Konut fiyatlarının küresel olarak 2000’li yıllarda başlayan yükselişi devam ediyor. Konu hakkında The Economist dergisinde bir makale yayınlandı.
Makale konut fiyatlarındaki artışın dinamikleri hakkında önemli ip uçları veriyor. Makalede yayınlanan fiyat grafiği 2000’in başında 65 seviyelerinde olan fiyat endeksinin (2006=100) 2008 Küresel Krizi öncesinde lokal zirvesine ulaştığını gösteriyor.
2013 yılına kadar yükseliş eğilimi göstermeyen konut fiyatları sonrasında 2020 yılına kadar hızlı bir yükseliş eğilimi sergiliyor. Bu dönem küresel ekonominin kriz sonrası normalleştiği dönem. Bir başka deyişle, 2013-2020 dönemi küresel ekonominin merkez bankalarının desteği olmadan kendi ayakları üzerinde durmaya başladığı dönem olarak adlandırılabilir.
2020- 2022 dönemi pandemi dönemi. Bu dönem yine merkez bankalarının ekonomilere yoğun destek sağladığı dönemler. Bu dönemde çok düşük maliyet ile bankalara likidite sağlayan merkez bankaları varlık fiyatlarını da desteklemiş oldular. Ultra gevşek para politikalarının hem finansal varlık fiyatları hem de konut fiyatları üzerinde küresel olarak etkisi pozitif oldu. 2020-2023 döneminde konut fiyatlarının artış hızı 2013-2020 döneminin üzerinde.
Küresel olarak artan enflasyon karşısında merkez bankaları sıkı para politikası uygulamaya başladı pandemi sonrasında. ABD merkez bankası FED’in tarihin en hızlı faiz artışını gerçekleştirdiğini gördük. Artan borçlanma maliyetleri küresel konut fiyatları artışının bir süreliğine hız kesmesine neden oldu. Fakat son dönemde küresel olarak konut fiyatlarının tekrar yukarı yönlü hareketlendiğini gözlemliyoruz.
Artan konut fiyatlarının ardında birçok ekonomik ve sosyal nedenler var. Sosyal nedenlerden bir tanesi artan göç hareketleri. Dergide verilen bilgiye göre gelişmiş ülke nüfusunun %4’ü yabancı ülke doğumlulardan oluşmaya başlamış. Bu durum dünya ekonomisinde payı büyük olan ve göç alan ülkelerde konut fiyatlarını artırırken göç veren ülkelerde konut fiyatlarının düşmesine ya da durağan seyretmesine neden oluyor.
Konut talebini destekleyen konulardan bir diğeri de ekonomik aktivitenin faiz artışlarına rağmen güçlü seyretmesi. Düşük işsizlik ve maaş artış hızlarının yüksek olması konut talebini yine destekliyor. Zannımızca konut fiyatlarını destekleyen faktörlerinden bir diğeri de diğer varlık fiyatlarındaki artış. Küresel hisse senedi fiyatlarındaki hareketleri takip ettiğimiz MSCI Küresel endeksi yıl başından günümüze %9.8 artmış.
Gelişmekte olan ülkelerdeki hisse senedi fiyatı hareketlerini gösteren MSCI gelişmekte olan ülkeler endeksi %4.1 artmış. Gelişmekte olan ülkelerde artış daha sınırlı kalırken gelişmiş ülke hisse senedi fiyatlarının ortalamada gelişmekte olan ülke fiyatlarının iki katından fazla arttığını gözlemliyoruz. Bu durumun yarattığı servet etkisinin zaman içerinde konut fiyatları üzerinde yukarı yönlü etkisi olması gayet doğal. Yıl başından günümüze altın fiyatlarında dolar bazında artış %18.5 seviyesinde.
Bitcoin’in yıl başına göre fiyat artışı %50.4. Bu varlık türlerindeki fiyat artışları da zaman içerinde konut talebi yaratabiliyor ve konut fiyatlarında artışı beraberinde getiriyor. Türkiye’de konut fiyatı dinamiklerine döndüğümüzde BETAM’ın aylık konut piyasası raporu bize önemli bilgiler sunuyor. Türkiye geneli için konut fiyatlarının 2023 Haziran’dan beri reel olarak gerilediğini gözlemliyoruz. Bir başka deyişle nominal konut fiyatı artışları enflasyon oranının altında gerçekleşiyor. Türkiye geneli için geçerli olan bu durum üç büyük şehir için de geçerli. Mayıs ayı itibariyle İstanbul’da yıllık reel düşüş %22.8 olarak gerçekleşmiş. Reel konut fiyatları İzmir’de -%20, Ankara’da -%17 olmuş.
Talep göstergelerine baktığımızda 2023 sonundan itibaren bir miktar artış olduğunu gözlemliyoruz. Konut talebindeki sınırlı artışın küresel ekonomilerde olduğu gibi varlık fiyatları ile ilişkili olduğunu düşünüyoruz. TÜİK tarafından yayınlanan konut satış rakamlarına baktığımızda Ocak-Mayıs döneminde konut satışlarında düşüş %3.4. İpotekli konut satışları %58.7 gerilemiş. Diğer konut satışları %12.6 artmış. Bu bağlamda, artan faizlerin konut talebinde yarattığı aşağı yönlü etki sınırlı olmuş. Bunun nedenlerinden birisinin diğer varlık fiyatlarındaki artış olduğunu düşünüyoruz.
Bizim tahminimiz yüksek faizlerin konut fiyatları üzerindeki etkisinin 2024 yılı boyunca devam edeceği yönünde. Bir başka deyişle, 2024 yılı boyunca konut fiyatlarında reel değer kaybı azalarak devam edebilir. Fakat 2025 yılında ertelenmiş iç talep, güvenli konut talebi ve düşen faiz ortamında konut fiyatlarında reel değerlenme ihtimalini yüksek görüyoruz.
(Haber kaynağı: Prof. Dr. İbrahim Ünalmış – Dünya Gazetesi Köşe Yazarı – 21 haziran tarihli “Konut fiyatlarında küresel ve yerel dinamikler” başlıklı köşe yazısı)
