Piyasada arzın arttığını, mülk sahiplerinin kiralama yoluna gittiğini belirten Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, özellikle son aylarda görülen konut ve kira fiyat artışlarındaki yavaşlamanın yerini hareketliliğe bıraktığını ve eylül ayı itibarıyla konut ve kiralamada dengelerin değişmeye başladığını söyledi.
Bu yıl konut fiyatları enflasyonun altında artışlar gösterdi. Son açıklanan temmuz verisine göre konutta reel bazlı düşüş yüzde 14.3 olarak gerçekleşti. Son dönemde özellikle kira artışlarında da bir yavaşlama gözleniyor. Konut fiyatlarındaki yavaşlama kadar olmasa da kirada da bir dengelenme söz konusu.
Peki konutta reel bazlı kayıp sürer mi? Eylül ayı kiralamak için fırsat ayı mı? Faiz oranları düştüğünde konut fiyatları artacak mı? Konuyla ilgili merak edilenleri milliyet.com.tr’ye açıklayan Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, şunları söyledi:
“Genel anlamda son 1 yıla baktığınızda konut fiyatlarında reel bazlı düşüş var ancak bu düşüşün son aylarda normalleştiğini söyleyebiliriz.
Rakamsal açıdan baktığımızda artan inşaat maliyetleri, azalan arzlar gayrimenkul tarafında fiyatların nispeten biraz daha toparlanma sinyallerini veriyor. Genel anlamda hala enflasyonun altında oranlar görüyoruz.
Bu illere göre değişiyor. Gayrimenkul fiyatlarının önden fiyatlandığı İstanbul gibi illerimizde satılık metrekare fiyatlarında değişim enflasyondan daha düşük.
Ben 2-3 ay daha reel bazlı düşüşü gördükten sonra toparlanmanın yeni yıl itibarıyla olacağını fiyat artışlarının enflasyon rakamlarını yakalayacağını düşünüyorum.
Kiralarda artış, satış fiyatlarındaki artışın üzerinde gerçekleşiyor. Kiralarla alakalı rakamlarda nispeten enflasyon seviyesinde artış var. Türkiye genelinde nispeten son dönemde piyasaya arz edilen kiralık daire sayısında artış görülmeye başladı.
Bunun bir nedeni satılık gayrimenkulü olan kişilerin, bu dönemde gayrimenkulünü satmakta zorlandığı için yüzde 25 kira düzenlemesinin sona ermesiyle kiraya vermeye meyilli olmasıdır.
Belki de taşınmazlarını boş tutan mal sahipleri yüzde 25 kira sınırlaması sonrası dairelerini kiraya vermeye hevesli oldu. Piyasada kiralık daire sayısında artış var. Rakamsal açıdan kiralık daire arzının biraz daha artış gösterdiğini söyleyebiliyoruz.
Kiralarda enflasyona göre nispeten bir yavaşlama oldu. Mevduattaki yüksek faiz oranı mal sahibi olmak yerine kiracı olmayı avantajlı hale getirdi. Bugün 3 milyon TL’ye ev almak yerine mevduat faizine yatırdıklarında kişilerin kiranın üzerinde gelir elde ettiğini görüyoruz.
Türkiye’de ortalama satılık konut metrekare fiyatı 30 bin TL seviyesinde desek 100 metrekare dairenin 3 milyon TL olduğunu varsayabiliriz. Kiralık metrekare fiyat ortalaması ise Türkiye’de 180 TL seviyelerinde. 100 metrekarede 18 bin TL kira rakamı olarak değerlendirilebilir. 3 milyon TL’ye aldığınız bir daireyi yaklaşık 18 bin TL’ye kiraya verebiliyorsunuz. Ev kendini 14-15 yılda amorti ediyor.
Siz bu 3 milyon TL’ye konut almasanız, 18 bin TL’ye kiraya çıkarak parayı mevduata yatırsanız bankaların size ödeyeceği rakamlar aylık 128 bin TL’yi buluyor. Mevduat biraz daha ev sahibi olmak isteyenler için bile avantajlı gözüküyor.
Bugün bir kişinin 1 milyon TL’si bile olsa bankaya koysa neredeyse istediği bir yerdeki daireyi kiralayabiliyor. 1 milyon TL’de aylık 40 bin TL’ye yakın faiz alınıyor. Günün konjonktüründe ‘ev sahibi olmak mı, kiracı kalmak mı?’ diye düşündüğünüzde kişilerin bu kapsamda kiracı olarak kaldığını da görebiliyoruz.
Faizler düştükçe konut fiyatları yükselecektir. Ben 2025’te gayrimenkul tarafında önemli artışların yaşanacağını değerlendiriyorum.
Eylül ayı bu dönem için fırsat olarak değerlendirilebilir. Mevsimsel kısımda zorluklar başlayacak, ev-iş döngüleri tekrar piyasada normalleşiyor olacak. Konut almak isteyenler eylül ayını değerlendirebilir.
Bir kişi bugün 2 milyon TL konut kredisi çekse, 1 milyon TL’de üstüne kendisi koysa 3 milyon TL’lik bir ev aldığında 120 ayda taksit tutarları 62 bin TL seviyesinde olacak. Bu daire o bölgede 25-30 bin TL kiraya verilebilecek. Şu anki piyasa koşullarında kira bedelinin iki katı ile borçlanarak yüksek faiz olsa da ev alınabilir. Faiz oranları ileride düşerse kredi yapılandırılabilir.”
