Dünyanın önde gelen ticari gayrimenkul danışmanlık şirketlerinden Cushman & Wakefield, “Türkiye Gayrimenkul Pazarı Görünümü Yıl Sonu 2022” raporunu yayınladı.
Raporun ticari ofislerle ilgili bölümünde arzın kısıtlılığı ile boşluk oranlarının son sekiz yılın en düşük seviyesine gerilediğine dikkat çekilirken ofis birincil kiraların %60 artış ile ABD Doları ($) bazında son beş yılın en
yüksek seviyesine ulaştığı kaydedildi.
Cushman & Wakefield raporunda ofis pazarı ile ilgili yapılan saptamalar şöyle:
Arzın kısıtlılığı ile boşluk oranları son sekiz yılın en düşük seviyesine geriledi
2022 yılı pandeminin görünürdeki etkisinin yitirildiği fakat ekonomik etkilerinin devam ettiği bir yıl olmuştur. Ayrıca, Rusya-Ukrayna savaşı ile artan enflasyon tüm dünyanın ve Türkiye’nin gündeminde yer almıştır. Bu
süreçte Rusya’ya karşı uygulanan yaptırımların ardından birçok uluslararası firma Rusya’daki faaliyetlerini sonlandırmayı ya da askıya almayı tercih etmiştir. Bu anlamda Türkiye gerilimin ortasında jeopolitik
konumunun avantajı itibariyle birçok Avrupa, Rusya ve Ukrayna menşeili firmanın tercih ettiği öncelikli ülke haline gelmiştir.
Ofis birincil kiraları %60 artış ile $ABD bazında beş yılın en yüksek seviyesine ulaştı
2022 yılında artan enflasyon ve döviz kurunda devam eden hareketlilik neticesinde birincil kiralarda TL ve ABD $ bazında artış kaydedilmiştir. Pandemi sonrasında A sınıfı ofislere talebin artması ve erişebilirliğin yüksek olduğu merkezi iş alanları (MİA) bölgesine olan talebin yükselmesi ile boşluk oranları ciddi düşüş kaydetmiştir. Özellikle Levent bölgesinde dolar bazında bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla %59 artış kaydedilmiştir. Böylece, bu durumun birincil kiralar üzerinde dolar bazında
yukarı yönlü ciddi bir baskı yarattığı görülmektedir. Tüm bunların sonucunda İstanbul alt pazar birincil kiralarının tekrar fiyatlanarak dengeye gelme süreci devam etmektedir.
Pandemi sonrasında A sınıfı ofislere talep arttı
2022 yılının sonunda İstanbul ofis pazarında genel arz 6,46 milyon m² olarak aynı seviyede kalmıştır. 2022 yılında 2021’e göre neredeyse 2 kat fazla işlem gerçekleşmiş ve toplamda 516.789 m² işleme ulaşılmıştır.
Dördüncü çeyrekte kaydedilen kiralama işlemleri ise yaklaşık 163.653 m² olarak gerçekleşmiştir.
Bir önceki yılın aynı dönemine göre bakıldığına %69 oranında artış kaydedilmiştir. 2022 yılında kiralama işlemlerinin %47’si ilk yarıda gerçekleşirken %53’ü ikinci yarıda gerçekleştirilmiştir. Bununla birlikte, dördüncü çeyrekte gerçekleşen kiralama anlaşmaları hem metrekare bazında hem de sayıca, %79 oranında yeni kiralama anlaşmalarından oluşurken yenileme işlemleri önceki çeyreğe ve yıla göre aynı seviyelerde kalmıştır. Önümüzdeki dönemde seçim sürecine kadar yavaşlama beklenmekte, ardından biriken taleple beraber işlemlerde hızlanma olacağı öngörülmektedir. Dördüncü çeyrekte, metrekare bazında anlaşmaların, %37,53’ü MİA’da gerçekleşmiş olup bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla
artış kaydedilmiştir. İşlemlerin %47,5’i Anadolu yakasında gerçekleşip geçen yıla kıyasla artış kaydederken, %14,9 ile düşüş göstererek MİA dışında Avrupa yakasında gerçekleşmiştir. Başlıca yeni kiralama işlemleri arasında; PWC (8.600 m², Galataport), Estetik Merkezi (7.500 m², Cityist Beyoğlu), Mayat İnşaat (7.420 m², A+Live), Serviced Office (7.200 m², Quasar), Eren Holding (5.050 m², Metropol Eren), Tam Faktoring (3.913 m², Quasar), Bilgili Holding (3.500 m², Galataport) ve GSK (1.750 m², River Plaza) bulunmaktadır. Ayrıca, 2022 yılının sonunda boşluk oranı
%15,7 olarak kaydedilmiştir.
Genel Görünüm
Yeni ve yüksek teknolojilere yönelik firmaların, belirli bir üniversite, yüksek teknoloji enstitüsü veya Ar-Ge merkezinin imkanlarından faydalanarak işlerini geliştirme imkanlarının olduğu,aynı zamanda da belli teşvik programlarından yararlanma avantajlarının olduğu teknoparkların popülerliği günden güne artmaktadır. Özellikle Ar-Ge birimine sahip
uluslararası firmaların merceğinde olan ve kısıtlı arza sahip bu alanlara yeni yatırımların hızlandığı görülmektedir. Bu yatırımlardan; İstanbul’da bu sene açılışı gerçekleşen Vadistanbul’da yer alan Bilişim Vadisi aynı yıl içinde %100 doluluk oranına ulaşırken, yine 2022 yılında Maslak 1453’te açılan Yıldız Teknopark kısa sürede yüksek doluluk oranlarına ulaşmıştır.
Pandemi sonrası artan nitelikli A sınıfı ofis talebiyle birlikte MİA bölgesinde boşluk oranları ciddi düşüş kaydetmiştir. Özellikle Levent bölgesinde, tek mülkiyetli yapıya sahip binalarda boşluk oranı geçen yıl %20’lerde seyrederken, 2022 yılının son çeyreğinde %10,25’e kadar gerilemiştir. Diğer taraftan Şeker Kule gibi fonksiyon değişikliğine giden binalar piyasadaki arz sıkıntısını derinleştirmektedir. Bu durumda boşluk oranlarındaki düşüş ve arz kısıtlılığı neticesinde ABD$ bazında birincil kiralarda geçen yıla kıyasla %60’lik bir artış kaydedilmiştir. Önümüzdeki dönemde yükselen talebin ve boşluk oranlarındaki düşüşün devam edeceği ve birincil kiralar üzerinde yukarı yönlü hareketin sürekliliğini koruyacağı öngörülmektedir.
İnşaat maliyetlerinin yükselmesiyle şirketlerin ilk yatırım maliyetlerinin artmış olması hazır ve 2. el dekorasyonlu ofislere olan talebi arttırmıştır. Pandemi döneminde de rağbet gören hazır ofis boşluk oranlarının azaldığı ve bu durumun kiralar üzerinde yukarı yönlü bir baskı yarattığı görülmektedir.
2022 yılında etkisini gittikçe kaybeden pandemiye rağmen, hibrit çalışma modeli popülerliğini korumaktadır. Bu bağlamda, ofis mekanlarında
nicelikten çok nitelik ön plana çıkarak üretkenliği teşvik eden; inovasyon, sosyalleşme, iş birliği ve şirket kültürü gelişimini sağlayarak çalışanları en doğru mekanda bir araya getirme imkanı sunan ofislere olan yüksek talep
sürekliliğini korumaktadır. Ayrıca, mevcut ofislerini de bu sisteme adapte etme yoluna giden birçok firma uygun renovasyon çalışmalarıyla metrekare optimizasyonnu yaparak ortak çalışma alanlarını arttırma stratejisi izlemektedir.
Küresel çapta öneme sahip İstanbul Uluslararası Finans Merkezi’nin yönetilmesi, işletilmesi, burada gerçekleştirilen faaliyetler ve bu faaliyetlere dair teşvik, indirim, istisna ve muafiyetleri düzenleyen ‘İstanbul Finans Merkezi Kanunu’ yürürlüğe girmiştir. Projenin 2023 yılı içerisinde tamamlanarak yaklaşık 15 milyon m² arzın pazara katılacağı öngörülmektedir. Bu arzın yaklaşık 50 ’si kamu bankaları ve finansal kurumlar tarafından kullanılacaktır.
Ayrıca, pandemi sonrası artan ofis talebiyle birlikte boşluk oranları yüzde 15,7’ye gerileyerek 2014 yılı oranlarına yaklaştı.
Yatırım Odağı
2022 yılının ilk yarısında büyük çaplı ofis yatırım işlemleri gerçekleşmemiştir. Yılın ikinci yarısında ise Alarko GYO’ya ait Alarko-DİM İş Merkezi’nin 1-2-3-4 no.lu bağımsız bölümlerinin ₺39.6 Milyon bedel karşılığında Sürgü Gayrimenkul Yatırım A.Ş.’ye satışı gerçekleşmiştir. Bunun dışında gerçekleşen diğer büyük işlem yılın son çeyreğinde gerçekleşen GSK’nın mülkiyetinde olan ve İstanbul Levent’te bulunan 5.040 m²’lik 1.Levent Plaza B Blok’un, Türk yatırımcıya satışı olmuştur. Orta ve uzun vadede yatırım işlemlerinin hızlanması beklenmektedir.
