Sektör temsilcilerine göre konut satış ve kira fiyatlarındaki artışın tek nedeni, inşaat sektöründe yaşanan dövize bağlı maliyet artışı değil. Türk Lirası’na duyulan güvensizliğin gayrimenkulü tekrar yatırım aracına dönüştürdüğü ve yatırımcıların paralarını yoğun biçimde gayrimenkule çevirmek istediği görülüyor.
Son 6 ayda gayrimenkul fiyatlarında ve kiralarında minimum yüzde 100 artış olduğunu, hatta çoğu bölgede yüzde 150’yi bulduğunu, ancak talepte hiçbir azalma olmadığını belirten Tüm Emlak Müşavirleri Federasyonu (TEMFED) Başkanı Hacı Ali Taylan, “Eylül’den beri Dolar/TL kuru yüzde 80 arttı ama gayrimenkul fiyatlarındaki artış neredeyse bunun iki katı arttı. Yani gayrimenkul fiyatları tarihte ilk kez doların önüne geçti. Böyle bir şeyi 40 yıllık sektör hayatımda görmedim” dedi.
Taylan, açıklamalarının devamında şunları söyledi:
“Bankada faizler yüzde 15-17 seviyesindeyse, eve bağladığınız paranın getirisinin onun altında olmaması gerekiyor. O yüzden kira artışının sebebini ev fiyatlarındaki artışa bağlıyoruz.
Geçen yıl Ağustos ayında demir 6 lirayken, şu an 17 lira. Yeni gayrimenkul projesi üretilmiyor. Dolayısıyla da biz eldeki mevcut stokla yürüyoruz.
Türkiye’de hali hazırda yüzde 33’lük kesimin konut ihtiyacı bulunuyor. Ülkemizde gayrimenkul sahipliği yüzde 65-67 seviyesinde, yani yüzde 33’lük bir kesimin hala evi yok. Zaten böyle bir açık varken bir de yeni arz oluşmamaya başladı.
Türkiye’deki nüfus artışı ve TL’deki değer kaybı nedeniyle gayrimenkulün ciddi bir yatırım aracına dönüşmüş olması nedeniyle talep arttı ancak talebi karşılayacak arz oluşmadığı için fiyatlar yükseldi.
Yabancılara yapılan satışlar, Türkiye’nin aylık toplam konut satışları içerisinde yüzde 4.7’lik küçük bir paya sahip. Yabancılar kiralamalarda bir talep patlaması yarattı ancak Türkiye’de bir ayda satılan 100-150 bin konutun sadece 5-7 binini yabancılar oluşturuyor. Ankara ve İstanbul’daki kira artışlarını yabancılara bağlayamayız.
Piyasa o kadar istikrarsız ki, altı ay sonra fiyatların ne olacağını kestiremiyoruz. Ama biliyoruz ki bu fiyatlar geriye gitmez”
Gelecek Partisi Ekonomi Politikaları Başkanı Kerim Rota, Merkez Bankası Konut Endeksi verilerine göre son 2,5 yılda Türkiye’de konut edinebilme süresinin 2010’a kıyasla “8 yıl uzadığını” söylüyor.
Türkiye’de son 2.5 yılda vatandaşların konut edinebilme imkânının daha da zorlaştığının altını çizen Rota, açıklamalarının devamında şu ifadeleri kullandı:
“Yüksek enflasyon sebebiyle alternatif yatırım imkanları da ortadan kaybolunca, ev sahibi olma süresi 370-380 aylara kadar çıktı. Yani 2019 sonundan bu yana artık ev sahibi olabilmek, bizden üç kat hızla uzaklaştı.
2019’un sonunda itibaren enflasyonun çok altında bir faiz politikası uygulanmaya başlandı. Bu da konut kredilerinin reel olarak ucuzlamasına sebep oldu ve konut talebinde artış yarattı.
Hem konut üretimindeki azalmada hem de birden fazla mülk edinme şeklinde gerçekleşen suni talepte, gerçekçi olmayan para politikasının baş sorumlu konut fiyatları olduğunu düşünüyorum.
2018 yılında bir anda bir kur kriziyle karşılaştık ve 2019/2020 yıllarında konut üretimi doğal olarak yavaşladı. Krizi gören müteahhitler çok daha az konut üretmeye başladılar ve bunun kötü etkilerini şimdi görmeye başladık.
Bu çılgınlık 2019’un sonundan itibaren başladı. Faizler indirildi, tasarruf faizleri enflasyonun çok altında kaldı ve insanlar ya dövize ya da gayrimenkule yöneldi.
Gayrimenkul üzerinden gayrimenkul piyasasını regüle etmek mümkün değil. İlk önce doğru para politikasının sağlanması gerekiyor.
Gayrimenkul sektörü sadece ev talebiyle oluşmuyor, para politikasının çok önemli bir bileşeni. Enflasyon beklentileri kadar bir faiz mutlaka olmalı. Bu olduğunda zaten gayrimenkulün çok önemli bir alternatifi olan TL mevduat canlanmış olur, TL mevduat canlandığında da dengeleyici rolünü üstlenir. Gayrimenkul sektöründeki fiyatları ancak doğru faiz politikası dengeler.”
Serbest piyasada içerisinde gayrimenkul satış ve kira fiyatlarına müdahale edilemeyeceğini ancak konut inşaatını artırmak için çeşitli vergi indirimlerinin getirilmesi gerektiğini düşündüğünü dile getiren Ankara Emlakçılar Odası Başkanı Hakan Akçam, İnşaat maliyetlerindeki öngörülemez durum sebebiyle mevcut gayrimenkul fiyatlarının 2-3 kat yükselmesinden endişe ettiğini belirterek, “Gayrimenkul sektöründe fiyatlar stabil halde gider ama azalmaz. Dolayısıyla şu noktada bizim çaresiz olarak talep ettiğimiz şey, yukarı çıkmasın, aynı seyirde gitsin.” dedi.
Akçam, böyle sürerse bir yıl içerisinde fiyatlarda %100 artış yaşanmasını “çok olası” buluyor.
