Konut fiyatlarının erişilebilirlikten çok uzaklaşması ve yüksek kredi maliyetleriyle inşaat sektörü, zor bir yıl geçirdi. Bu ortamda ev sahipliği oranı düşerken, barınma sorunu da derinleşti. Sektör temsilcileri, “önlem alınmalı, kamu-özel işbirliğiyle bütüncül bir politika benimsenmeli” önerisinde bulundu. Sektör, faiz indirimlerinin devam etmesiyle 2025 ikinci yarıda canlılık bekliyor.
Gayrimenkul sektörü, artan inşaat maliyetleri, konut fiyatlarının erişilebilir noktadan çok uzaklaşması ve pahalı kredi maliyetlerinin etkisiyle zor bir yılı geride bıraktı. İlk yarıda mart ve mayıs hariç konut satışları 100 bin adetin altına düştü, pazar daraldı.
Böylelikle satışlar ocakta yüzde 17,8, martta yüzde 0,1, nisanda yüzde 11,8, mayısta yüzde 2,4 ve haziranda yüzde 5,2 geriledi. Daralan pazar konkordatolara da kapı açtı ve geçen yılın tamamında 441 başvuru yapıldı. Satışlardaki düşüş arzı da aşağı çekti. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, 2024 yılının temmuz, ağustos ve eylül aylarına kapsayan 3’üncü çeyrekte, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre belediyelerin yapı ruhsatı verdiği bina sayısı yüzde 18,8, daire sayısı yüzde 16, yüzölçümü yüzde 18,9 azaldı.
Temmuzda ibre tersine döndü
Ancak temmuzdan itibaren ibre tersine döndü ve satışlarda 100 bin adetler aşılmaya başladı. Fiyatlar artar endişesiyle bankada birikimi, elinde nakit parası olanlar yeniden konut yatırımına döndü. İnşaat firmalarının da bu talebi kampanyalarla desteklemesiyle satışlar yükselişe geçti. Hatta bazı kamu ve özel bankaların da ilk evini alacaklar için faiz oranları yüzde 3’ün altına çekmesi yılın son aylarında satışlar adeta uçtu.
TÜİK verilerine göre, konut satışları Kasım 2024’te bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 63,6 artışla 153 bin 14 adete, ilk 11 ayda ise yüzde 16,4 artışla 1.08 milyon adede çıktı. Ancak krediyle ev sahibi olmak isteyenler için yüksek finansman maliyetiyle ipotekli satışlar, 11 ayda yüzde 21,3 daraldı. Merkez Bankası, 2024 yılının son toplantısında faiz indirimine gitse de konut kredisi faiz oranları yıllık ortalamada yüzde 40’larla halen yüksek seviyede.
“Dar gelirliye yeterince konut üretilememesinin nedeni arsa maliyeti”
Son 16 yılda dar gelirlinin ev sahipliği oranındaki düşüşe işaret eden Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Başkanı Ramadan Kumova, şunları söyledi:
“2007’de dar gelirli her 100 kişiden 18’i kirada otururken, bu sayı 2023’te ikiye katlanarak 34,7’ye çıkıyor. Düşük gelir grupları için yeterli konut üretilememesinin temel nedeni arsa maliyetinin çok yüksek olmasıdır.
Değişen ekonomik koşullar ve artan konut maliyetleri, nedeniyle bu gelir grupları için konut üretiminin yükü, TOKİ’ye yüklenmiş durumda. Bu yükün hafifletilip kamu-özel sektör işbirliğiyle sosyal konut ve erişilebilir konut üretiminin artırılması en ideal çözüm olacaktır. 2025 ve sonraki yıllarda konut arzının ihtiyaçlara cevap verebilmesi için bu tür sorunları temelden çözecek uygulamalara ihtiyaç var.
İlk yarıda ciddi bir durgunluk hakimken temmuzda hareketlilik başladı. Ancak ipotekli satış oranı yüzde 14 gibi çok düşük seviyelerde. Sağlıklı bir piyasa için yüzde 50’nin üzerinde olmalı. TCMB’nin faiz indirimi önemliydi. Bu indirimlerin ancak 6-7 ay üst üste gelmesi, konut erişimi için anlamlı. Faizlerin düşmesiyle konut arzında 2025’te görece artış olacaktır ancak bu artışın limitli olacaktır.
”Her yıl 700 bin yeni konuta ihtiyaç var. 2023’te üretim 534 bin seviyesindeydi, 2024’te de benzer üretim olacaktır. Barınma sorununu ciddi oranda hissetmeme nedeni, düşen 1’inci el satışının 2’nci el satışla karşılanmasıydı. Fakat orada da stok azalıyor, 2024 ‘te de 2025’e uzanan bir seyirde düşüş sürüyor. İkinci el satışlarda düşüş sürerse ki eğilim bu yönde görülüyor, gelecek 2 yılda konut arz sıkıntısı yerini, barınma krizine bırakacak gibi görünüyor.”
Dar gelirli her 100 kişiden 34,7’si Kirada
Öte yandan, fahiş fiyat artışlarını önlemek için regülasyonların ikinci ya da üçüncü bir konut sahipliğini zorlaştırması, pahalı finansman ve konut fiyatlarının da adeta Avrupa, ABD ile yarışır hale gelmesiyle, bu dönemde ev sahipliğindeki düşüş sürdü. Kiracılık arttı. Son 16 yılda ev sahipliği oranı yüzde 61’den yüzde 56’ya gerilerken, dar gelirlilerde bu oran yüzde 58,1’den yüzde 45,8’e düştü. Sektör temsilcileri, 2007’de dar gelirli her 100 kişiden 18’i kirada otururken, bugün 34,7’ye çıktığına işaret etti.
“Barınmaya yönelik önlem alınmalı” diyen sektör temsilcileri, “Türkiye’nin konut edinmeye yönelik bütüncül bir politika benimsemesi gerektiği ortada. Konut sahipliği oranının tekrar yüzde 70 seviyelerine çıkması için kamu-özel iş birliği, hatta belli konularda iş bölümü şart” önerisinde bulundu.
Satışlardaki artış için faiz indirimine de işaret eden sektör temsilcileri, 2025 yılı ikinci yarısında canlılık bekliyor.
(Haber kaynağı: Hamide Hangül – Dünya)
