Maddeler halinde konuta erişilebilirlik sorunu!

Konuta erişilebilirlik sorununa ilişkin ilk yazımı 14 Nisan 2023 tarihinde yazmış­tım. O gün bugündür farklı zaman dilimlerin­de ama özellikle son aylarda köşemde çokça bu konuyu tartışmaya gayret ettim. Pek çok kişi de bu konu hakkında görüş bildirdi, değerlendir­me yaptı, öneri sundu…

Sorun hakkında bugün ve öngörülebilir ge­lecekte şunları biliyoruz ya da tahmin edebili­yoruz:

1- TCMB Konut Fiyat Endeksi verilerine bak­tığımızda fiyat artış hızı iyice yavaşladı, muhtemelen yılsonuna kadar da bu şekilde gi­decek.

2- Enflasyonun seyri dikkate alındığında reel getiri negatifte oluşmaya bir süre daha de­vam edecek.

3- Analist raporlarına ve piyasa tahminlerine bakıldığında 2025 ilk çeyrek dönemde TC­MB faiz azaltım sürecine başlayacak.

4- Azalan faiz ortamı, konut kredi faizlerine de yansıyacak (ki aslında, konut kredi faiz oranları yüksek seyrine rağmen hala cazip) ve oranlarda bir miktar daha düşüş gerçekleşecek.

5- 2025 ile birlikte azalan faiz ortamının, spe­külatif etki de dikkate alındığında, fiyatlar üzerinde yukarı yönlü bir etki yapması kaçınıl­maz.

6- Yapı ruhsatlarının seyrine de baktığımızda, bu yılın ilk altı ayında daireler için alınan ya­pı ruhsatı sayısı pandemi döneminden sonraki en düşük altı aylık dönemi karşımıza getirmiş durumda. Dolayısıyla piyasaya yeni ürün girme­si zor görünüyor. Artan inşaat maliyetlerini de dikkate aldığımızda bu daha da zor hale gelecek. Bunun önce yeni yapılacak konutlarda, deva­mında da mevcut konutların fiyatları üzerinde yukarı yönlü baskı oluşturması kaçınılmaz bir gerçek. Hatta, bunun 2025 yılında ilave bir enf­lasyonist baskı da oluşturması muhtemel.

7- Mevcut durumda ortalama konut kredi ba­kiyesi 1,5 milyon TL düzeyinde; ortalama konut fiyatı olan 3 milyon TL ile kıyaslandığın­da kredi kullanımları değerin yüzde 50’si civa­rında oluşuyor. Aylık taksitler ise 10 yıllık kre­di için bankalara göre farklılık göstermekle bir­likte 45-50 bin TL düzeyinde. 2025 yılında da BDDK’nın Ağustos 2023 tarihindeki kısıtlayıcı düzenlemesinin devam edeceğini, dolayısıyla kredi/değer oranının değişmeyeceğini ve fakat konut fiyatlarının artacağını düşünürsek, aylık taksitlerin 65-70 bin TL bandına yükselmesi söz konusu olabilir.

8- TÜİK konut satış istatistikleri bizim son 21 ayın en yüksek adetsel satışına ulaştığımızı gösteriyor. Özellikle piyasa elde nakiti olanlar için alım imkanı sunuyor. Gelecek dönemlerde mevduat faizinin azalan getirisi ile karşı karşı­ya kalmak istemeyen yatırımcılar için mevcut fiyatlar hala cazip durumda.

9- TÜİK gelir dağılımı istatistiklerine baktığı­mızda, nüfusun yüzde 20’lik kısmı toplam gelirin yüzde 50’sini (yüzde 48,7) paylaşır du­rumda. Yani, yaklaşık 16 milyon kişi (ki hatırı sayılır bir nüfus büyüklüğüdür bu) 500 milyar dolarlık bir gelirin paydaşı konumunda. Dola­yısıyla, nakit bazlı kim alabiliyor sorusunun ce­vabını burada aramak gerekiyor.

10- Ortalama kiraların geldiği düzey belli aslında. TCMB ödeme sistemleri istatis­tikleri bize konut kirası için yapılan ortalama ödeme miktarının 16 bin TL düzeyinde oldu­ğunu gösteriyor. Kira artışını sınırlayan yüzde 25 oranındaki düzenlemenin artık uygulan­madığını ve yeni yılla beraber kira oranlarının enflasyon gerçekleşmeleri oranında artacağı­nı dikkate aldığımızda kiracı olarak devam et­mekte zorlaşıyor.

11- Kentsel dönüşüm de bu sorunun bir par­çası aslında; orada da istenilen ivmelen­meyi bir türlü sağlayamadık.

2025’te daha da ön plana çıkacak

Tüm hepimizin mutlak barınma ihtiyacı ol­duğunu dikkate alırsak, toplumun önemli bir kısmı açısından konuta erişilebilirlik sorunu, 2025 yılında daha da ön plana çıkacak. Erişi­lebilirlik sorunun nasıl seyredebileceğine iliş­kin madde madde süreci aktarmaya gayret et­tim.

Çözüm anlamında GYODER, KONUTDER, GİSP, GAPAS gibi sektörün önemli sivil toplum kuruluşlarının ‘Kamu Özel Sektör İşbirliği İle Erişilebilir Kiralık Konut Modeli, Konut Edin­dirme Sistemi, Konuta Erişimde Kullanım Hak­kı Satışı Yöntemi’ gibi önerileri oluştu. Gay­rimenkul sertifikası zaten vardı ama sermaye piyasası mevzuatındaki yeniliklerle birlikte sü­reci kolaylaştırmak için ‘Proje Gayrimenkul Ya­tırım Fonu’ gibi düzenlemelere kavuştuk.

Sek­törde yer alan kuruluşlar ‘Arsaya İştirak Yoluyla Konut Edinme Modeli, Mülkiyet Paylaşımlı Ko­nut Sahipliği’ gibi uygulamaları gündemlerine aldılar. Dünyadaki bu sorun, ülkelerdeki çözüm önerilerini ve bizdeki geçmiş dönem denemele­rini ben yazmaya gayret ettim. Maalesef bütün­cül bir çözüm üretemedik ve üretmemek konu­sunda da direniyoruz. Umarım sorunun ciddi­yetini anlarız; konu hakkında fikir, proje, rapor, çalışma üretenleri tek masa etrafında buluştu­rur ve eyleme geçeriz.

(Kaynak: Prof. Dr. Ali Hepşen – Dünya Gazetesi “Madde madde konuta erişilebilirlik sorunu derinleşirken” başlıklı köşe yazısı)