Son yıllarda yatırımcı tip alıcıların en büyük müşteri kesimini oluşturduğu konut piyasasında, Merkez Bankası’nın faiz indirimi sürecinde orta gelir grubunun ikamet amacıyla banka kredisi ile konut alımları da hareketlendi. Ancak hala bu kesimin ödeme gücünü aşan aylık taksitler ve ivmelenen fiyatlar nedeniyle krediyle alımların önü henüz yeterince açılamadı.
2013’e kadar olan dönemde satılan her 100 konuttan yaklaşık 40’ı banka kredisi ile alınırken, 2024’te bu denge yaklaşık 11 konuta kadar düşmüştü. Merkez Bankası’nın politika faizinde aralık ayında başlattığı indirim sürecinde konut kredisi faizleri buna paralel düşüş kaydetmedi. Sınırlı da olsa yaşanan düşüşlerin bu yıl ocak-şubat döneminde krediyle konut alımlarını canlandırmasıyla söz konusu oran yüzde 15’e yaklaştı.
Faiz düşüşünün etkisi
Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) açıkladığı verilere göre ocak-şubat döneminde Türkiye genelinde banka kredisi kullanılarak alınan (ipotekli) konutların sayısı geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 127,3’lük rekor bir artış kaydetti. Ancak bu artış söz konusu satışların geçen yıl aynı dönemde dip seviyelere inmesinin baz etkisinden kaynaklandı. Geçen yıl ocak-şubat döneminde banka kredisi kullanılarak sadece 14 bin 742 konut satın alınmıştı. Bu sayı bu yılın ilk iki ayında 33 bin 504 adet oldu. Bu arada ocak ayları itibarıyla yüzde 183 olan artış oranı, şubat ayları itibarıyla yüzde 90’e geriledi.
Daha çok yatırımcı tip alıcıların gerçekleştirdiği ve banka kredisi dışındaki finansman yöntemleri ile yapılan satışlar ise ilk iki ayda yüzde 20,1 artışla 191 bin 487 adede ulaştı. Geçen yıl ilk iki ayda toplam satışlar içinde banka kredisi ile satılanların yüzde 8,5 olan payı bu yıl aynı dönemde yüzde 14,9’a yükseldi.
TÜİK’in konut satış istatistiklerinin başladığı 2013 yılı itibarıyla satılan her 100 konuttan yaklaşık 40 adedi banka kredisi ile alınmıştı. 2014-2017 döneminde yaklaşık üçte bir dolayında seyreden bu oran, 2018’de beşte bir düzeyine geriledi. 2019’da 100 konut içinde 25’e, 2020’de 38’e yükselen bu oran kredi koşullarının giderek ağırlaştığı, kredi kullanımının zorlaştığı izleyen dönemde yeniden düşerek 2021’de yüzde 20’nin altına, 2022’de yüzde 18,9’a, parasal sıkılaştırma döneminin başladığı 2023’te yüzde 14,5’e, sıkılaştırmanın devam ettiği 2024’te yüzde 10,7’ye kadar düştü.
Bu dönemde kredili satışlarının payındaki düşüşte, yükselen faiz oranları ve düşen alım gücü dolayısıyla orta gelir grubunun konut edinimindeki azalış yanında, konutu bir yatırım aracı olarak değerlendiren varlık sahibi kesimlerin bu piyasaya girerek banka kredisi dışı finansman yöntemleri ile yatırım amaçlı yaptığı alımların artması etkili oldu.
Merkez Bankası’nın 2024’ün son ayında başlattığı faiz indirim sürecinin ardından bankaların konut kredisi faizlerinde sınırlı düşüşlerin yaşandığı bu yılın ilk iki ayında ise satılan konutlarda banka kredisi ile alınanların toplam satışlardaki payı yükselerek yüzde 14,9’e çıktı.
Konut fiyatları yukarı yönlü
Son yıllarda inşaat sektöründe girdi maliyetlerindeki artışların da üzerinde artan konut satış fiyatları ve zorlaşan kredi koşulları, tüketicilerin alım imkanını daraltıyor. Son aylardaki canlanmaya rağmen, yatırım amacı dışında ihtiyaç için konut almak isteyenlerin önündeki en büyük engeli, hala yüksek düzeylerdeki faiz oranları oluşturuyor.
Büyük kentlerde yeni projelerde 1+1 konut fiyatı dahi 7 milyon dolayına çıkmış bulunuyor. Satış fiyatları, oda sayısı arttıkça katlanıyor. Birinci el konut alımında kullanılabilecek azami kredi oranı ise 5 milyon liranın altındaki değerde konutlarda A sınıfı ise yüzde 90, B sınıfı ise yüzde 85, diğer sınıflarda ise yüzde 80 düzeyinde. 5-10 milyon lira arası değerdeki konutlarda A sınıfı ise fiyatın en fazla yüzde 80’i, B sınıfı ise yüzde 75’i, diğerlerinde yüzde 70’i için kredi kullanılabiliyor. 10-20 milyon TL arası konutlarda bu oranlar sınıfına göre sırasıyla yüzde 70, yüzde 65 ve yüzde 60’a düşüyor.
Krediler hâlâ çok pahalı
Bankaların konut kredisine uyguladığı aylık faiz oranları yüzde 3’ün inmiş bulunuyor. Faiz indirimi süreci daha başlamadan yükselişe geçen fiyatlar, talepteki canlanma paralelinde giderek ivme kazanıyor. Faiz düşüşüne duyarlı yükselen satış fiyatları ve aşırı ağır kredi geri ödeme koşulları, ikamet amaçlı konut almak isteyen orta gelir grubunun bunu zorlaştırıyor.
Mevcut faiz oranları ile kullanılacak 1 milyon liralık bir kredinin 10 yıllık bir geri ödeme planında aylık taksidi bankaya göre 27 bin 970 lira ile 32 bin 187 TL arasında değişiyor. Buna göre borçlunun kullandığı her 1 milyon TL’lik kredi için bankaya toplamda 3 milyon TL dolayında geri ödeme yapması gerekiyor. Buna göre konut kredisi kullanan birinin vade sürecinde yapacağı toplam geri ödeme aldığı kredinin yaklaşık dört katına ulaşıyor.
Faiz-fiyat sarmalında gerileyen talep nedeniyle, henüz sıkılaştırma ve artış sınırı getirilmeden önce de konut kredisi hacmindeki büyümenin yıllar itibarıyla genelde enflasyonun altında kaldığı dikkati çekiyor. 2018’den bu yana olan dönemde 2022 hariç tüm yıllarda konut kredisi hacminin reel olarak daraldığı görülüyor.
Fiyatlar maliyet artışını solladı
Son on yılda yeni konut fiyatlarındaki artışın, inşaat maliyetlerini solladığı belirlendi. TÜİK ve Merkez Bankası verileri kullanılarak yapılan hesaplama, Ocak 2015-Ocak 2025 arasındaki dönemde inşaat maliyetleri 17,1 kat artarken, yeni konut fiyatlarında 22,3 katlık bir artış olduğunu gösteriyor. Bu dönemde inşaat sektörünün cirosundaki artış da 25,7 düzeyinde bulunuyor. Fiyatlardaki artış ivmesinin 2017- 2022 döneminde maliyetlerdeki artışa göre daha yüksek olduğu, izleyen dönemde ise dengenin tersine döndüğü görülüyor. Başka deyişle söz konusu dönemde sektör maliyet artışlarını satış fiyatlarına tam yansıtamayarak maliyet artışlarına göre daha düşük fiyat artışına giderken, 2023’ten itibaren ise fiyatları maliyet artışlarının da üstünde artırdığı dikkati çekiyor.
(Haber kaynağı: Dünya Gazetesi – Naki Bakır’ın “Kredi ile konut hala aslanın ağzında” başlıklı köşe yazısı)