Geçen Haziran ayında Dünya Ekonomik Forumu’nun web sayfasında Michael Purton’ın ‘Küresel Konut Krizinin Kıskacındayız’ başlıklı yazısı yayımlandı. Geçtiğimiz haftalarda konuta erişilebilirlik sorunu ve alternatif çözümleri irdelerken, M. Purton’un küresel konut krizine ilişkin yazısındaki çözüm önerilerini de aktarmak istiyorum. Ama öncesinde neyi biliyoruz, bir bakalım…
Birleşmiş Milletler’in raporuna göre, dünya genelinde yaklaşık 1,6 milyar insan yeterli konuttan yoksun ve uzmanlar bu sayının 2030 yılına kadar 3 milyara çıkabileceğini belirtiyor. UN-Habitat’a göre ise bu 3 milyar kişiye konut sağlamak için dünyanın her gün 96 bin yeni uygun fiyatlı konut inşa edilmesi gerekecek.
Geçen yıl Birleşmiş Milletler Genel Kurulu’na Balakrishnan Rajagopal tarafından sunulan raporda “erişilebilirlik krizini tetikleyen temel faktörlerin; hızlı kentleşme, kamu konutlarının azalması ve devlet müdahalesinin yetersizliği” gibi nedenler öne çıkmış durumda. B. Rajagopal ayrıca konutun finansallaştırılmasının krizin önemli bir nedeni olduğuna dikkat çekerken, bunun “konutları temel bir sosyal gereklilikten bir yatırım aracına dönüştürdüğünü ve güvenli ve onurlu yaşam alanları sağlama işlevini ortadan kaldırdığını” belirtmesi ise dikkat çekici.
Diğer taraftan, Dünya Ekonomik Forumu’nun bir yayını olan “Gayrimenkulün Geleceği için Çerçeve (The Framework for the Future of Real Estate)”, ‘yaşanabilirlik, sürdürülebilirlik, dayanıklılık ve uygun fiyatlılık’ olmak üzere dört temel üzerine kurulu binalara yaklaşımımızı yeniden düşünmek için eylem odaklı bir yol haritası sunuyor. Küreselde de sorun çok net: Konuta Erişilebilirlik ve Barınma Sorunu… Gelelim, M. Purton’un bu kapsamda kaleme aldığı çözüm önerilerine…
1- Arsa yatırım ortaklığı (Community Land Trusts-CLT’ler)
Arsa Yatırım Ortaklıkları (CLT’ler), kamu nezdinde oluşturulan ve arazi satın alarak onu spekülatif emlak piyasasından çıkaran, genellikle yenilenebilir uzun vadeli arsa kiraları yoluyla bu işlemi gerçekleştiren kar amacı gütmeyen kuruluşlar olarak değerlendirilir. CLT, arazi mülkiyetini elinde tutarken, o arazideki evler kiralanabilir, ev sahipliği veya kooperatif mülkiyeti şeklinde kullanılabilir. Konuttan elde edilen kârlar, özel geliştiricilere veya ev sahiplerine gitmek yerine, topluluğa yeniden yatırım olarak geri döner. CLT’lerin amacı, konutların düşük ve orta gelirli kişilerin finansal erişimine uygun kalmasını sağlamak için satış kısıtlamaları ile kalıcı uygun fiyatlılığı yakalamaktır.
2- Kamu-özel sektör ortaklıkları (PPP’ler)
Kamu-özel sektör ortaklıkları, kamu ile özel sektör şirketleri arasında uygun fiyatlı konut projelerini finanse etmek, geliştirmek ve yönetmek için yapılan iş birlikleridir. Genellikle hükümet arsa, geliştirme hakları ve vergi teşvikleri veya sübvansiyonlar sağlarken, konut geliştiricileri ve yatırımcılar finansman, mimari tasarım, inşaat uzmanlığı ve operasyonel yönetim sağlarlar.
Uygun fiyatlı konut oluşturmak için yapılan bir PPP örneği, Avustralya’nın Sydney kentindeki Ivanhoe Estate yeniden geliştirme projesidir. 2,2 milyar dolarlık proje, New South Wales (NSW) hükümeti ile özel geliştiriciler Frasers Property Australia ve Mission Australia Housing arasında bir ortak girişimdir ve Macquarie Park’taki eski bir kamu konut alanını karma kullanım amaçlı bir konut bölgesine dönüştürmeyi amaçlamaktadır.
3- Düşük maliyetli inşaat malzemelerinin kullanımı
Dünyanın birçok ülkesinde, konut fiyatlarını düşürmek ve inşaat sürecini hızlandırmak için düşük maliyetli malzemeler kullanılarak evler inşa edilebiliyor. Bu ülkelerden biri de konut sıkıntısının 34 milyon birim olduğu tahmin edilen Hindistan. Hindistan hükümeti, yaygın bir mineral olan alçıyı cam elyaflarla birleştirerek duvarlar, zeminler ve çatılar için kullanılabilecek güçlü ama hafif bir panel oluşturan cam elyaf takviyeli alçı (glass fibre reinforced gypsum-GFRG) kullanarak binlerce ev inşa etme süreci içinde.
4- 3D baskı evler
3D baskı evlerde, ana yapısal bileşenler, duvarlar ve temeller gibi, sanayi tipi 3D yazıcılar kullanılarak dijital bir plana uygun olarak katman katman ‘basılır’. Bu işlemde çimento, beton ve diğer inşaat malzemeleri kullanılır. Ana yapının 3D baskısı tamamlandıktan sonra, inşaatçılar geleneksel inşaat yöntemleriyle pencereler, tesisat ve elektrik kabloları gibi diğer parçaları ekler. 3D baskı evlerin başlıca avantajları, inşaat süresini azaltmasıdır; ayrıca bu evlerin geleneksel yöntemlerle inşa edilen evlerden en az yüzde 20 daha ucuz olduğu da tahmin edilmektedir
Sonuç…
Erişilebilirlikle ilgili çözüm önerilerini denemekten kaçınmayalım; konut üretimini hızlandırmak ve artırmak, konut krizine yönelik ilk adımdır. 3D baskılı evler gibi yeni teknolojiler ve GFRG gibi inşaat teknikleri, daha hızlı ve ucuz konut inşa edilmesini sağlayabilir.
Ayrıca kamu ve özel sektör iş birliğiyle sosyal konut projelerinin sayısını artırmak önemlidir. Şehirlerin ve hükümetlerin, arazi kullanım politikalarını ve imar planlarını gözden geçirmesi gerekmektedir. Kullanılmayan arazilerin konut inşasına açılması, konut arzını artıracaktır. Ayrıca iskan politikalarında değişiklik yaparak mevcut konutların daha verimli kullanılmasını sağlamak da mümkündür.
Konutların ekonomik olarak erişilebilir olması için kira kontrolleri, konut sübvansiyonları ve düşük faizli konut kredileri gibi önlemler alınmalıdır. Bu tür ekonomik araçlar, konut piyasasındaki dengesizlikleri gidermeye yardımcı olabilir ve düşük gelirli ailelerin konut sahibi olmasını kolaylaştırabilir. Konut krizi sadece ekonomik bir sorun değil, aynı zamanda sosyal bir sorundur. Sosyal konut politikalarının güçlendirilmesi, özellikle dezavantajlı gruplar için konut güvencesini artırabilir.
Özetle barınma sorunu her yerde var, küresel bir problem ve herkes farklı alternatifler deniyor. Ama diğer ülkelerle farkımız tam da bu noktada. Biz bildiğimizi/alışık olduğumuzu yapmaya devam etmek istediğimiz için sorunlara gerçekçi çözüm üretemiyoruz.
Bunun en güzel örneği yine geçen hafta bir söylenti olarak karşımıza çıkan “kamu bankalarının hiç ev sahibi olmamış yeni çiftlere ve daha önce evi olan ancak 6 ay önce evini satmış olanlara aylık yüzde 1,49 faizli olası konut kredi kampanyası”. Bu tür olası kampanyalarda hedef kitle çok dar olmakla birlikte, tüm konut fiyatları üzerinde yarattığı spekülatif etki çok fazla olur… Konu hakkında tam 1 yıl önce “Umarım Konuta Erişilebilirlik İçin Sadece Kredi Mekanizması İşletilmez” başlıklı bir yazı yazmıştım. Aynı şey yine konuşuluyor, şaka gibi… Erişilebilirliğe çözüm bu şu şekilde olmaz, olmamalı…
