Türkiye deniz, kum ve güneş üçlüsünde dünyanın sayısı tatil rotaları arasında ilk sıralarda yer alıyor. Ve her geçen yıl sıralamada üst basamaklara tırmanıyor. Sadece yabancı turist olarak değil yerli turist sayısında da her geçen yıl artış gözlemleniyor.
Tatil bölgelerindeki havaalanlarına uçakların biri inip biri kalkıyor. Turizm acenteleri ile çalışan oteller, aylar öncesinden odalarını satmış oluyorlar. Temmuz-ağustos aylarında otellerde yer bulmak neredeyse imkansız hale geldi.
Türkiye diğer taraftan alternatif turizm kanallarında da önemli bir potansiyel. Av turizminden kongre turizmine, kış turizminden gurme ve turizmine yelpaze çok geniş. Turizm otoriteleri dünyada önümüzdeki 10 yıl için Türkiye’yi parlayan yıldız olarak gösteriyor. Hal böyle olunca sadece tatil bölgelerinde hemen her şehirde otel işletmek, iyi bir yatırım aracı olarak dikkat çekiyor.
Bakımlı bir tesis ve iyi bir planlama ile yaptığınız yatırım size fazlası ile geri dönebilir. Satın alacağınız oteli siz işletmeseniz bile kiralayarak yaptığınız yatırımı 10-15 yılda geri kazanabilirsiniz.
Kış sezonu ise otel almak için en uygun dönem olarak gösteriliyor. Çünkü, finansal sıkıntı yaşayan otel, motel veya tatil köyü gibi işletmeler daha çok kış aylarında el değiştiriyor…
500 SATILIK OTEL
Türkiye’nin hemen her yerinde satılık otel bulmanız mümkün. Para dergisi olarak yaptığımız araştırmada Edirne’den Erzurum’a Samsun’dan Antalya’ya kadar pek çok il ve ilçede satılık 522 otel tespit ettik. Satışa çıkarılan otellerin çoğu bakımlı ve faal olarak çalışır durumda. Kimi finansal sıkıntılardan kimi iş değişikliğinden otelini satışa çıkarmış. Satışa çıkarılan oteller arasında henüz inşa halinde olan da var, tek yıldızlı, 2, 3, 4 ve 5 yıldızlı olan da var. Satın almak için hemen her keseye uygun bir otel bulmak mümkün.
ÇOÐU ANTALYA’DA
Turistik amaçlı otel inşa edilen bölgelerin başında Akdeniz geliyor. O yüzden de en çok satılık otel Antalya ve çevresinde bulunuyor. Antalya’nın plajları ile ünlü Lara ve Konyaaltı bölgesinde, Manavgat, Side, Belek, Kemer ve Alanya gibi turistlerin tercih ettiği tatil beldelerinde 230’dan fazla satılık otel var.
Ege de Akdeniz gibi tatilcilerin tercih ettiği bölgelerin başında geliyor. Ege’de otellerin çoğu Aydın’a bağlı Kuşadası ve Didim ile Muğla’ya bağlı Marmaris, Bodrum, Fethiye, Dalaman, Dalyan gibi tatil cennetlerinde yer alıyor. Muğla’da satılık otel sayısı 100’ün üzerinde. Aydın’da ise 40’ın üzerinde satılık otel bulmak mümkün.
İstanbul, İzmir, Ankara, Balıkesir, Çanakkale, İçel gibi illerde de çok sayıda satılık otel bulmak mümkün. İstanbul’da Beyoğlu bölgesinde 20’den fazla satılık otel bulabilirsiniz. İzmir’in içinde ve Çeşme, Selçuk, Foça gibi tatil beldelerinde de 30’a yakın satılık otel var.
UCUZU DA VAR PAHALISI DA
Türkiye genelinde satışa çıkarılan otellerin fiyatları da bulunduğu bölgenin turizm potansiyeline, arazinin büyüklüğü ve otelin yatak kapasitesine göre değişiyor. Örneğin İçel’in Anamur ilçesinde 5 katlı 35 yatak kapasiteli bir oteli 250 bin TL’ye satın almanız mümkün. Muğla Dalyan’da 15 odalı butik bir oteli ise 350 bin TL’ye satın alıp hemen işletmeye başlayabilirsiniz. Dalaman’da havuzu, disco barı ve restoranı bulunan 18 yataklı küçük bir oteli 700 bin TL’ye ya da Bodrum’un içinde 3 katlı 45 yataklı restoranı, barı ve havuzu bulunan başka bir oteli 750 bin euro’ya satın alabilirsiniz. 100 dönümlük arazi içinde kurulan, 500 veya bin yatak kapasiteli çok daha büyük turistik otellerin fiyatları 130 milyon euro’ya kadar çıkıyor.
UZMANLAR UYARIYOR
Varlık edinme anlamında otel yatırımı için karlı bir dönem olduğunu belirten uzmanlar, otel yatırımı yapacaklara ise şu hususlara dikkat etmeleri konusunda uyarıyorlar: Satın alacağınız otelin yıldızından çok bulunduğu bölge ve tesisin konumu önemli. Satın alacağınız otelin çalıştığı ülke ve müşteri gurubunu mutlaka inceleyin. Otelin inşa edildiği arazi hazineden tahsisli mi yoksa şahıs tapulu mu olduğuna bakın. Tahsisli ise kaç yıllık kullanım süresinin kaldığını göz önünde bulundurun. Turizm teşviklerinin bulunduğu illerde otel satın almak daha uygun olabilir. Otelin satış fiyatı ile bulunduğu bölgenin turizm potansiyeli arasındaki dengeyi iyi kurun. Otel yatırımlarının geri dönüş süresinin Avrupa standartlarına yükseldiğini ve 12-15 yıla kadar uzadığını aklınızdan çıkarmayın. Doğru değerlendirilse her tür ve sınıftan tesis iyi bir yatırım olabilir.
Fehmi KÖFTEOÐLU / Ekin Grubu Araştırma Birimi Yöneticisi
Otel yatırımı için karlı bir dönemdeyiz
Bu dönem otel yatırımı varlık (asset) edinme anlamında karlı bir dönem olarak dikkat çekiyor. Otel el değiştirmelerini etkileyen iki önemli nokta var. Bunlardan birisi sezonunun nasıl gittiği, diğeri ise sektörün genel durumunun ne olduğudur. Doluluk oranlarının yüksek olduğu ve fiyatların tavan yaptığı sezonun açık olduğu dönemlerde alım satım olayları daha az gerçekleşir. Ayrıca sektörde yatırımcı veya işletmeciler başta banka kredisi olmak üzere finansal sıkıntılar yaşıyorsa el değiştirmeler artar. Bu nedenle yaz dönemine oranla kış sezonu otel almak için daha iyi bir dönem olarak öne çıkar.
Satın alacağınız otelin yıldızından çok bulunduğu bölge ve tesisin konumu önemlidir. Dolayısıyla otel satın alırken otelin sınıf ve statüsünden ziyade bulunduğu bölge, tesisin durumu, çalışılan ülke ve müşteri grubuna bakmak gerekir. Bu noktalar doğru değerlendirildiğinde her tür ve sınıftan tesis iyi bir yatırım olabilir.
Otel yatırımlarında geri dönüş süresi uzadı. Daha önce 7-10 yıl olan bu süre, şimdi 15-17 yıla kadar çıktı. Yatırımcı oteli satın alırken, öncelikle otelin üzerine inşa edildiği arsanın hazineden tahsis mi, yatırımcının kendi malı mı olduğuna bakmalı. Eğer hazineden tahsis ise tanınan sürenin ne kadar geçtiği ve kaç yıllık daha kullanım hakkının olduğu göz önünde bulundurulmalı. Bunun yanı sıra birlikte çalışılan ve işbirliği yapılanlarla ilişkilerde borç-alacak durumuna ve imzalanmış kontratlarda yüklenilen yükümlülüklere de mutlaka bakmak gerekir.
Kaan KAVALOÐLU / Limak International Hotels&Resorts Genel Koordinatörü
“Satılık otel tekliflerini değerlendiriyoruz”
Türkiye’de otelcilik sektörünü 1995 öncesi, 95-2005 arası ve 2005 sonrası olmak üzere üç ayrı döneme ayırarak incelemek mümkün. Bunlar arasında yatırımcılar açısından en parlak dönem kuşkusuz 95-2005 yılları oldu. Yatırımcılar, otel yatırımlarının geri dönüşünü bu süreç içinde yaklaşık 7 ila 10 yıl arasında almayı başardılar.
2005 yılından itibaren bu tablonun değiştiğini gözlemliyoruz. Artık otel yatırımlarının geri dönüş süresi Avrupa standartlarına yükseldi ve 12-15 yıla kadar uzadı. Bunda hem yatırım maliyetlerindeki hem de arazi fiyatlarındaki artışın etkisi büyük.
Türkiye’nin her bölgesinde inşaat maliyetleri aşağı yukarı aynı seviyelerde seyrediyor. Oysa arazi fiyatları için bunu söylemek zor. Bu konuda bölgeden bölgeye ciddi oranda farklılıklar yaşanıyor. Bu nedenle otel satın alacak yatırımcılara öncelikli önerimiz, otelin satış fiyatıyla bulunduğu bölgenin turizm potansiyeli arasındaki dengeyi iyi kurmasıdır. Ülkemizde turizm potansiyelinin yüksek olduğu bölgelerde kuşkusuz arazi ve otel fiyatları da yükseliyor. Ancak rakamların düştüğü bölgelerin de turizm potansiyeli açısından ne vaat ettiğinin iyi değerlendirilmesi gerekiyor. Özellikle turizm teşviklerinin bulunduğu illerde otel satın almak, fizibilite açısından daha uygun olabilir.
Anadolu’da son dönemde satılık otel sayısı hızla artıyor. Özellikle yerli otel sahipleri, yabancı zincirlerin isim haklarını kullanarak turizmdeki varlıklarını sürdürüyorlar. Oysa biz yerli bir zincir olarak şehir otelciliğinde büyümeyi planlıyoruz. Bu amaçla Anadolu’nun birçok ilindeki satılık otel tekliflerine sıcak bakıyoruz ve bu teklifleri değerlendirmeyi sürdürüyoruz.
Cüneyt HASAN / Keys Real Estate Yatırım Danışmanı
“Yatırım yapmadan mutlaka acente notuna bakın”
Otel yatırımı yapacaksanız, turizm teşvik bölgesinde olmasına ve çevresinde başka otellerin olmasına özen gösterin. Dağın başındaki tek bir otele yatırım yapmayın. Arazisinin şahıs tapulu ya da hazine arazisi olup olmadığına dikkat edin. Hazine arazisi ise kaç yıllık kullanım hakkı kaldığına bakın. Otelin önünde belediye günlük kullanım bedeli ödediği bir alan varsa ne kadar ödendiğine ve kontratına bakın. Günlük kullanım alanının kullanım süresini mutlaka kontrol edin.
Önceki sahibi kötü işlettiyse notu düşer ve acentelerin kara listesine girer. Ertesi yılda turist gelmez. O yüzden yatırım yapacağınız otelin hangi acentelerle çalıştığını sorun ve mutlaka acente notunu öğrenin. Acentelerin internet sayfalarında bile otellere verilen notlar vardır. 10 üzerinden 7, 8 veya 9 not alan oteller, işletmesi iyi olan otellerdir. 10 üzerinden 4, 5 veya 6 not ortalaması olan oteller ise kötü işletilmiş oteller sayılır.
Turizm kompleksleri daha çok tercih ediliyor
Kültür ve Turizm Bakanlığı’nın verilerine göre 2010 yılında turizm işletme belgeli tesislere toplam 29.8 milyon turist giriş yaptı. Bu rakamın yüzde 58.5’i yabancı ve yüzde 41.5’ini yerli turistlerden oluşuyor. Tesis cins ve sınıflarına göre yabancılar için ortalama kalış süresinin en uzun olduğu tesis türü ise 8.2 gece ile turizm kompleksleri. Bunu 5.6 gece ile tatil köyleri ve 4.6 gece ile de pansiyonlar izliyor. Doluluk oranı en yüksek olan tesis türü; yıllık ortalama yüzde 51.2 ile golf oteller, yüzde 48.3 ile tatil köyleri ve yüzde 46,6 ile turizm kompleksleri izliyor. Turizm işletme belgeli konaklama tesislerine giriş yapan toplam 17.4 milyon yabancının 4.4 milyonunu Almanlar, 2.4 milyon ile Ruslar ve 1.5 milyon ile İngilizler izliyor. Belgeli konaklama tesislerinde en uzun süre kalan yabancılar ise 6.5 gece ile Slovaklar, 6.2 gece ile Kosovalılar ve 5.8 gece ile Lüksemburglular.
Bülent Nur ÖZKEN / Eurobank Tekfen Kıdemli Genel Müdür Yardımcısı
“Turizm sektörüne özel çözümler sunuyoruz”
Turizm sektörünün, Türkiye ekonomisinin can damarlarından biri olduğunu düşünüyoruz. Eurobank Tekfen olarak turizm sektörünün verimlilik sorunlarının giderilmesi ve sektörde yer alan küçük işletmelerin kurumsal yapılarını güçlendirmelerine yönelik stratejiler ile sektöre ciddi bir katkı sağlamayı hedefliyoruz. Sektör bazında ürün ve hizmet paketlerimizle KOBİ’lere verdiğimiz desteğe devam ediyoruz. Turizm Paketi, bu konudaki ilk örneklerimizden biri. Ticari ve Kurumsal işkolları olarak büyük turizm yatırımlarını desteklerken, bir taraftan da turizm sektöründe faaliyet gösteren küçük işletmeler için de hazırlanan turizm paketi ile hizmet veriyoruz. Ayrıca, bu konuda deneyim sahibi kadrolarımızla turizmcilere finansal danışmanlık hizmeti sağlıyoruz. Turizm sektörünün nakit akışına uygun ödeme planları olan yatırım ve işletme sermayesi finansmanı sunuyoruz.
Müşterilerimize Avrupa Yatırım Bankası, Kredi Garanti Fonu ve KOSGEB gibi kuruluşların sağladığı özel fonlar ve programlardan faydalanma imkanı sağlıyoruz. Bankacılık ürün ve hizmetlerinin dışında özellikle yatırım harcamalarına yönelik leasing çözümlerimizle de yeni yatırımcılara hizmet veriyoruz. Eurobank Tekfen olarak turizm sektöründe kullandırılan kredilerin toplamı 2009 yıl sonunda 135 milyon euro iken 2010 yılı sonu itibariyle 158 milyon euro’ya yükseldi. Eurobank Tekfen olarak turizm sektörüne özellikle önem veriyoruz. Turizm sektörüne odaklanmamıza paralel olarak, bu sektörün dinamikleri hakkında bilgi ve tecrübe sahibi olduk. Bu tecrübemizi yeni bölgelerde yeni yatırımlar planlayan müşterilerimizle paylaşıyoruz. Fizibilite ve nakit akışı çalışmalarında yol gösterici oluyoruz, finansal konularda danışmanlık sağlıyoruz. Turizm sektöründeki yatırımcıların yanında olmak adına onlarla tanışıyor ve ihtiyaçlarını belirliyoruz. Yüzyüze görüşmeleri de kapsayan bu araştırmalarla turizm sektörü için özel paketler hazırladık. Bu çerçevede turistik işletmelere yönelik ürün ve hizmetlerimiz ile yatırımcılara hizmet veriyoruz. Bu işletmelerin yatırımlarına finansal destek sağlamanın yanı sıra işletme sermayesi ihtiyaçlarında, nakit yönetimi ve her türlü bankacılık ürün ve hizmetlerinde turizm sektörüne özel çözümler öneriyoruz.
İŞTE LİSTE
