Organize Sanayi Yapılarını ve bölgelerini incelediğimde; sanayi bölgeleri ve çevrelerindeki münferit yapılar ile toplu sanayi yapılarının bulunduğu alanlar dikkat çekiyor. Münferit sanayi yapıları ihtiyaçlara göre şekillenmekle birlikte OSB tarzı, toplu yapıların günümüzün ihtiyaçları karşısında yetersiz kaldığı gözleniyor.
Yıllar öncesinin sanayi yapıları, atölye,imalathane, fabrikalar şehirsel dönüşüm içinde toprak rantına ve kentsel gelişime yenik düşerek sanayi yapılarından; hızla “konut ve avm” tarzı yapılara yönelmektedir. Topkapı, Bayrampaşa, Merter, Esenyurt, Basın Ekspres aksında Yenibosna, Güneşli, Bahçelievler, Halkalı, Küçükçekmece örnekleri bu dönüşümde önemli pay alan, almaya devam eden bölgeler olarak dikkat çekiyor.
Hepimizin bildiği gibi 80’li yılların kent çeperleri olarak tarif edilen ve sanayinin yöneldiği alanlardı, buralar. Buralara yönelen üretim gücünü; gecekondulaşma ve sırası ile kentleşme takip etmiştir.
Çoğu kooperatifleşme ile organize edilen günümüzün standartlarından uzak bu yapıların dönüşümünde ülke ekonomisi adına; sanayiden konuta ve sanayi yapılarına yönelim eş zamanlı ilerlemelidir. Sanayi ve Sanayici toprak rantına yenik düşmemeli, daha modern sanayi tesislerine yönelmelidir.
Günümüz de sanayici çok farklı parametrelere dikkat ederek “atolye, imalathane, fabrika” alanlarına karar vermektedir.
Bunları;
- Nakliye; konumun ulaşımda etkisi, zaman ve erişim maliyeti/navlon olarak karşımıza çıkmaktadır. Örneğin; Kara yolu ile Avrupa ile irtibat sağlayan bir sanayicinin erişim maliyeti İkitelli OSB ile Tuzla OSB arasında büyük farklar olduğunu ortaya koymaktadır. Bu tarzda işletmeler montaj hatlarını Tuzla’dan İkitelli’ye kaydırabilmekte; erişim maliyet tasarrufu ile yapı sahibi olabilmektedirler.
- Ulaşım; emek, iş gücü yoğun çalışan sanayilerde, personelin yollarda geçireceği zaman ve erişim konforu verimliliği direk etkilemektedir. Örneğin; İkitelli toplu taşıt araçları ve metro ile İstanbul’da bu olanağı yakalayabilen şehrin merkezinde önemli bir OSB’dir. Toplu/kitlesel erişim olanakları sanayi de servis vb gibi maliyetlerden tasarruf sağlayabilmektedir.
- Esnek Alanlar; OSB’lerde tavan yüksekliği işletmenin şartlarına göre büyümesine olanak sağlayabilmektedir. 8 metreye varan tavan yükseklik avantajı ile modüler asma kat sistemi ile yer tasarrufu sağlanmaktadır. Bu alanların, ısıtma, soğutma, aydınlatma giderlerinde m2’ye düşen enerji miktarında tasarruf oluşmaktadır.
- İhtiyaça Göre Enerji; modern OSB’lerde minimumdan;maksimuma sanayinin ihtiyaçı olan enerji pano üzerinden tahsis edilmektedir. Kablolama ve yapı sistemleri enerji tasarrufu sağlamaktadır.
- Aydınlatma; modern OSB’lerde kullanılan modern dış cephe elemanları, yapı sistemleri gün ışığından maksimum kullanımı hedeflerken, aydınlatma sistemleri önemli enerji tasarrufu sağlamaktadır.
- Izolasyon; yapı sistemlerinde katlar arası beton kalınlıkları ve yan duvarlar arası ısı geçirgenlikleri minimum düzeyde olup, tasarruf ön plandadır.
- Yük ve Yükleme; Bir OSB yapısında en önemli özellik yüksek tonajlı araçların işyeri kapısına kadar erişimi ve orada yükleme/boşaltma yapabilmeleridir. Bu olanak, sanayiciye önemli kalemlerde tasarruf sağlamaktadır.
- Büyüme Haçmi; ithalat ve ihracat hedeflemesinde gelişen sanayi ihtiyaçları makine ve techizat ihtiyaçı duymaktadır. OSB tarzı yapılarda hareketli tabanların m2’ye düşen taşıma kapasiteleri önemli yer tutmaktadır. Bu özellikli yapıların sunduğu olanak rekabet ortamında makine ve techizat parklarında esnek hareket kabiliyeti ve dönemsel ihtiyaçlara göre tasarruf sağlamaktadır.
Pulsar İnşaatın İkitelli OSB içinde yer alan TRİOS 2023 sanayi yapısında, sektörde bir ilk olacak Turyap Holding müzayedesi ile 18.Nisan.2018’de 83 atölye, imalathane, fabrika,dükkan, mağaza, showroomlardan oluşan iskanlı teslime hazır alanların satışına hazırlanırken, dikkatimi son dönemde Anadolu’dan gelen talep ve yabancıların OSB’lere yönelimi çekiyor.
Yabancı ilgisinde;Yatırımın geri dönüşü, sıra ve hava parası ile devir – kiralama olanakları, Yüksek kira getirisi, sanayide kentsel dönüşümün hız kazanacağı gerçeği, özel sektör müteahhitlerince bu pazarın henüz keşfedilmemiş olmasından dolayı rekabetsiz ortam yabancıları gerek yatırım amaçlı yer alımında, gerekse sektöre girişte iştahlandırmaktadır.
Bununla birlikte Anadolu sanayicisi için bugünün İstanbul’unda sunulan fırsatlar Dünya ve Türkiye pazarına açılan kapı olarak görülmektedir.
Yabancı, Anadolu ve İstanbul’un yoğun ilgisi altında gerçekleşecek Sanayi ve Ticarete Dev Destek Müzayedesinde yer almanızı öneririm.
SANAYİDE; ULUSAL VE ULUSLARARASI REKABETiN YOLU İKİTELLİ OSB’DEN GEÇER…
Bilge Özdemir
Marketing & Sales Consultant for Real Estate
