Konut Mevduat Hesabı Türkiye’de ne kadar gerçekçi?

2016 yılı Şubat ayında “Konut Hesabı ve Dev­let Katkısına Dair Yönetmelik” yürürlüğe girdi. Amaç, tamamı kendisine ait bir konutu ol­mayan Türk vatandaşlarının ilk ve tek konut sa­tın alımlarına destek olmak için kişilerin banka­larda açacakları konut mevduat hesabına devle­tin katkısının belirlenmesiydi.

Sistem kişilerin 3 yıl süre ile bu hesaba düzenli ödeme gerçekleş­tirmesine bağlı olarak, hesaptaki birikim mikta­rına göre devletin konut satın almak için maddi destek sağlaması, kişilerin konut sahibi olmasını teşvik etmek amacıyla tasarlanmış bir tasarruf programı aslında.

Konut Mevduat Hesabı özellikleri

Hesap 3 yıllık açılır, kapatılmadığı sürece 3’er yıllık otomatik temdit eder. Asgari ve azami öde­me tutarları arasında yapılacak miktarlar, seçi­lecek aylık veya 3 aylık plan dâhilinde yapılabi­lir. Hesap açılışından itibaren her 1 yıllık dönem için, aylık ödeme planında en fazla 3 kere, 3 aylık ödeme planında en fazla 1 kere ödemeyi aksatma hakkı bulunmaktadır. Bu hakların ihlali durum­da Konut Mevduat Hesabı için devlet katkısına hak kazanılamaz.

Hesaba uygulanacak faiz oranı, banka ile müş­teri arasında düzenlenecek sözleşme gereği ser­best olarak belirlenir. Faiz tahakkuku, hesap açılışından itibaren her yılın sonunda anapa­ra birikimine ilave edilir. Hesabın 3 yıldan önce kapatılması durumunda faize hak kazanılamaz. Hesabın açılış tarihinden itibaren yatırılması gereken asgari tutarlar toplamının hesapta kal­ması koşulu ile her yıl için hesaptan 2 defa para çekme hakkı bulunmaktadır. Yönetmelik kap­samındaki tutarlar, her yıl bir önceki yıla ilişkin olarak tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranı kadar (2024 yılı içi yüzde 58,46) artırılır.

Aradan yaklaşık 8 yıl geçti

26.08.2016 tarihi itibarıyla da bankalar ilk baş­vuruları almaya başladı. Aradan da yaklaşık 8 yıl geçti. Yönetmelik ilk uygulamaya girdikten son­raki süreçte bazı önemli değişikliklere de gidildi; hesapta biriken paranın bir kısmını çekebilme, birden fazla konut hesabı açtırabilme, hesaba ya­pılan ödemenin her yıl yeniden değerleme ora­nında belirlenmesi gündeme geldi.

Fakat “kaç kişi konut hesabı açtırdı, kaçı hala aktif durum­da; devlet katkısına başvuran kişi sayısı ne oldu, bunların kaçına devlet katkısı ödendi; banka­lardaki toplam birikim miktarı ve ödenen devlet katkısı miktarı ne kadar oldu” sorularına rakam­sal yanıt bulmak zor. En azından ben rakamları henüz göremedim. Yönetmelikte değişiklikler olsa da sistem kamuoyunda pek ses getirmediği­ne göre, ilgi zayıf desek yanlış olmayacaktır.

Sisteme ilgi ve bilinç düzeyi düşük

Konut mevduat hesabının etkin çalışmaması noktasında birkaç tespitte bulunmak isterim…

1- Kişilerin İlgisizliği ve Bilgi Eksikliği: Düşün­cem; konut mevduat hesabı sistemine olan ilgi ve bilinç düzeyinin düşük olduğudur. Bugün bankalarda mevduat hesabı açanlara ya da konut almak isteyenlere sorsak, kaç kişi bu sistemin nasıl çalıştığını ve avantajlarını yeterince bilebi­lir; doğru yanıtın çok az olduğunu düşünüyorum. Konut mevduat hesabı sistemine dair yeterli bil­gilendirme ve eğitim yapılmaması, sistemin et­kin çalışmamasının nedenlerinden biridir.

2- Ekonomik Zorluklar ve Alternatif Yatırım Araçları: Türkiye’de ekonomik dalgalanma­lar ve enflasyonist ortam kişilerin uzun vadeli ta­sarruf yapmalarını zorlaştırmaktadır. Gelirlerin yetersizliği de buna eklenince, tasarruf yapma eğilimi tabi ki düşmektedir.

Hele ki geçmiş yıllar­da mevduatta negatif reel faiz olması, önümüz­deki dönemde de mevduat faizlerindeki azalış beklentisi ilgiyi zayıf kılmaktadır. Diğer taraftan, kişilerin birikim noktasında konut hesabı yeri­ne daha karlı gördükleri diğer yatırım araçları­na yönelme eğiliminde olduğunu da unutmamak gerekir.

3- Uygulamaların Yetersizliği: Konut hesabı sistemine yönelik uygulamaların yetersiz ol­duğunu düşünüyorum. Halbuki, bankalardaki konut hesapları BES çatısı altına alınabilse ve bu yapı gayrimenkul yatırım fonu (GYF) mekaniz­ması ile entegre edilebilse daha iyi işleyen bir sis­tem haline gelebilir.

4- Konut Fiyatlarındaki Artış: Sanırım siste­min etkin çalışmamasının en belirleyici ne­deni de konut fiyatlarındaki artışın, devlet katkı­sı olsa da konut hesabındaki birikim tutarından daha yüksek olması. Ülkemizde 3 yıl gibi bir za­man diliminde tasarruf yaratarak konut alabilen açıkçası ben henüz görmedim.

Bu nedenlerin her biri, konut hesabı sistemi­nin istenilen düzeyde çalışmasını engelleyebi­lir. Sistemin daha etkin çalışması için bilinçlen­dirme kampanyaları, uygulamaların çeşitlendi­rilmesi ve bürokratik engellerin azaltılması gibi önlemler alınabilir. Ama esas sistemin BES ça­tısı altında GYF’ler ile entegre edilmesi mutlaka düşünülmelidir.

(Haber kaynağı: Prof. Dr. Ali Hepşen – Dünya Gazetesi “Türkiye’de Konut Mevduat Hesabı Uygulaması ne kadar gerçekçi ve neler yapılabilir?” başlıklı köşe yazısı)