Konut kredileri hâlâ çok pahalı!

Son yıllarda yatırımcı tip alıcı­ların en büyük müşteri kesimi­ni oluşturduğu konut piyasa­sında, Merkez Bankası’nın faiz indi­rimi sürecinde orta gelir grubunun ikamet amacıyla banka kredisi ile ko­nut alımları da hareketlendi. Ancak hala bu kesimin ödeme gücünü aşan aylık taksitler ve ivmelenen fiyatlar nedeniyle krediyle alımların önü he­nüz yeterince açılamadı.

2013’e kadar olan dönemde satılan her 100 konuttan yaklaşık 40’ı banka kredisi ile alınırken, 2024’te bu den­ge yaklaşık 11 konuta kadar düşmüş­tü. Merkez Bankası’nın politika fai­zinde aralık ayında başlattığı indirim sürecinde konut kredisi faizleri bu­na paralel düşüş kaydetmedi. Sınır­lı da olsa yaşanan düşüşlerin bu yıl ocak-şubat döneminde krediyle ko­nut alımlarını canlandırmasıyla söz konusu oran yüzde 15’e yaklaştı.

Faiz düşüşünün etkisi

Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) açıkladığı verilere göre ocak-şubat döneminde Türkiye ge­nelinde banka kredisi kullanılarak alınan (ipotekli) konutların sayısı ge­çen yılın aynı dönemine göre yüzde 127,3’lük rekor bir artış kaydetti. An­cak bu artış söz konusu satışların ge­çen yıl aynı dönemde dip seviyelere inmesinin baz etkisinden kaynaklan­dı. Geçen yıl ocak-şubat döneminde banka kredisi kullanılarak sadece 14 bin 742 konut satın alınmıştı. Bu sayı bu yılın ilk iki ayında 33 bin 504 adet oldu. Bu arada ocak ayları itibarıyla yüzde 183 olan artış oranı, şubat ayla­rı itibarıyla yüzde 90’e geriledi.

Daha çok yatırımcı tip alıcıların gerçekleştirdiği ve banka kredisi dı­şındaki finansman yöntemleri ile ya­pılan satışlar ise ilk iki ayda yüzde 20,1 artışla 191 bin 487 adede ulaştı. Geçen yıl ilk iki ayda toplam satış­lar içinde banka kredisi ile satılanla­rın yüzde 8,5 olan payı bu yıl aynı dö­nemde yüzde 14,9’a yükseldi.

TÜİK’in konut satış istatistikleri­nin başladığı 2013 yılı itibarıyla sa­tılan her 100 konuttan yaklaşık 40 adedi banka kredisi ile alın­mıştı. 2014-2017 döneminde yakla­şık üçte bir dolayında seyreden bu oran, 2018’de beşte bir düzeyine geriledi. 2019’da 100 konut içinde 25’e, 2020’de 38’e yükselen bu oran kre­di koşullarının giderek ağırlaştığı, kredi kullanımının zorlaştığı izleyen dönemde yeniden düşerek 2021’de yüzde 20’nin altına, 2022’de yüzde 18,9’a, parasal sıkılaştırma dönemi­nin başladığı 2023’te yüzde 14,5’e, sı­kılaştırmanın devam ettiği 2024’te yüzde 10,7’ye kadar düştü.

Bu dönemde kredili satışlarının payındaki düşüşte, yükselen faiz oranları ve düşen alım gücü dolayı­sıyla orta gelir grubunun konut edi­nimindeki azalış yanında, konutu bir yatırım aracı olarak değerlendiren varlık sahibi kesimlerin bu piyasaya girerek banka kredisi dışı finansman yöntemleri ile yatırım amaçlı yaptığı alımların artması etkili oldu.

Merkez Bankası’nın 2024’ün son ayında başlattığı faiz indirim süreci­nin ardından bankaların konut kre­disi faizlerinde sınırlı düşüşlerin yaşandığı bu yılın ilk iki ayında ise satılan konutlarda banka kredisi ile alınanların toplam satışlardaki payı yükselerek yüzde 14,9’e çıktı.

Konut fiyatları yukarı yönlü

Son yıllarda inşaat sektöründe gir­di maliyetlerindeki artışların da üze­rinde artan konut satış fiyatları ve zorlaşan kredi koşulları, tüketicile­rin alım imkanını daraltıyor. Son ay­lardaki canlanmaya rağmen, yatırım amacı dışında ihtiyaç için konut al­mak isteyenlerin önündeki en büyük engeli, hala yüksek düzeylerdeki faiz oranları oluşturuyor.

Büyük kentlerde yeni projelerde 1+1 konut fiyatı dahi 7 milyon dolayı­na çıkmış bulunuyor. Satış fiyatları, oda sayısı arttıkça katlanıyor. Birin­ci el konut alımında kullanılabilecek azami kredi oranı ise 5 milyon liranın altındaki değerde konutlarda A sınıfı ise yüzde 90, B sınıfı ise yüzde 85, di­ğer sınıflarda ise yüzde 80 düzeyin­de. 5-10 milyon lira arası değerdeki konutlarda A sınıfı ise fiyatın en fazla yüzde 80’i, B sınıfı ise yüzde 75’i, di­ğerlerinde yüzde 70’i için kredi kul­lanılabiliyor. 10-20 milyon TL arası konut­larda bu oranlar sınıfına göre sı­rasıyla yüzde 70, yüzde 65 ve yüzde 60’a düşüyor.

Krediler hâlâ çok pahalı

Bankaların konut kredisine uyguladığı aylık faiz oranları yüz­de 3’ün inmiş bulunu­yor. Faiz indirimi süreci daha başlamadan yükse­lişe geçen fiyatlar, talepteki canlanma paralelinde giderek ivme kazanıyor. Faiz düşüşüne duyarlı yükselen satış fiyatları ve aşırı ağır kredi geri ödeme koşul­ları, ikamet amaçlı konut almak is­teyen orta gelir grubunun bunu zor­laştırıyor.

Mevcut faiz oranları ile kullanıla­cak 1 milyon liralık bir kredinin 10 yıllık bir geri ödeme planında aylık taksidi bankaya göre 27 bin 970 li­ra ile 32 bin 187 TL arasında değişi­yor. Buna göre borçlunun kullandığı her 1 milyon TL’lik kredi için banka­ya toplamda 3 milyon TL dolayında geri ödeme yapması gerekiyor. Buna göre konut kredisi kullanan birinin vade sürecinde yapacağı toplam geri ödeme aldığı kredinin yaklaşık dört katına ulaşıyor.

Faiz-fiyat sarmalında gerileyen talep nedeniyle, henüz sıkılaştırma ve artış sınırı getirilmeden önce de konut kredisi hacmindeki büyüme­nin yıllar itibarıyla genelde enflas­yonun altında kaldığı dikkati çekiyor. 2018’den bu yana olan dönemde 2022 hariç tüm yıllarda konut kredisi hac­minin reel olarak daraldığı görülüyor.

Fiyatlar maliyet artışını solladı

Son on yılda yeni konut fiyatlarındaki artışın, inşaat maliyetlerini solladığı belirlendi. TÜİK ve Merkez Bankası verileri kullanılarak yapılan hesaplama, Ocak 2015-Ocak 2025 ara­sındaki dönemde inşaat maliyetleri 17,1 kat artarken, yeni konut fiyatlarında 22,3 kat­lık bir artış olduğunu gösteriyor. Bu dönemde inşaat sektörünün cirosundaki artış da 25,7 düzeyinde bulunuyor. Fiyatlardaki artış ivmesinin 2017- 2022 döneminde maliyetlerdeki artışa göre daha yüksek olduğu, izleyen dönemde ise dengenin tersine döndüğü görülüyor. Başka deyişle söz konusu dönemde sektör maliyet ar­tışlarını satış fiyatlarına tam yansıtamayarak maliyet artışlarına göre daha düşük fiyat artışına giderken, 2023’ten iti­baren ise fiyatları maliyet ar­tışlarının da üstünde ar­tırdığı dikkati çekiyor.