Konuta erişilebilirlik sorununa ilişkin ilk yazımı 14 Nisan 2023 tarihinde yazmıştım. O gün bugündür farklı zaman dilimlerinde ama özellikle son aylarda köşemde çokça bu konuyu tartışmaya gayret ettim. Pek çok kişi de bu konu hakkında görüş bildirdi, değerlendirme yaptı, öneri sundu…
Sorun hakkında bugün ve öngörülebilir gelecekte şunları biliyoruz ya da tahmin edebiliyoruz:
1- TCMB Konut Fiyat Endeksi verilerine baktığımızda fiyat artış hızı iyice yavaşladı, muhtemelen yılsonuna kadar da bu şekilde gidecek.
2- Enflasyonun seyri dikkate alındığında reel getiri negatifte oluşmaya bir süre daha devam edecek.
3- Analist raporlarına ve piyasa tahminlerine bakıldığında 2025 ilk çeyrek dönemde TCMB faiz azaltım sürecine başlayacak.
4- Azalan faiz ortamı, konut kredi faizlerine de yansıyacak (ki aslında, konut kredi faiz oranları yüksek seyrine rağmen hala cazip) ve oranlarda bir miktar daha düşüş gerçekleşecek.
5- 2025 ile birlikte azalan faiz ortamının, spekülatif etki de dikkate alındığında, fiyatlar üzerinde yukarı yönlü bir etki yapması kaçınılmaz.
6- Yapı ruhsatlarının seyrine de baktığımızda, bu yılın ilk altı ayında daireler için alınan yapı ruhsatı sayısı pandemi döneminden sonraki en düşük altı aylık dönemi karşımıza getirmiş durumda. Dolayısıyla piyasaya yeni ürün girmesi zor görünüyor. Artan inşaat maliyetlerini de dikkate aldığımızda bu daha da zor hale gelecek. Bunun önce yeni yapılacak konutlarda, devamında da mevcut konutların fiyatları üzerinde yukarı yönlü baskı oluşturması kaçınılmaz bir gerçek. Hatta, bunun 2025 yılında ilave bir enflasyonist baskı da oluşturması muhtemel.
7- Mevcut durumda ortalama konut kredi bakiyesi 1,5 milyon TL düzeyinde; ortalama konut fiyatı olan 3 milyon TL ile kıyaslandığında kredi kullanımları değerin yüzde 50’si civarında oluşuyor. Aylık taksitler ise 10 yıllık kredi için bankalara göre farklılık göstermekle birlikte 45-50 bin TL düzeyinde. 2025 yılında da BDDK’nın Ağustos 2023 tarihindeki kısıtlayıcı düzenlemesinin devam edeceğini, dolayısıyla kredi/değer oranının değişmeyeceğini ve fakat konut fiyatlarının artacağını düşünürsek, aylık taksitlerin 65-70 bin TL bandına yükselmesi söz konusu olabilir.
8- TÜİK konut satış istatistikleri bizim son 21 ayın en yüksek adetsel satışına ulaştığımızı gösteriyor. Özellikle piyasa elde nakiti olanlar için alım imkanı sunuyor. Gelecek dönemlerde mevduat faizinin azalan getirisi ile karşı karşıya kalmak istemeyen yatırımcılar için mevcut fiyatlar hala cazip durumda.
9- TÜİK gelir dağılımı istatistiklerine baktığımızda, nüfusun yüzde 20’lik kısmı toplam gelirin yüzde 50’sini (yüzde 48,7) paylaşır durumda. Yani, yaklaşık 16 milyon kişi (ki hatırı sayılır bir nüfus büyüklüğüdür bu) 500 milyar dolarlık bir gelirin paydaşı konumunda. Dolayısıyla, nakit bazlı kim alabiliyor sorusunun cevabını burada aramak gerekiyor.
10- Ortalama kiraların geldiği düzey belli aslında. TCMB ödeme sistemleri istatistikleri bize konut kirası için yapılan ortalama ödeme miktarının 16 bin TL düzeyinde olduğunu gösteriyor. Kira artışını sınırlayan yüzde 25 oranındaki düzenlemenin artık uygulanmadığını ve yeni yılla beraber kira oranlarının enflasyon gerçekleşmeleri oranında artacağını dikkate aldığımızda kiracı olarak devam etmekte zorlaşıyor.
11- Kentsel dönüşüm de bu sorunun bir parçası aslında; orada da istenilen ivmelenmeyi bir türlü sağlayamadık.
2025’te daha da ön plana çıkacak
Tüm hepimizin mutlak barınma ihtiyacı olduğunu dikkate alırsak, toplumun önemli bir kısmı açısından konuta erişilebilirlik sorunu, 2025 yılında daha da ön plana çıkacak. Erişilebilirlik sorunun nasıl seyredebileceğine ilişkin madde madde süreci aktarmaya gayret ettim.
Çözüm anlamında GYODER, KONUTDER, GİSP, GAPAS gibi sektörün önemli sivil toplum kuruluşlarının ‘Kamu Özel Sektör İşbirliği İle Erişilebilir Kiralık Konut Modeli, Konut Edindirme Sistemi, Konuta Erişimde Kullanım Hakkı Satışı Yöntemi’ gibi önerileri oluştu. Gayrimenkul sertifikası zaten vardı ama sermaye piyasası mevzuatındaki yeniliklerle birlikte süreci kolaylaştırmak için ‘Proje Gayrimenkul Yatırım Fonu’ gibi düzenlemelere kavuştuk.
Sektörde yer alan kuruluşlar ‘Arsaya İştirak Yoluyla Konut Edinme Modeli, Mülkiyet Paylaşımlı Konut Sahipliği’ gibi uygulamaları gündemlerine aldılar. Dünyadaki bu sorun, ülkelerdeki çözüm önerilerini ve bizdeki geçmiş dönem denemelerini ben yazmaya gayret ettim. Maalesef bütüncül bir çözüm üretemedik ve üretmemek konusunda da direniyoruz. Umarım sorunun ciddiyetini anlarız; konu hakkında fikir, proje, rapor, çalışma üretenleri tek masa etrafında buluşturur ve eyleme geçeriz.
(Kaynak: Prof. Dr. Ali Hepşen – Dünya Gazetesi “Madde madde konuta erişilebilirlik sorunu derinleşirken” başlıklı köşe yazısı)
