Konut kredisi kullanımı nasıl şekillenecek?

Dünya Gazetesi Köşe Yazarı Prof. Dr. Ali Hepşen, 13 haziran tarihinde kaleme aldığı yazısında Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) tarafından yayımlanan “Finansal İstikrar Raporu”nu değerlendirerek konut kredisi kullanımının nasıl şekilleneceği konusunda görüşlerini paylaştı.

Prof. Dr. Ali Hepşen’in yazısı şöyle:

“Geçtiğimiz günlerde TCMB tarafından be­nim de çok önemsediğim “Finansal İs­tikrar Raporu” yayımlandı. Raporun konut sektörünün bugünü ve geleceği özelinde kıy­metli bilgileri içerdiğini düşünüyorum.

Tespit 1: Bireysel kredilere yönelik devreye alınan makroihtiyati önlemler ve politika faiz artışıyla tüketici kredilerinde büyüme zayıf­lamıştır. Bireysel kredi büyümesindeki yavaş­lama, tüketim harcamalarının dengelenme­sine ve cari işlemler dengesine olumlu katkı verecektir. Konut ve taşıt kredilerine yönelik uygulamada olan tedbirlerin de etkisiyle bu kredilerdeki zayıf görünüm sürmektedir.

Tespit 2: Konut kredisi kullanan kişi sayı­sı ılımlı bir şekilde azalmaktadır. Mart itiba­rıyla borçlu sayısı 2 milyon kişidir. Konut kre­disi piyasasında ise faiz oranlarının görece yüksek seyrinin yanı sıra ikinci veya daha faz­la tapulu evini alacaklar için kredi değer ora­nının yüzde 75 azaltılarak uygulanmasının ve söz konusu krediler için risk ağırlığının yüzde 35’ten yüzde 150’ye çıkarılmasının konut kre­disi borcu olan kişi sayısındaki azalmada etki­li olduğu değerlendirilmektedir.

Kredisi hacmi 512 milyar TL

Tespit 3: Mart 2024 itibarıyla toplam ko­nut kredisi hacmi 512 milyar TL düzeyi­ne ulaşmış olup, GSYİH’ya olan oranı yüzde 1,5’tir. Konut kredilerinin GSYİH’ye oran­ları, tarihsel ortalamalarının altında yer al­maya devam etmektedir. Son yıllarda Tür­kiye’de konut fiyatlarındaki artış nedeniyle konut alım gücünün daralması, konut kredi­lerine yönelik uygulanan makroihtiyati dü­zenlemeler ve kredi faiz oranlarının yüksek seyretmesi, konut kredisi kullanımının ve payının azalmasına neden olmuştur. Ayrıca, Türkiye’de konut kredilerinin gelişmiş ülke uygulamalarına göre daha kısa vadeli kullan­dırılması (120 ay) ve borcun sabit faizli yapı­sı nedeniyle zaman içinde anapara borcunun azalması gibi faktörler de konut kredisi/GS­YİH oranının diğer ülke ortalamalarının al­tında kalmasında etkili olmuştur.

Tespit 4: Artan faiz oranları, konut fiyat­larındaki yüksek seyir ve kredi taksit tutar­ları ve hanehalkı geliri arasındaki uyumsuz­luk ile birlikte kamu bankalarının zayıf kredi iştahı gibi unsurların da etkisiyle 13 haftalık yıllıklandırılmış konut kredisi büyüme oranı negatif bölgeye gerilemiştir.

Zayıf görünüm devam ediyor

Tespit 5: Konut kredisi kullanımları tarih­sel ortalamasının altında seyrederken konut satışları ağırlıklı olarak ipoteksiz satışlardan gelmektedir. Konut fiyatlarının gelmiş olduğu mevcut seviye, finansal koşullarda yaşanan sı­kılaşma ve birden fazla konut sahipliği için uy­gulanan makroihtiyati politikaların etkisiyle konut kredisi kullanımları oldukça sınırlı sey­retmektedir. Bu gelişmelerin etkisiyle 2022 yılı ikinci yarısından bu yana konut kredisi kullanımlarında ve ipotekli konut satışlarında görülen zayıf görünüm devam etmektedir.

Tespit 6: Bireysel kredi tahsili gecikmiş alacak (TGA) oranları da geçmiş dönem or­talamalarının altında kalmaya devam et­miştir. Teminatlı yapıları ve kredi/değer oranı gibi kredi riskliliğini sınırlayan dü­zenlemelerin etkisiyle oldukça düşük TGA oranına sahip olan konut kredilerindeki TGA oranları 0,1 ile tarihsel ortalamanın al­tındaki seyrini sürdürmüştür.

Sonuç…

Konut kredilerindeki en önemli sınırla­yıcı etki bugünlerdeki faiz oranlarının yük­sek seviyesinden ziyade, BDDK’nın Ağustos 2023’teki düzenlemesi aslında. İlgili düzen­lemeden geri adım atılmış olsa, yüksek kre­di faiz oranına rağmen bireylerin yine konut kredisi kullanım eğilimlerine devam edecek­lerini düşünüyorum. Ancak TCMB Başkanı Sayın Fatih Karahan’ın cümlelerinden de an­laşıldığı üzere, yılın ikinci yarısında iç talep­te daralma beklentisi nedeniyle ilgili düzen­lemeden geri adım atılmayacak gibi de görü­nüyor, en azından yılsonuna kadar.

Diğer taraftan değer ve faiz oranı arasında­ki ters yönlü ilişki dikkate alındığında, kre­di faizlerinin yüksek olduğu bugünler aslın­da konut fiyatlarının yarınlara kıyasla göre­li olarak düşük kaldığı ortamları karşımıza getiriyor. Dolayısıyla üretimin kısıtlı kalma­ya devam ettiği günümüz koşullarında nakit sermayesi olanlar açısından alım yönündeki talebin devam edeceğini; ancak borçlanarak erişilebilirliğin ise daha da sorunlu hale gele­ceğini söylemek yanlış olmayacaktır.”