Yeniçağ Gazetesi yazarı Prof. Dr. Esfender Korkmaz dünkü “Konut balonu sönmek zorunda” başlıklı köşe yazısında konut fiyatlarının ne zaman düşeceğini ve fiyatlardaki balonun nereden kaynaklandığı sorularına açıklık getirdi.
Türkiye de konut fiyatları ve kiralar balon yaptı. Konut fiyatları artınca, konut sahibi sermayesi için alternatif getiri hesabı yapıyor ve doğal olarak kiralarda artıyor. Kabaca 1 milyona aldığı bir konuta bin lira kira alan bir mal sahibi, konutunun piyasa fiyatı 10 milyona çıkınca, on milyonun liranın alternatif gelirini hesaplıyor ve kirayı da ona göre artırmak istiyor. Söz gelimi önceden bin liraya verdiği konut için bu defa 10 bin lira kira istiyor. Sorun ev sahibinden değil, sorun konut fiyatlarının balon yapmasından kaynaklanıyor.
KONUT FİYATLARINDA NE KADAR BALON VAR
Merkez Bankası verilerine göre, 2017 yılında değeri 100 bin lira olan bir konutun fiyatı aradan geçen 6 yıl sonra 2023’te 1 milyon 92 bin liraya çıkmış. 11 kata yakın artmış. Aynı yıllar içinde TÜFE 100’den 567,9’a yükselmiş. Yani altı kattan daha az artmış. Bu fark konut fiyatlarında ne kadar balon olduğunu gösteriyor.
Yine 2017 yılında mevduata 100 bin lira yatıranın parasının reel değeri = satın alma gücü 45,78’ liraya gerilemiş ve fakat aynı parayı konuta yatıranın parası 11 kat artmış ve 1 milyon 92 bin liraya yükselmiş.
KONUT GETİRİ HESABI; TL VEYA DOLAR GETİRİ HESABI İLE KARŞILAŞTIRILMAZ
Aslında yüksek enflasyon olduğunda, Dolar -TL gibi finansal sermaye reel getirisi ile konut kiralarını karşılaştırmak doğru değildir.
Çünkü söz gelimi on yıl sonra eğer faizini her yıl çekerse, 1 milyon sermayenin reel satın alma gücü düşer. Ama aynı bir milyon liraya aldığı konutun değeri on yıl sonra reel olarak düşmez veya bazen de artar.
KONUT FİYATLARI NEDEN BALON YAPTI?
Esfender Korkmaz yazısının bu kısmında “konut fiyatları neden balon yaptığını” maddeler halinde şöyle açıkladı:
1. Siyasi iktidarın ta baştan beri konut politikası
TOKİ üstünden lüks konut yaptırıp, rant sağlamak üstüne kuruludur. Bazen sosyal konut yapıyor ve fakat adı sosyal konutla sınırlı kalıyor. Gerçekte bu konutları da normal kar alarak ve yıllar sonra ancak teslim ediyor.
2. Hükümet kendisi sosyal konut yapmadı
Konut kiralarını da yüzde 25 ile sınırlayınca, konut arzı düştü. Yeni kiralar daha çok arttı ve ev sahibi ile kiracı kavgaları başladı.
3. Eksi reel faiz TL’ den kaçışı ve konuta talebi artırdı.
4. 2023 seçimleri öncesinde Türkiye’de kayıt dışı ekonomi arttı.
Gayrimenkul ve konut kara para aklama aracı oldu.
5. Yabancıya ucuz vatandaşlık verilmesi nedeni ile Arap ülkelerinden ve Ortadoğu’dan gelenler, konut talebini artırdı.
6. Pandemi ve deprem, müstakil ev ve konut talebini artırdı.
7. Rusya-Ukrayna savaşı nedeniyle savaştan kaçanlar konut fiyatı ve kiraları artırdı.
8. Pahalılık nedeni ile Türk vatandaşı sokakta kalıyor veya köyüne geri dönüyor, ancak sekiz – on milyon Suriyeli ve Afganlıya devlet para veriyor ve bunlar kirada oturuyor.
Konut fiyatları balon yapınca yıllık konut satışları düştü.
2021: 1 milyon 491 bin 856 adet olan konut satışı;
2022: 1 milyon 485 bin 622 adete;
2023: 1 milyon 225 bin 926 Adete geriledi.
Yabancıya konut satışı, vatandaşlık verildiği halde, 2022 yılında 68 bin 210 adet iken, 2023’te 35 bin 268’e geriledi.
Yabancıya Konut satışlarında on yıl öncesinde, Avrupa ve batı ülkeleri ilk sıralarda yer alıyordu. Başkanlık sisteminden ve vatandaşlık verilmesinden sonra Arap ülkeleri ve Ortadoğu ülkeleri ilk sıralarda, Avrupa ve Batı son sıralarda yer aldı.
Turizm amaçlı olarak, Rusya – Ukrayna savaşı nedeniyle, deprem sonrasında, Antalya’da konut ve işyeri talebinin arttığı ortaya çıktı. Fiyatlar ise balon yaptı.Yüksek fiyat ve yüksek kira nedeni ile Ukraynalılar geri dönerken balon talebi düşürüldü. Konut fiyatları da onu ek olarak düşmeye başladı. Konut merkezinde birçok dükkanın ise boş kaldığı ortaya çıktı.
Bundan sonra konut ve gayrimenkul fiyat artışları enflasyonun altında kalır.
