Konutta en büyük maliyet kaleminin arsa olduğunu belirten Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Başkanı Ramadan Kumova, konut fiyatlarının nasıl ucuzlayacağı sorusunu şu sözlerle yanıtladı:
“Arsa maliyeti Türkiye’de bütün dünyadaki örneklerine göre çok pahalı. Hamburg’ta yüzde 8, Düsseldorf’ta Nişantaşı gibi yerde yüzde 25. Dünya ortalaması yüzde 15. Türkiye’de ise yüzde 50 ve üstü. Arsa nedeniyle ürettiğimiz her konut için maliyeti önce ikiyle çarpıyoruz. Arsa maliyetlerinin dünyada olduğu gibi yüzde 15’lere çekilmesi halinde konut fiyatları yaklaşık olarak yüzde 40 geriler. Örneğin; yüzde 50 kat karşılığı olan bir projede, konutun metrekaresi 65 bin liraysa arsa maliyeti yüzde 15’lere düştüğünde aynı konutu 38 bin lira metrekare fiyatıyla satabilirsiniz.
Arsa maliyetlerini ucuzlatmadan konuta erişim mümkün olmaz. Bu konuda Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Mehmet Özhaseki ile geçtiğimiz aylarda görüşme gerçekleştirdik. Arsaların özel sektör-kamu işbirliği ile üretilmesinin daha doğru bir model olacağını, arsa maliyetinin düşmesi halinde konut fiyatlarının yüzde 40 ucuzlayacağını anlattık.
Beyaz yakalılar dahi konuta ulaşmada zorluk yaşamaya başladı. Türkiye’de ağırlıklı olarak sosyal konut projeleri konuşuluyor. Ama artık orta segmentte de sıkıntı yaşamaya başladık. Gelinen noktada herkes bir alt segmente geçiyor.
Konutta kredili satışın payının 2008-2011 yılları arasında yüzde 11.5’du. 2014-2018’de yüzde 8.5’e düştü. Mart 2023 itibarıyla yüzde 4.6’ya geriledi. Bizde proje finansmanı çok az. Yüklendiğimiz yer satıştır. Bu yıl satışlarımız yüzde 20 geriledi ve 2024’ün 2023’ten parlak olmayacağını düşünüyoruz. Satışın olmadığı yerde arz da geriye gidecektir. Çünkü biz ancak sattığımızdan elde ettiğimiz ciroyla yeni proje üretebiliriz. Ayrıca projeden satış yaptığımız konutu 36 sonra teslim ediyoruz. Bu arada artan maliyetlere de katlanıyoruz. Türkiye’deki ev sahipliği oranı yüzde 56.7. Ev sahiplik oranını muhakkak arttırmalıyız, bunun için arsa maliyetlerini uygun koşullara getirmeliyiz. Ayrıca faizler de tek haneli olmalı. 2024’te arzın azalacağı kesin. Çok fazla stok kalmadı. 150-200 bin konut stoğu var, ikinci eller bitmek üzere. Her yıl 750 bin yeni konuta ihtiyacı oluşuyor.
2018 yılında 700 bin adet birinci el konut satılırken biz bu seneyi 350 bin civarında birinci el konutla kapatacağız. Birinci elde yarı yarıya düşüş var. Birinci elin yerini ikinci el aldı. 2012-2017 yılları arasında Türkiye’de 5 milyon adet ev satılmış. 2018-2022 arasında 3 milyon satılmış. Yüzde 40 eksideyiz. 2024’te arzda sıkıntı yaşanabilir. 2024 yılının zor geçeceğini biliyoruz. Konut fiyatlarının baskılanacağını düşünüyorum.
Herkes konut fiyatlarındaki artışa kitlendi ancak maliyetlerdeki artış göz ardı edildi. Fiyatlar arttı evet doğru ama maliyetler de arttı. 2017’den bu yana baktığımızda maliyet endeksi 903’e gelmiş. Konut fiyat endeksi 1010’a gelmiş. 9-10 katlık bir artış var. Konut üreticileri olarak bu algıyı yönetmek zorundayız” dedi. Ardından ekledi: “Konut satışlarında 2023’ü geçen yıla göre yüzde 20 düşüşle kapatacağız gibi duruyor.”
