HAYALET PROJELER DOĞABİLİR
İbrahim Babacan, şu anda Beylikdüzü ve Bahçeşehir’deki projelerinde 1001 konut üretmek için çalışıyor. Bu bölgelerde çalışan hemen her isim gibi konutta arz fazlası olduğu söylemine karşı çıkıyor. En önemli savunma noktası, buradaki projelerin şehrin merkezinden müşteri çekmesi. Ancak, yine de bazı projelerin kendi içinde arz fazlası yaşadıklarını söylüyor ve gelecekleri hakkında, “Hayalet projelere dönüşebilirler” tespitinde bulunuyor
İbrahim Babacan, henüz 34 yaşında bir işadamı. Kurduğu Babacan Yapı ile 2004 yılından bu yana pek çok konut üretti, bu yıl tam olarak 1001 konut üzerinde çalışıyor. Bir diğer ilginç sayı yine yaşından. Henüz 16 yaşında liseyi bitirdikten sonra işadamı babasından feyz alarak kendi işinin başına geçen Babacan, çok geçmeden Dubai’de bir de şirket kurmuş. Bu süreçte bir ayağı memleketi Gaziantep’te, diğeri İstanbul’da olan Babacan’ın İstanbul’da iki ayağının üzerinde durması ise 2004 yılında. Tam da o sıralarda İstanbul’daki niteliksiz konut stokunu ve bu kentin yenilenmeye ne kadar ihtiyacı olduğunu fark etmiş. Önce Avcılar ve Bahçelievler’e odaklanmış, sonra Esenyurt – Beylikdüzü bölgesine…
O da burada konut üreten pek çok isim gibi bölgede konut stokunun fazla olduğu söylemine karşı çıkıyor. Ana argümanı ise, bu bölgenin merkezi ilçelerden nüfus çekiyor olması. Ama, belki de bugüne kadar pek de dile getirilmeyen bir noktaya dikkat çekiyor Babacan; projelerin kendi içinde arz fazlalığı olmasına. 3-4 bin dairelik projelerin eğer iyi çözümlenmemişlerse orta vadede birer hayalet projeye dönüşebileceklerini söylüyor. Bu yüzden bu tip projelerden daire almayı düşünenlere asansör sayısına brüt metrekare ile net metrekare arasındaki farka ve sosyal yaşam alanlarının gerçekten de bu nüfusu kaldıracak kadar iyi çözümlenmiş olmasına bakmaları gerektiği mesajını veriyor.
Babacan’ın söyleşisindeki bir diğer dikkat çekici unsur ise, yabancılara toprak satışına karşı çıkması. İbrahim Babacan, Dubai’de 1 metrekarenin bile satın alınamayacağını söylüyor ve ekliyor: “Konut satışı bile 100 yılla sınırlı.”
TÜRKİYE
Türkiye’nin en önemli sorunu olan yapılaşma, ne yazık ki fiyasko
Depreme dayanıksız yapılar listenin başında. Marmara depreminin öncesinde yapılmış tüm yapılar ne yazık ki bir fiyasko. Deprem hesaba katılmamış. Yıkılarak kesinlikle yeniden yapılmalılar.
Depreme dayanıksız yapılarda liste başında Bayrampaşa, Bakırköy, Kadıköy ve Avcılar var. Gecekondu türü yapılar ise neredeyse her ilçede.
YABANCI
Daralan yabancı Türkiye’ye geliyor
ABD ve Avrupa’da yaşanan krizler, aslında İstanbul başta olmak üzere Türkiye’nin ekonomik avantajlarını ön plana çıkardı. Komşu ülkelerin de Türkiye’yi örnek alması, ülkemizi daha da cazip hale getirdi. Bu durumda yabancıya konut satışının önü mütekabiliyet (karşılıklılık) ilkesiyle tıkanmamalı. Şu anda mütekabiliyetin olmadığı ülke vatandaşları bir şekilde konut alıyor ama, ya tapuyu başkasının üzerine yaparak ya da şirket kurarak… Bu, potansiyelin küçük bir kısmı. Yabancının önünü açan yasayla 20 milyar dolar gelir bekliyorum.
Şu anda özellikle muhafazakâr yaşam biçiminin daralttığı Irak, İran, Suriye gibi ülkelerden ciddi bir talep alıyoruz. Bu listeye Lübnan, BAE, Suudi Arabistan, Azerbaycan ve Rusya’yı da eklemek gerekiyor. Biz, kendi projelerimizde daha çok İran ve Suudi Arabistan’a sattık. Mütekabiliyet olmadığı için tanıdıklarının üzerine aldılar tapuyu. Hatta parayı verip yasayı beklemeyi tercih edenler bile var. Diyebilirim ki, dairelerin yüzde 5’i bu satışlardan oluşuyor.
MÜTEAHHİTE SİCİL
Her isteyen müteahhit 60 metre bina yapabilir
Müteahhiti izleyecek bir veri tabanı kesinlikle kurulmalı. Şu anda isteyen herkes müteahhitlik karnesi ve inşaat ruhsatı alıp iş yapabiliyor. Üstelik işin niteliğine göre bir sınırlama da yok. Mesela belirli yapı sınıfları vardır. 2A grubundan başlar 5A’ya kadar gider. Genellikle yüksekliği belirler bu sınıflar. 5A, 60 metrenin üzerindeki yapıları temsil eder. Üst segmentler için mutlaka farklı ehliyetler getirilmeli. Çünkü, bunlar yüksek teknoloji gerektirir.
Ayrıca, şu andaki sistemde ‘2A şöyle yapılmalı, 5A da böyle’ diye bir kural silsilesi de yok. Firmanın inisiyatifine kalmış. Yeni sistemde hem yapı gruplarına göre müteahhitlere ehliyet getirilmeli, hem de yapı gruplarının kuralları belirlenmeli.
FAİZ ARTIŞI SEKTÖRÜ YARALADI MI?
Banka yoksa proje kuşkulu
Faiz artışı, tabii ki satışları düşürdü. Ama bir müteahhitin bankayla çalışması son derece önemli bir gösterge. Çünkü, onlar ancak doğru projelere girerler. Bakın, Mortgage Yasası’na göre, banka, projeye kefil olur. Yani müşteri, şirketin projeyi tamamlayamaması halinde bankadan aldığı kredinin iadesini isteyebilir. Ya da banka, kendisi bu projeyi tamamlamak zorunda kalabilir.
Müşteri, bu yüzden kesinlikle bankanın işbirliği yaptığı projeleri tercih etmeli. İsterlerse kredi kullanmayabilirler. Ama bu, gönül rahatlığıyla ev alabilecekleri anlamına gelir.
ÜRETİCİ FİNANSMAN YAPMALI MI?
Süre makul olmalı
Firmaların, faizlerin yükseltildiği bu ortamda kârlarından fedakârlık ederek finansman yapmaları önemli. Ama tabii ki süre, makul olmalı. Biz üç bankayla çalışmamıza rağmen, 40 aya kadar da kendi bünyemizde vade yapıyoruz. Faizi sıfır yapmıyoruz ama, son derece düşük oranda tutuyoruz.
YABANCI 60 HEKTAR ARAZİ ALABİLMELİ Mİ?
Dubai, 1 metrekare bile satmıyor
Yabancının arazi alımı, şu anda iki hektarla sınırlı olabilir ama, zaten firmalar bir şekilde Türk ortak vasıtasıyla bunu aşabiliyorlar. Dolayısıyla sınırın 30 hektar olması, sonra da Bakanlar Kurulu kararı ile 60 hektara çıkarılmasına karşıyım. Konut satışında sorun yok. Ama toprak satmak doğru bir şey değil. Bakın bugün Dubai’de 1 metrekare toprak bile satın alamıyorsunuz. Ancak, 100 yıl kiralayabiliyorsunuz. Birçok ülkede sistem böyle ve yine de çok büyük yatırımlar çekebiliyorlar. Hatta, Dubai’de konut satışı 100 yılla sınırlı. Yani, siz, 100 yıllığına kiralamış oluyorsunuz.
FİYATLAR ŞİŞTİ Mİ?
Esenyurt ve Beylikdüzü frenledi
İstanbul’da Esenyurt ve Beylikdüzü bölgesinde yapılan konut projeleri, konut fiyatlarının çok ciddi yükselişe geçmesine engel oldu. Ancak, bizim burada metrekaresini 700, en fazla 3 bin euro’dan pazarladığımız gayrimenkullerin, Avrupa’da 8-10 bin euro seviyelerinde pazarlandığını da göz önünde tutmak gerekir.
KRİZ, KAPIYI ÇALAR MI?
Mutlaka etkiler
Kriz olursa sektör mutlaka etkilenecektir. Ancak ben, kriz ortamında da en iyi yatırım aracının konut olduğunu düşünenlerdenim. Sektör açısından bakacak olursak, elenmeler bekliyorum. Biz de 2012’yi düşük yoğunluklu projelerle geçirme kararı aldık. Maliyetleri düşürmek için de üç arsa satın aldık.
İSTANBUL SİLUETİ
Çözüm yüksek yapılarda
Nüfusun giderek yükseldiğini göz önüne alırsanız, yüksek yapılaşma İstanbul için çözümdür. Ama, bu yapılaşmanın çevresindeki tarihi mirası da korumak gerektiği düşüncesine katılıyorum. Tarihi yarımada gibi yerlerin dışında her yere yüksek yapılar inşa edilebilir.
Siluet tartışmalarına gelince; sonuçta tüm projeler Büyükşehir Belediyesi’nden siluet onayı almak zorunda. Eğer bu konuda net kurallar olursa tartışmaların da önü kesilir.
ŞEHRİ YIKMAK VE YENİDEN YAPMAK
Ortada bir karmaşa var
Biz şu anda tam da yıkılıp yeniden yapılacak bir bölgeye, Fikirtepe’ye adım attık. 320 hak sahibiyle anlaşma sürecine devam ediyoruz. Ama, Fikirtepelinin aklı karıştırılmaya çalışılıyor. Şimdiye kadar hiç proje yapmamış firmalar, büyük paralar teklif ederek insanların aklını çelmeye çalışıyor.
Halk, artık bir yılın ardından firma konusunda doğru kararlar alıyor olsa bile en büyük endişelerinden biri şu anda yükseltilen emsallerin geriye döndürülmesi olasılığı. ‘Ya evimizden olduğumuz gibi karar geri alınırsa’ gibi bir endişe taşıyorlar. Ben, kendi adıma bir karmaşa olduğunu söyleyebilirim. İşte bu yüzden sadece Fikirtepe için değil, kentsel dönüşüm planlanan her bölgede müteahhitle halk arasında resmi bir kurumun olması gerekiyor.
ARZ, TALEBİN ÜSTÜNDE Mİ?
Hayalet olabilirler
Beylikdüzü, Esenyurt ve Bahçeşehir’de yapılan konutlarda arz fazlası yoktur. Taleple eşit seviyededir. Üstelik, burası merkezi noktalardan talep görür. Mesela, bizim projelerde Bahçelievler, Bakırköy, Aksaray, Eyüp ve Beşiktaş’tan yoğun bir müşteri kitlesi var. Bölgeye satışımız son derece nadir. Sonuçta talep var ki üretiyoruz. Kendi projelerimizden örnek vereyim: Sattıklarımızın yüzde 80’ini yatırımcı değil, kullanıcı alır. Bir projenin satışını tamamlamadan diğerine başlamayız. Üretim hızımız da ortada. Bu durumda arz fazlasından söz edilebilir mi?
Bölgelerde değil ama, bazı projelerin kendilerinde arz fazlalığı söz konusu. Hesapsız ve niteliksiz yapılmış projeler var. Bunlar, hayalet şehre dönüşecekler. Çünkü, aile yaşantısına hitap etmiyorlar. Metrekareleri brüt üzerinden yüksek görünse de yaşam alanları aslında yetersiz. 3-4 bin daire gibi devasa yapılardan oluşuyorlar. Sadece sosyal yaşam alanlarının değil, asansör sayısı gibi unsurların da bu doğrultuda çözülmüş olması gerekir. Müşteriler son derece dikkatli olmalı. Çünkü, satın aldıkları evi değiştirmek zorunda kalabilirler.
İLK ADIMLAR
Dubai’de şirket kurdum
Gaziantep’te dünyaya geldim. Dört kardeştik. Mehmet, Esra, Perihan ve ben. Babam Fehmi Babacan, un fabrikası sahibiydi. İnşaat da yapıyordu. Liseyi bitirince 16 yaşında iş hayatına girmek istedim. Çok istekliydim. Babam da destek oldu. Beyaz eşya mağazası kurdum. Kısa sürede Gaziantep’teki mağaza sayımız 12’ye ulaştı. Sonra cep telefonu işine de girdim. Bu süreçte bir ayağımız hep İstanbul’daydı. 2003’te İstanbul’u merkez olarak belirledik. Derken ithalatta daha rahat çalışmak için Dubai’de bir şirket kurdum. İstanbul’da çalışırken depreme dayanıklı konut açığını fark ettim. Ve bir anlamda baba mesleğimiz olan sektöre girdik. Dubai’deki şirketimizi de bu yönde örgütledik. Dubai’de bir proje yapamadık ama, İstanbul’da ilk projemiz Avcılar’da Avcılar Konakları oldu. Onu iki site daha takip etti. Devamında Bahçelievler, Bakırköy, Bağcılar ve Beylikdüzü’ne yöneldik. Şimdi daha çok Esenyurt, Beylikdüzü ve Bahçeşehir bölgesindeyiz. Babam, Bahçelievler tarafını yönetir. Biz kardeşim Mehmet Babacan ile birlikte Esenyurt-Beylikdüzü bölgesini…
BUNDAN SONRA
2012 için dört plan
2012’yi düşük yoğunluklu projelerle geçirme kararı aldık. Maliyetleri düşürmek için de üç arsa satın aldık. Biri Bahçeşehir’de. Orada Crown Deluxe’ü geliştiriyoruz. İkincisi Beylikdüzü’nde. Crown Tower’ın hemen yanındaki arsayı satın aldık, orada projeye başlayacağız. Üçüncüsü de Basın Ekspres Yolu üzerinde, Güneşli bölgesinde başlayacağımız Home Ofis projemiz, 200 bağımsız bölümden oluşacak.
Bu arada Fikirtepe’deki dönüşüm hareketine biz de katıldık. 24 bin metrekare arsa üzerinde proje geliştireceğiz.
GÖZBEBEĞİ PROJE
Bahçeşehir’deki projem
Bahçeşehir’de geliştirmeye başladığımız Crown Deluxe, gözbebeğim. Gelecekte ondan ‘en modern uydu kent’ diye söz edilecek.
www.milliyet.com.tr
