Türkiye’de yılın ilk çeyreğinin sonlarına doğru etkisini göstermeye başlayan COVID-19 salgını ile tüm sektörler yeniden şekillenirken; ofis pazarının itici güçlerinin iş yeri yoğunluğu, çalışan sağlığı ve güvenliğine odaklanan esnek ofis alanları olması bekleniyor. Kısa dönemde ivme kazanan online perakendeciliğin beraberinde e-ticaret sektörü ve büyük mağaza perakendeciliğinin giderek güçleneceği öngörülürken, süpermarket kullanıcılarının depo kiralama ihtiyaçlarını hızlandırdığı belirtiliyor.
Ticari gayrimenkul danışmanlık pazarının küresel liderlerinden Cushman & Wakefield’in ofis, perakende, sanayi ve lojistik sektörlerini değerlendirdiği ‘Türkiye Gayrimenkul Pazarı Görünümü 2020 Birinci Çeyrek Raporu’ yayınlandı. Rapor, Koronavirüs ile ortaya çıkan küresel pandemide Türkiye ekonomisinin önemli sektörlerinde yaşanan değişimleri ortaya koydu.
2020 yılının başında toparlanmaya başlayan reel sektör güven ve imalat sanayi endeksleri Mart ayında düşüşe geçerken, pandeminin sanayi ve lojistik pazarında ilk etkilerini gösterdiği otomotiv ve yan sanayi sektöründe üretimin geçici olarak durdurulmasına bağlı olarak ihracatta da düşüş yaşandı. Raporda, küresel salgının yarattığı etki ile e-ticaretin giderek hız kazanmasının, özellikle market zincirlerinin acil depo kiralama ihtiyaçlarını hızlandırdığı ve önümüzdeki dönemlerde yakalanan ivmenin devam etmesinin beklendiği vurgulandı. Perakende ve lojistik sektörlerindeki yatırım taleplerinin fırsatçı alıcılar tarafından önümüzdeki dönemlerde tekrar hareketleneceği öngörülürken, arsa fiyatları ve kira seviyelerinin döviz cinsinden düşüşüne yönelik beklentilerin devam edeceğine dikkat çekildi. Ofis pazarında ise düşen talebe bağlı olarak kiralamalarda yakın zamanda kiracı lehine bir esneme beklentisi öngörüldü.
Pandeminin kazananı: Online perakendecilik ve e-ticaret
Rapora göre, alışveriş merkezleri perakende ciro endekslerinde kaydedilecek keskin düşüşün yanı sıra, uzun süredir düşük seviyede seyreden perakendeci faaliyetleri, pandeminin önemli ölçüde etkilediği fiziksel perakendenin kapanmasına paralel olarak Mart ayında durma noktasına geldi. Hem alışveriş merkezlerinde hem de cadde mağazalarındaki ciro satış endekslerinde keskin bir düşüş kaydedileceği öngörülen rapora göre, pandemi sonrasındaki toparlanmanın uzun vadede olacağı vurgulandı. Özellikle hızlı tüketim sektöründe kısa dönemde ivme kazanan online perakendeciliğin ise, beraberinde e-ticaret hizmeti ile büyük mağaza perakendeciliği ile giderek güçleneneceği belirtildi. Diğer yandan yılın ilk çeyreğindeki yatırım faaliyetleri perakende üniteleri ile sınırlı kalırken, ilave arz girişi olmamış toplam arz 13,22 milyon metrekare ve 424 alışveriş merkezi ile sabit bir seviyede kalmıştır.
Birinci çeyrekte birincil perakende kiralarındaki metrekare fiyatları, Türkiye genelinde döviz bazında ortalama yüzde 12.2 azaldı. Birincil perakende kiraları İstanbul’da geçtiğimiz yılın aynı dönemine göre yüzde 10.7 azalarak 130 dolara geriledi. İzmir’de yüzde 15.4 düşüşle 60 dolar, Ankara’da ise yüzde 10.5’lik düşüşle 80 dolar olarak gerçekleşti. TL bazında ise İstanbul’da 750TL, İzmir’de 350 TL, Ankara’da ise 468TL olarak ortaya kondu.
Ofislere talep ilk çeyrekte arttı
İstanbul’da birinci çeyrekte toplam arzın 6,46 milyon metrekare ile aynı kaldığı belirtilen rapora göre; ilk çeyrekte yaklaşık 90 bin 863 metrekare olarak gerçekleşen kiralama işlemleri, 2019 son çeyreğe ve geçen yılın ilk çeyreğine göre sırasıyla yüzde 39,62 ve yüzde 6,48 oranlarında artış gösterdi. Devam eden kiralama işlemlerinin sonuçlanması ile kiralama talebi bu yılın ilk çeyreğinde belirgin bir ivme kazansa da görülen artışın, pandeminin etkisiyle önümüzdeki dönem yavaşlamasının beklendiği belirtildi.
2020 birinci çeyrek Mart ayı verilerine göre, İstanbul Levent’te metrekare başına aylık ofis kiraları 2019’un aynı dönemine kıyasla değişikliğe uğramayarak 32 dolarda kalırken, Gayrettepe’de yüzde 5 düşüşle 19 dolara, Maslak’ta yüzde 9,5 düşüşle 19 dolara, İstanbul Anadolu Yakası’nda ise yüzde 8,3 düşüşle 22 dolara geriledi. Söz konusu rakamlar İzmir’de yüzde 7,7 azalışla 12 dolar olurken, Ankara’da yüzde 7,1 düşerek 13 dolar olarak hesaplandı. TL bazında ise İstanbul Levent’te 170 TL, Gayrettepe ve Maslak’ta 105 TL olurken, İstanbul Anadolu Yakası’nda 120TL oldu. İzmir’deki metrekare başına fiyat 65TL, Ankara’da ise 70 TL’de kaldı.
Lojistikte gözler Türkiye’ye çevrildi
Rapor lojistik ve sanayi sektörlerine yönelik de önemli analizleri ortaya koydu. Mevcut verilere göre, 2019 yılında yaklaşık 103 bin metrekare olarak kaydedilen depo alanı kiralama faaliyetlerindeki toplam işlem hacmi, yılın ilk çeyreğinde dikkate değer bir artışla yaklaşık 114 bin 559 metrekare olarak kaydedildi. Kiralama faaliyetleri, geçtiğimiz yıla kıyasla metrekare bazında çok daha büyük işlemlerden oluşurken COVID-19 küresel salgının özellikle tedarik zinciri yönetim taleplerine yönelik duyulan ek depo ihtiyaçları da işlem hacminin artmasını sağladı. Yılın ilk çeyreğine denk gelen küresel salgının yarattığı etki ile e-ticaretin giderek hız kazanması özellikle market zincirlerinin acil depo kiralama ihtiyaçlarını hızlandırdığı gibi, önümüzdeki dönemlerde yakalanan ivmenin devam etmesi beklentisi de öne çıktı. Bunun yanı sıra kentsel lojistik beraberinde son aşama teslimata olan gereksinimin, artan taleplere doğru orantılı olarak hızlanacağı öngörüldü. Diğer taraftan lojistik yatırım talebinin fırsatçı alıcılar tarafından önümüzdeki dönemlerde tekrar hareketleneceği öngörülürken, arsa fiyatları ve kira seviyelerinin döviz cinsinden düşüşüne yönelik beklentilerin devam edeceği vurgulandı.
Ayrıca geçtiğimiz yıl bir çok yabancı şirketin Türkiye’yi depo ve ulaşımda bölgesel üs yapmaya yönelik faaliyetlerinin, salgının kontrol altına alınması ile birlikte yılın ikinci yarısında da devam edeceği ve gözlerin Türkiye’de olduğu belirtildi. Sanayi sektöründe ise pandemiye bağlı olarak üretimin yavaşlamasının ihracatı düşürdüğü, bunun da cari açığa olumsuz yansıdığına dikkat çekildi.
