Türkiye’de son dönemde artan konut kredisi faiz oranları, diğer yatırım araçlarının getirisinin daha yüksek olması, büyük yatırım yapılarak alınan evin kirasının mevduat faizinin aylık getirisine oranla daha düşük kalması, kiracı-ev sahibi anlaşmazlığı, ikinci evini alacaklara evin değerinin sadece yüzde 22.5’i kadar konut kredisi çıkması gibi nedenlerle konuta olan talep geriledi.
Milyonlarca lira yatırım yapılarak alınan konutların değeri enflasyondaki yüksek seyre rağmen arz ve talepteki dengesizlik nedeniyle geriliyor. Satılık ilan sayısı artmasına ancak ilanlara olan talebin azalması yüzünden konut fiyatları düşüşe geçti. Mevcut yüksek kredi faiz oranları ve yüksek mevduat faiz oranları fiyatların daha da gerilemesi beklentisine yol açtı.
İlan sitelerinde fiyat, konut, semt, kat gibi birçok faktör filtrelendiğinde istenilen konutun birden fazla satışta olduğu görülüyor. Bu da tercihleri artırdığı için konutunu satmak isteyenler fiyat düşürüyor.
Eski konut almak isteyenlerin sayısı her geçen gün azalıyor. Artan deprem riski, evin kentsel dönüşüme girmesi halinde uzun süreli kiracılık dönemi, tadilat ve tamiratına harcanacak paralar nedeniyle eski konutlara ilgi her geçen gün azalıyor.
Yatırım amaçlı alınacak konutlarda kira sorunları öne çıkmaya başladı. Artan konut kredisi faizleri nedeniyle ödemeler yüklü miktarlara ulaşınca alınacak kira, çekilen kredinin 4’te 1’ini karşılayacak duruma geldi. Kısa vadede de konut sektöründe güçlü fiyat artışları beklenmediği için yatırım amaçlı konut satın alımı da geri planda kaldı.
Konutlarda 2 Temmuz 2024 tarihine kadar kiralara yüzde 25 zam yapılması şartı devam ettiği için de kiracı-ev sahibi arasındaki anlaşmazlıklar da yatırım tercihlerini farklı alanlara yöneltti.
Peki konut kredisinde faizler düşer mi? Konut almak için en uygun zaman ne zaman? Uzman isimler konut sektöründeki gelişmeleri Hürriyet’ten Burak Taşçı’ya anlattı.
Didem Güneş – Ege Yapı GYO Genel Müdürü:
“Konut piyasasındaki durgunluğun ana nedeni faiz oranlarındaki yükseklik nedeniyle yatırımcıların mevduat faizine yönelmesi. Aslında, TÜİK’in açıkladığı güncel konut satış istatistiklerine baktığımızda bu yılın mart ayında gerçekleşen konut satış sayısı geçtiğimiz yılın mart ayında gerçekleşen konut satış sayısıyla aynı. Ancak, konut satış şekline baktığımızda ipotekli satışların payı geçen yıl mart ayında yüzde 24 iken bu yıl yüzde 12’ye gerilemiş durumda. Dolayısıyla konut piyasasındaki durgunluğun esasında finansman tarafında olduğunu söyleyebiliriz. Konut üretiminde girdi fiyatlarındaki yükseliş ve konut kredi faizlerinin yüksek olması yine bu durgunluğun sebepleri arasında gösterilebilir.
İçinde bulunduğumuz ekonomik koşullar göz önüne alındığında konut kredi faizlerinin düşüşünü beklemek için erken. Bununla birlikte, geçtiğimiz dönemde ilk evim adı altında ilk konutunu alacaklar için düşük faizli kredi desteği sağlanacağı gündeme gelmiş, ancak sonrasında somut bir gelişme olmamıştı. Önümüzdeki dönemde bu konuda bir adım atılırsa konut piyasasına pozitif etki edecektir.
2022 Haziran ayında 1 yıllığına getirilen konut kiralarındaki yüzde 25 artış sınırı bildiğiniz gibi geçtiğimiz yıl 1 yıllığına daha uzatılmıştı. Artış sınırının uzatılıp uzatılmayacağıyla ilgili henüz resmi bir açıklama olmasa da en son şubat ayında konuyla ilgili tekrar uzatılmasını gereken bir duruma ihtiyaç kalmayacak gibi görünüyor açıklaması gelmişti. Bu nedenle biz de kiralardaki yüzde 25 artış sınırının kalkacağını düşünüyoruz. Çok sürpriz bir gelişme olmazsa öngörülen sürede kaldırılacaktır.
Konut piyasasının geleceğine baktığımızda kiralık ve satılık konut fiyatlarındaki sert yükseliş en azından şu an için stabil olmuş gibi duruyor. Durgunluğun bir süre daha devam edip ilerleyen zamanlarda satışlarda hızlı bir artış yaşanacağını düşünüyoruz. Çünkü Türkiye’de şu an konut ihtiyacı olan yüksek bir kesim var, burada bekleyen talep hala çok güçlü. Ekonomide normalleşmenin başlaması, kredi faizlerinde düşüş yaşanması ve alım gücünün yeniden istenen seviyelere gelmesi ile satışlar artacaktır. Bunun yanında ekonomideki normalleşme ile tüm bunlara paralel olarak üretimin de artacağını, bunun da sektörü hareketlendireceğini söyleyelim. Ertelenen talebin harekete geçmesi için az önce de bahsettiğim gibi koşulların normalleşmesine ihtiyaç var. Bunun anlamı da şu; koşullar normalleşirse, alım gücü ile konut fiyatları arasındaki uçurum da kalkacak demektir. Konut fiyatları arz ve talep ile dengelenecektir.”
Aycan Fenercioğlu – Fenercioğlu A.Ş. Yönetim Kurulu Başkanı:
“Konut piyasasındaki durgunluk, kredi faiz oranlarına ve inşaat maliyetlerine doğrudan bağlı. Bu iki tarafta da ilerleme olacak gibi görünüyor ancak biraz zaman alacak. Kredi maliyetlerinde sene sonuna doğru bir hafifleme olma ihtimali var. Enflasyonun da yavaş yavaş dizginlenmesi, sektörün de önünü görmesini sağlayacaktır. 2025 itibariyle sektörde herkesin istediği hareketin yavaştan başlayacağını söyleyebiliriz. Markalı projeler bankalarla özel anlaşmalar çerçevesinde yüzde 2’lerle 10 yıla kadar kredi kullandırabiliyor ama genelde bankalardaki oranların yüzde 2’lere inmesi daha zaman alacaktır. Yüzde 25 kira sınırının kalkacağına işaret edilmişti. Uzayacağını ben düşünmüyorum. Sektörde ertelenen talebin elbette 2025’te harekete geçeceğini söyleyebilirim. Ancak burada dikkat çekmek isterim ki; Türklerin yurt dışında gayrimenkul alımları 2024’ün ilk üç ayında geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 62 artışla 597 milyon dolara ulaştı. Son bir yıllık rakam 2 milyar 315 milyon dolar oldu. 10 yıl öncesinde 1 yılda yurtdışında emlak alımı için harcanan tutar 200 milyon doları bulmuyordu, talebin biraz dışarı kaymaya başladığını da vurgulamak isterim. Biz de İspanya’da, Kuzey Kıbrıs’ta buna cevap vermeyi hedefliyoruz. Ki aldığımız talepler doğru yatırım yaptığımızı gösteriyor.”
Kemal Alamo – Reportage Türkiye CEO:
“Hem dünyanın farklı coğrafyalarında hem de Türkiye’de projeler hayata geçiren gayrimenkul geliştirici bir firma olarak, global ekonominin ve beraberinde Türk ekonomisinin yıl sonunda pozitif bir görünüme kavuşacağını öngörüyoruz. Bunun yanında, İstanbul her daim olduğu gibi yine konut piyasasının cazibe merkezi olmaya da devam edecek. Bu sebeple global ölçekte de farklı ülkelerden müşterilerimizin ilgisinin artmasını bekliyoruz.
2025 yılı ikinci çeyreğinden itibaren konut kredisi faizlerinde aşağıya doğru bir ivmenin oluşmasını ve krediye erişimin kolaylaştırılmasını bekliyoruz. Bu noktada hükümet tarafından uygulanan ekonomi politikalarının olumlu sonuç vereceğine inanıyoruz.
Konut her zaman değerli bir yatırım aracı olmaya devam edecek. Özellikle deprem riski nedeniyle önemi daha da artan kentsel dönüşüm projelerinin sayısının artmasını bekliyoruz. Bunun yanında villa gibi lüks konut projelerine de talebin artacağını öngörüyoruz.
Konuta yönelik talebin artması ve konut arzının da uygun olduğu bir ortamda sağlanacak finansal araçların ulaşılabilirliği, satış rakamlarını artırırken, fiyatları da bu paralelde, ekonomik parametrelerle benzer şekilde yukarıya çekecektir”
Haluk Sert – As Yapı Yönetim Kurulu Başkanı:
“Konut piyasasının canlanması için enflasyonun düşüşe geçmesi ve dolarizasyonun azalması gerekiyor. Özellikle yaz aylarında bu hareketliliğin gerçekleşeceğini öngörüyoruz.
Düşük faizli konut kredisi beklemiyorum. Düşük faizli konut kredilerinin ortaya çıkması konusunda pek umutlu değilim. Ancak, konut geliştiricilerin piyasada etkili olmasıyla birlikte, yeni konut alımlarında düşük faizli kredi seçeneklerine yönelik çeşitli kampanyaların gelebileceğini düşünüyorum.
Kiralardaki yüzde 25 artış sınırının kalkacağını düşünüyorum. Gayrimenkul yatırımcıları uzun süredir bu sabit kira artışıyla sıkıntı yaşadı ve bu durum birçok kiracı ile mal sahibi arasında anlaşmazlıklara yol açtı. Bu nedenle, bu sınırlamanın kalkması gerektiğini düşünüyorum.
Konut piyasasının geleceği konusunda umutluyum. Türkiye’de gayrimenkule olan ilgiyi göz önüne aldığımızda, konut piyasasının zamanla olumlu bir yöne ilerleyeceğini düşünüyorum. Geçmiş yıllara baktığımızda, döviz kurlarındaki dalgalanmalar ve faizlerdeki yükselişler nedeniyle konut piyasasında durgunluklar yaşandı. Ancak, bu dönemlerin ardından genellikle hızlı bir toparlanma yaşandı. Şu anda, maliyetlerin artmasına rağmen konut fiyatlarında belirgin bir yükseliş görülmüyor, hatta bir miktar gerileme yaşanıyor. Bu durum, piyasanın dengelenmeye çalıştığını gösteriyor.
Konutta ertelenen talep ileriye dönük olarak fiyatlarda yukarı yönlü bir etki yapabilir. Türkiye’deki genç nüfusun artması, evlilik oranlarının düşmesi ve yalnız yaşamın artması, konut ihtiyacını artırıyor. Geçmişte gecikmiş olan talebin, son 2 yılda üretim eksikliği ve tamamlanamayan projelerle birleşmesi durumunda, talep gerçekleştiğinde konut bulma zorluğu yaşanabilir; bu da fiyatlara yansıyabilir.”
Merve Ertem Marangozoğlu – Lüks konut uzmanı:
“Konut sektöründe durgunluk dönemi başladı. Yüksek kredi faiz oranları en büyük etkileyici oluyor. 4-5 milyon lira bandındaki bir evi almak için yüzde 50’sini kredi kullanmak isteyenler 2.5 milyon liralık kredi için aylık 90-100 bin lira arasında ödeme yapması gerekiyor. 10 yıl üzerinden hesaplarsak masraflarıyla birlikte 11 milyonu aşkın geri ödeme oluşuyor. Başka bir deyişle 10 yılda 8.5 milyon lira faiz ödeniyor. Bu durumdan dolayı konut yatırımları erteleniyor. En basit getiri araçlarından olan mevduata 2.5 milyon lira yüzde 55 yıllık faiz oranıyla bir aylık olarak yatırılsa vergileri düşüldükten sonra 106 bin lira getiri sağlıyor. Kısa vadede de konut fiyatlarında yükseliş beklenmediği için yatırım yapmak isteyenler parasını farklı alanlarda değerlendiriyor.
Kiracı ve ev sahipleri arasında kira fiyatı açısından sorunlar devam ediyor. Özellikle kontrat süresi 5 yılı aşmamış olan kiracılar yüzde 25 zamda diretiyor. İstanbul’un lüks semtlerinde 5-7-8-10 bin lira seviyelerinde kira veren ve kira zammını da yüzde 25 olarak yapan kiracılar nedeniyle ev sahipleri mağdur olduklarını ileri sürüyor. Kanunen korunmuş hakları olan kiracılar bu noktada tabi ki haklılar ancak ev sahipleri de yan dairesinin 40 bin lira kira öderken kendi dairesinden 7-8 bin lira kira almak istemiyor. Sadece tek evden aldığı kira geliriyle geçimini sürdürmek zorunda olan kişiler daha da sıkıntılı duruma düştü. 2 Temmuz 2024 tarihinden sonra kira artış sınırının kaldırılmasını bekliyorum.
Düşük kira ödeyip geliri yüksek olan kişiler kiradan avantaj elde ettikleri tutarı diğer harcama kalemlerine yönlendirebiliyor. Bu durumda da kiraya verilecek para farklı alanlarda talep oluşturuyor. Bunun da enflasyona daha fazla yansıma yaptığını düşünüyorum.
Geçtiğimiz aylarda düşük faizli konut kredisi beklentisi vardı. Ancak son dönemde bu konudan bahsedilmemeye başlandı. Ayrıca düşük faiz olarak yüzde 1-1.5 aralığındaki beklenti yüzde 2 ve üstüne çıktı. Bu durum da faiz giderinin yüksek olmasına neden oldu.
Konut piyasasında faizlerin düşmesiyle birlikte geri gelen fiyatlar hızla yükselişe geçecektir. Ayrıca ertelenen konut talebi de düşen faiz oranlarıyla birlikte yeniden artışa geçecek. Bunun için biraz daha zamana ihtiyaç var. Konut Türkiye’de her zaman kazandıran yatırım aracı olmuştur. İlerleyen yıllarda da bu devam edecektir.
Artan nüfus, aileden ayrı evde yaşama istekleri, evlenen-boşanan kişi sayısındaki artış, göçmenlerin konut talepleri gibi birçok faktör konuta olan talebi artırıyor. Gerek kira tarafında gerekse de satın alma tarafında zaman zaman düşüşler yaşansa da konuta talep genel anlamda yoğun seyrediyor.”
(Haberin alındığı kaynak: Ekonomim)
