Konut satışları hızla gerilerken fiyatlarda da düşüşler yaşanmaya başladı. Konut kredisi faizlerinin yükselmesi, mevduat faizlerinin artması, konut arzının azalması, kentsel dönüşüm projelerinin artması gibi birçok etken konut fiyatları üzerinde olumsuz etki yaratmaya başladı.
Yatırım amaçlı olarak ikinci konutunu almak isteyenlere konut fiyatının sadece yüzde 22,5’i kadar kredi çıkıyor ve geri kalan kısmını peşin ödemesi gerekiyor.
Konut piyasasında yüzde 1.20 faiz oranı, 180 ay vadeli konut kredisi beklentisi artmaya başladı. Kısa süre sonra duyurulması beklenen konut kredisi kampanyasıyla birlikte konut satışlarının hareketlenmesi ve fiyatların da düşük faizler nedeniyle yükseliş göstermesi bekleniyor.
2 milyon lira konut kredisi yüzde 1.20 oranında faiz ve 180 ay vadeyle kullanıldığında aylık ödemesi 27 bin 174 lira oluyor. 180 ayın sonunda anapara ve faiz geri ödemesi toplamda 4 milyon 891 bin 400 lira oluyor.
Düşük faizli kredi kullanıldığı takdirde enflasyonist ortamda konut kredisinin ödeme tutarının her geçen yıl eriyeceği ve kiraların da yükseliş göstereceği göz önüne alındığında ikamet edilecek konuta sahip olmak avantaj sağlıyor. Kredi ödemesi sabit olduğu için kısa vadede kiradan daha düşük bir seviyede kalacağından ev sahibi olmak ödeme imkanı olanlar için uygun görünüyor.
Düşük faizli uzun vadeli konut kredisinde uzun süredir beklenti oluştuğunu, günümüz şartlarında yüzde 1.20 oranla kredi vermenin zor gözüktüğünü söyleyen Aşçıoğlu Yönetim Kurulu Başkanı İrfan Aşçıoğlu’nun değerlendirmeleri şöyle:
“Bu kampanyanın yapılacağı yönündeki haberler 2022 son çeyreğinden bu yana yapılıyor ancak gelinen yüksek faiz ortamında, sadece ilk evini alacaklara bile bu oranın kamu bankaları tarafından verilmesi zor gözüküyor. Yapılacaksa da 1.20 yerine farklı bir oran üzerine çalışılıyor olması muhtemel.
Yeni para politikası kararları sonrasında artan döviz kurları, yüksek enflasyonist ortam ve bunun da bir sonucu olan çok yüksek maliyetleri konut geliştiriciler 2023 son 6 ayından bu yana fiyatlarına tam olarak yansıtamadı. 2024 ikinci yarısı itibariyle iyileşme başlayacak ve 2025’teki gayrimenkul fiyatları sonrası yine “keşke yatırım yapsaydım.” diyen sayısı çok yüksek olacak. Şu an insanlar görece yüksek faizin etkisinde ancak faiz getirisi hala enflasyonun altında. Ayrıca ana paranız artmıyor ve aslında enflasyona karşı bile paranızı koruyamıyorsunuz. Gayrimenkul ise kira getirisi dışında vadettiği prim ile anaparanızı enflasyona karşı korur ve ise pozitif getiri sağlar. İkinci elde çok yüksek fiyatlama yapan fırsatçı insanların fiyatlamasının düzelmesi bir parametre hiçbir zaman olmadı ve olmayacak. Bu yüzden bugünkü fiyatları, en kötü ihtimalle 2024 son çeyreğinde mumla arama ihtimalimiz çok yüksek.
Arsa fiyatları son yıllarda çok ciddi artış yaşadı. Kâğıt üzerinde yatırımcısına çok kazandırdı. Bunun bir düzeltmesi olabilir. Bu yüzden ciddi bir araştırma sonucu alım yapmak gerekir. Özellikle imarsız arsalara dikkat.
2024 son çeyreği ve 2025 yılı ilk çeyreğinde kademeli bir kısıtlama artışı bekliyoruz. Bu konular gayrimenkul sektörü özelinde değil, ekonomi politikası seviyesinde yönetiliyor. Bu yüzden parasal sıkılaşma kararının kademeli sona ereceği tahmin edilen tarih, doğru tarih. Bu konular da talebi arttıracak ve maliyet fiyatlaması ayrıca talep artışı fiyatları ciddi bir şekilde yukarı götürecektir.
2023 yılı haricinde konut fiyatlarının hızlı yükseldiği doğrudur. Hızlı yükseldi ancak karılılık tarafı tam tersi yönde gitti. İnşaat maliyetleri hem enflasyon hem döviz kuru artışı hem de emtia fiyatlarına bağlı olarak artmaya devam ediyor. Malzeme fiyatlarındaki enflasyon ve döviz kuru bazlı artışlara ek olarak işçilik fiyatlarındaki yüksek artış seyri nedeniyle konut maliyetlerinin artacağını ve konut fiyatlarının da buna bağlı olarak yeni yılda enflasyon üzerinde artacağını söylemek mümkün.
Bugün için birçok yatırımcı, kısa vadede farklı finansal araçlara yatırım yapmayı tercih etseler de orta/uzun vadede bakıldığında her dönemin en güvenilir limanının konut olduğunu söyleyebiliriz. Son dönemde; faizlerin artması, krediye erişim sorunu ve yüksek maliyetleri, sıkılaşma politikaları, konut fiyatlarını ve konut piyasasını yavaşlatma amaçlı söylemler, özellikle konut sektörünün üzerinde bir baskı oluşturuyor. Konut talebinin bitmediğini sadece ötelenerek arttığını, 2024 yılının ikinci yarısından itibaren ise para politikalarının sonuçlarını görmeye başlayacağımızı ve özellikle 2025 yılında gayrimenkul sektörünün üzerindeki baskının etkisini kaybedeceğini düşünüyorum. 2025 tam bir yıldız sene olarak tarihe geçebilir.
Gıda dışındaki sektörlerin satışlarında bir düşüş var. Parasal sıkılaşma ve yüksek faiz ortamı sonucunda doğal bir sonuç. Ülkenin temel ekonomik göstergelerindeki iyileşme için bu acı reçeteyi alıyoruz. Önemli olan kararlı bir şekilde devam etmek ancak bir taraftan da özel sektörü desteklemek. Bence bu kısım da eksikliklerimiz var. İstihdam sağlayan, 250’den fazla alt sektörü besleyen inşaat sektörü özelinde konuşacak olursak, konut talebini yavaşlatmanız fiyatları baskılamakta yetmez çünkü ciddi bir arz sorunu var. Asıl olarak arzı artıracak stratejiler lazım. Bu da ticari kredi destek paketleri ile geliştiricilerin desteklenmesi sonucuna sizi çıkartmalı.
Fiyat ve satış konusu değer yaratma ile ilgili. Bu yüzden proje geliştirdiğiniz bölgeler, ürünün özellikleri, inşaat kaliteniz, sosyal imkanlar, arazinin konumu, marka değeriniz gibi birçok faktör var. Örneğin Zeytinburnu bölgesinde 4 oda ve üzeri daire tiplerine yoğun ilgi varken, farklı bölgelerde 2+1 dairelere ilgi olabiliyor. Genel bilgi vermek gerekirse daha çok orta ve alt segmentte olan ürünlerde daha fazla bir talep daralması var ancak orta üstü ve üst segmentte bu daralma daha kısmi boyutta.”
