Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın (TCMB) verileri, konut fiyatlarında reel bazlı düşüşün aralıksız devam ettiğini gösteriyor. Mayıs ayında enflasyondan arındırılmış fiyatlarda yüzde 14.9’luk bir düşüş yaşandı. Bu durum, son 7 aydır konut fiyatlarındaki artışın enflasyonun altında seyrettiğini gösteriyor.
Konut fiyatlardaki düşüşün nedenleri neler? Yüzde 25 zam sınırlamasının kaldırılmasıyla birlikte konut alımına yönelik talep artar mı? Ankara, İstanbul ve İzmir’de kira fiyatları ne durumda?
Konuyla ilgili tüm merak edilenlere Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu sözlerle açıklık getirdi:
“Merkez Bankası konut fiyat endeksini açıkladı. Rakamlar açısından baktığımızda konut fiyatlarında reel düşüş devam ediyor. Özellikle konut fiyatlarındaki düşüşün ilk nedeni ipotekli konut satışlarına yapılan sınırlamadır. İpotekli satışlar son dönemde oldukça azaldı.
Bunun en büyük nedeni kredi maliyetlerinde olan artıştır. Konut kredileri şu anda yüzde 3 seviyelerinin üzerinde seyrediyor.
İnşaat maliyetlerinde yüzde 78 artış var. Bu da reel bazlı düşüşün hızlı olmasının en büyük nedenidir.
Yabancılara satışta önemli bir düşüş var. Bu düşüş yüzde 50 seviyelerini geçti. İlk defa konut sahibi olacak ve benzerleri için açıklanan herhangi bir kredi ve benzeri ödeme kolaylığı olmadı. Şu anda yatırımcıyı ürküten ikinci eve ek vergi, boş tutulan evler için vergilendirme gibi yatırımcıyı ürküten farklı konu var.
Yüzde 25 kira sınırlaması nedeniyle birçok kişi evini kiraya vermekten imtina etmeye başlamıştı. Uzun süren davalar, anlaşılamayan mal sahibi, kiracı problemleri aynı dönem içerisinde satışa çıkan ev sayısını artırdı. Bunlar da konut fiyatlarında arz fazlalığı oluşturarak fiyatlar enflasyonun gerisinde kaldı.
Reel bazda hala düşüş devam eder. Benim tahminim yıl sonuna kadar konut fiyat endeksinde reel düşüşleri görmeye devam edeceğiz şeklindedir.
Bu dönemde taşınmaz alıp kiraya vermek bir o kadar makul olabilecek seviyelere indi. Konut fiyatlarında gerileme varken kira fiyatlarında aynı oranda bir gerileme söz konusu değil. Hatta kira fiyatları yenilenen kira sözleşmelerinde gördüğümüz gibi oldukça artmış seviyelerde. Ben bu dönemde faizlerde bir gerileme olacağını ve gayrimenkulde yatırım amaçlı alıma dönüleceğini düşünüyorum.
Yüzde 25 kira sınırlamasının kalkmasıyla biz piyasada artan kiralık daire arzı görmedik. Son dönemde piyasada kiralık daire sayısında önemli düşüşler yaşandı. Üç ay önce 280 bin seviyesinde olan kiralık daire arzı şu anda 140 bin seviyelerine kadar düşmüş vaziyette.
Merkez Bankası Başkanı yaptığı açıklamada konut kiralarının son 1 yılda reel olarak düştüğünü söylemişti. Yüzde 13 seviyelerinde çeşitli düşüşler gördük. Açıkçası son 3 ayda grafik tersine döndü.
Mayıs, haziran ve temmuz aylarında fiyatlar yükselişe geçti. Kira artışının en önemli nedenlerinden birisi şüphesiz yeni kiralık daire olmamasıdır.
En çok artışlar şu anda Doğu ve Güneydoğu illerinde yaşanıyor. Erzurum’da kiralar son 1 yılda yüzde 170 arttı. O bölgedeki illerde yani Gümüşhane’den Urfa’ya kadar birçok ilimizde yüzde 100’ün üzerinde artışlar var.
İstanbul’da kiralık konut fiyatları metrekarede 230 TL seviyelerinde, yani 100 metrekare bir daire 23 bin TL seviyesinde. İzmir’de bu rakam 190 TL Seviyelerinde yani 100 metrekarede 19 bin TL. Ankara’da ise yaklaşık 170 TL seviyelerinde yani 100 metrekare bir daire için 17 bin TL seviyelerinde diyebiliriz.
Konut fiyatlarında reel bazlı gerileme yaşanırken kiralarda reel düşüş görmüyor hatta artışlar görüyoruz. Önümüzdeki aylarda barınmanın önemli bir program olacağını ifade edebiliriz.”
(Kaynaklar: Milliyet – Ekonomim)
