almak istemiyor. Mal sahibi-kiracı anlaşmazlıklarının artması, mevduat faizlerinin artması, kira gelirlerinin yeterli görülmemesi gibi nedenler söz konusu.
Sadece yüzde 25 sınırına takılmamak için Temmuz ayını bekliyorlar söylemi doğru değil. Bu kira düzenlemesi halihazırda uzatılmadı, şimdiden kiraya verse önümüzdeki yıl artışlar TÜFE’ye göre gerçekleşecek. Şu an için boş tutulmasının kira artışı ile doğrudan bir bağının olduğunu söylemek mümkün değil.
İlan sitelerinde satılık verilen ilanlarda konutların yüzde 60’a yakınının boş konut ilanlarından oluştuğu, yüzde 20’sinin kiracılı, yüzde 20’sinde ise ev sahibinin oturduğu evlerden oluştuğunu söyleyebiliriz.
Bu ilanlardan 4’te 1’i İstanbul’da veriliyor. İstanbul’da yüzde 53’e yakın ilan boş konutlardan oluşurken yüzde 26’sı kiracılı, yüzde 10’u da mülk sahibi tarafından kullanılan evler olarak değerlendirilebilir.
Mal sahibinin Haziran başında dairesini kiraya verdiğini düşünelim. Yüzde 25 kira sınırlamasının devam etmeyeceğini varsaydığımızda evini boş tutmasının anlamı yok. Boş tutması durumunda konutlar için ödenen aidatlar önemli bir gider kalemidir. Bazı mal sahiplerinin konut yatırımından çıkma nedeniyle dairelerini satmaları, kiracılar çıktıysa da boş bir şekilde satmaya meyilli olduklarını söyleyebiliriz.
İlanlarda yer almayan boş konutların önemli bir kısmı kentsel dönüşüm nedeniyle var. Kentsel dönüşüme girme planı ile bazı taşınmazlar için mal sahipleri kiracılar çıktıktan sonra dairelerini kiraya vermeyip boş tutmayı hedefliyor. Diyelim ki o bina 1 yıl içinde kentsel dönüşüm kapsamına alındı bu durumda kiracının yaptığı masrafı talep etme gibi durumlar olabiliyor.
Biz bunu piyasada ciddi olarak hissetmeyiz. Özellikle mal sahibi bugün bile kiraya verse seneye TÜFE’ye göre zam yapacak. Ben 1 Temmuz’dan sonra çok fazla kiralık daire olacağını düşünmüyorum.
Bugün için 1 milyon TL’si olan bir kişi mevduattan alacağı faizle çok rahat kiralık daire bulabiliyor. Bu da ekonomik olarak piyasada daire bulmayı zorlaştırıyor. Kiralık dairelerin yeni arzı ancak günlük kiralık dairelerdeki denetimler artırılırsa ve incelemeler yapılırsa artabilir diyebiliriz.
Kiralık fiyatlarında aşağı yönlü bir değişim çok fazla beklemiyoruz. Kira fiyatlarında tansiyon artıyor. İstanbul’da metrekare kira fiyatları 200 TL seviyesine geldi. Ağustos’ta 160 TL olan metrekare fiyatları bugünlerde 200 TL’ye yaklaştı.
İstanbul şu anda kira fiyatlarının enflasyona göre daha düşük seyrettiği bir şehir olarak değerlendirilebilir ancak bu Ankara açısından baktığımızda Ağustos aylarında 115 TL olan kiralar metrekarede şimdi 150 TL seviyesinde.
Kira fiyatlarındaki tansiyon ekonomi politikalarının daha etkin bir şekilde görülmesiyle düşebilir. Mevduat faizleri düşmeye başladıkça, enflasyon düşüşleri etkisini gösterdiği müddetçe kiralar biraz daha normalleşebilir.”
