Orta ve Alt Direk için Konut Almak Hayal bile değil;
Bankaların mortgage kredisine uyguladığı ortalama faiz oranı Haziran 2023’ten bu yana yüzde 18’den yüzde 41’e ulaştı. Artan faiz oranları ve paralelinde artan konut fiyatları orta ve alt direk’ in konutu rüyasında bile göremeyeceği seviyelere çekmeye başladı.
Kredi maliyetleri vatandaşın gücünü çok aşmaya başladı. Banka ve Finans kurumlarının farklı enstrümanlarına olan ödemelerinde sıkıntı çeken kredibilitesi bozulan orta ve alt direkin Ev sahibi olması mevcut gelirli ve sicili ile imkansız hale geldi.
Sistem Bozuldu Politika Değişti; Ekonomiyi soğutma çabaları ve inşaatsız büyüme modelinin tercih edildiği bir dönem ile karşı karşıyayız.
Tüketici gibi, Müteahhit İnşaatçı Proje geliştiricinin de krediye ulaşım yollarının daraldı. Bu dönemin gayrimenkul projelerinde garantörlük kapsamında projeden tüketici garantörlüğe bağlı mortgage kredisi kullandırılamıyor.
Bu durum, Yıllara göre bakıldığında da 1.El/projelerde kredili satış payı itibarı ile tarihi dip seviyelerine geriledi. Bu seviye proje finansmanına bağlı doğrudan veya dolaylı mortgage kredilerinin durduğunu göstermektedir.
Firma ve Tüketici Risklerinin düzelmesi, tüketici gelirlerinin artması ve sicillerin düzelmesi, kredi oranlarının %1 ve altına gerilemesi mevcut hükümet politikaları eşliğinde 3-5 yıl olanaksız gibi gözüküyor.
Amaç uğruna tasarruf yapma tercihinden vazgeçen orta alt direk; Dünyada Mekan mottosundan, Bir daha mı geleceğiz Dünya’ya diyerek kartlı – kartsız harcıyor.
Ancak Korku Aldırır;
Gayrimenkul satışlarına 2024 yılında “korku piyasası“ hakim olacak.
Deprem tehdidi altında, 99 ve öncesi eski yapı stoğunda yerleşik üst gelir gruplarının olası İstanbul Depremi karşısında yerleşim yerlerini yenileme ihtiyaçlarına ağırlıklı olarak şahit olacağız.
Bu yenileme ihtiyacı üst gelir gruplarına yönelik tamamlanmış, tamamlanma aşamasında ki lüks segment konut projelerine hareketlilik kazandıracaktır.
2024 yılında İstanbul’da üst gelir grubu projelerinde deprem tehdidine bağlı oluşacak “Korku pazarında“ fiyatların talebe ve maliyetlere bağlı olarak artacağını öngörüyorum.
Şimdi Ne Olacak?
Konut Projelerinde firmanın Nakit ihtiyacına yönelik;
- Peşin alımlara yönelik spot / yüksek indirim uygulamaları,
- Peşinat sonrası, vade farksız 60 aya varan senetli ödeme kolaylıkları,
Görmeye başlayacağız.
Sektörden Çıkışlar Hız Kazanacak. Nakde erişim yöntemleri çeşitlilik kazanacak;
Farklı Sektörlere Geçiş Başlayacak; başta tekstil sektöründen inşaata geçişlerin yaşandığı inşaat sektöründen şimdi tersine göç başlayacak. Nakite erişimde zorlanan İnşaat Sektörü oyuncularının perakende, yenilebilir enerji ve bağlantılı yatırımlarına ağırlık vereceğini ön görüyorum.
Sektör GYO’lara hız verecek; ön satış ve satış yolu ile inşaat finansmanını satın alan tüketiciden sağlayan sektör, şimdi dolaylı olarak “GYO“ oluşumları ile tüketicin sermaye piyasası gibi farklı kanaldan finansına erişim yöntemine ağırlık vermeye başlayacak.
Proje Evlikleri Artacak; Proje finansman ihtiyacına yönelik işbirliği modeli ile proje ortaklıklarının “Joint Venture“ hız kazandığı bir dönem yaşayacağız.
Güven Satacak ; deprem tehditi ile oluşan korku pazarı proje geliştiricilerde kurumsallığı ve güveni sorgulatacak. Bu doğrultuda inşaat firmalarında Holdingleşme ve iletişim stratejilerinde farklılıklar izleyeceğiz.
