2024 yılı tamamlandığında yüksek ihtimalle Türkiye konut pazarında 10 yılın en düşük (kötü) toplam satış rakamlarıyla karşılaşacağız. Hesap basit; ülkemizde 2015 yılında toplam 1 milyon 289 bin 320 konut satılmıştı. Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) Temmuz ayı verilerine göre bu yılın yedi ayında 672 bin 162 konut satılmış. Kalan 5 ayda 600 bin konut satılsa bile o rakamı aşmak mümkün olmayacak.
Geçen yılın Temmuz ayı ile kıyaslandığında aylık satış yüzde 16 artmış olsa da gidişat böyle. Üstelik yıllıkta sadece toplam satış rakamlarının düşüşüyle de değil ‘satılan konutların ilk el, ikinci el, ipotekli ve diğer satış yöntemleri’ başlıklarına göre de ’10 yıl en kötüsü’ tescillemiş olacak. Çünkü yeni konut üretimi ciddi şekilde azalmış durumda ve satıştaki projeler ‘butik’ boyutlarda. Cuma günü açıklanan 2024’ün ikinci çeyreğine (Nisan, Mayıs, Haziran) dair Yapı Kullanım İzin Belgeleri verisi de ‘üretimin’ ne kadar sıkıntılı olduğunu kanıtlıyor. Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı ikinci çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı yüzde 22,7, daire sayısı yüzde 28,9 ve yüzölçümü yüzde 30,9 azaldı.
Konut satışlarına dair rakamları biraz daha konuşturmadan önce ‘ilk el, ikinci el, ipotekli, diğer satış yöntemleri’ gibi kavramların ne ifade ettiğini de kısaca anlatmalıyım. İlk el; yeni inşa edilen ve ilk kez satılacak konut, ikinci el ise Türkiye genelinde yaş ortalaması 15 olarak tahmin edilen vatandaşların birbirine alıp sattığı bütün konutları ifade ediyor. İpotekli satışlar genellikle ‘banka kredisine uygun’ ilk ve ekinci el konutları, diğer satış yöntemleriyle satışlar da ‘konut kredisi olmayan, olsa da yüksek faiz nedeniyle kullanılması mümkün görünmeyen dönemlerde’ ilk el ve ikinci el konut satıcısının senetle ya da varsa başka yöntemlerle satabildiği konutlardır.
Rakamlara dönelim; 2018 yılında ülkemizde satılan 1 milyon 375 bin 398 konutun yüzde 47,4’ü ilk el satıştı. 2020 yılında satılan 1 milyon 499 bin konutun da yüzde 38,1’i ipotekli satıştı. Ocak-Temmuz 2024’de 7 ayda satılan konutların ise yüzde 31,9’u ilk el ve sadece yüzde 9,4’ü ipotekli satış olabildi.
2020-2023’te, 4 yılda ülkemizde 5 milyon 704 bin 390 konut satıldı. Bu büyük rakamın 3 milyon 933 bin 506 adedi ikinci el konuttu. Yani, inşaat ve konut üretimi hızla geriledi, ikinci el konut pazarı azman gibi büyüdü. Bir konut projesinin ruhsat aşamasından tamamlanmasına kadar geçen sürede ne kadar vergi doğurduğunu, hangi sanayi sektörlerinin çarklarını çevirdiğini, maliyemizin değerli uzmanları her aşamayı düşünerek hesaplasın. İkinci el konut pazarında ise büyük bölümü çok düşük değerlerden hesaplanan az biraz tapu harcı geliri vardır. Bu rakamlar yeni konut üreten inşaat şirketlerine aslında şunu söylüyor:
1- Türkiye konut piyasasının yüzde 68,1’i ikinci el konut satışından ibarettir
2- Senin üreteceğin konuta kredi yoktur, olanın da kullanılması hiç cazip değildir.
3- Böyle bir pazarda konut üretirsen satmakta çok zorlanırsın. Başladığın proje tekleyebilir.
4- İlla ki inşaat yapacaksan küçük, butik projelerle risk almadan oyalan.
5- Alınmış inşaat ruhsatın varsa şimdi inşaata başlama, şartlarda düzelme olunca duruma bakarsın.”
Şimdi de ‘inşaat ve konut böylece kalsın, hatta daha beter olsun’ diyenlere kritik sorularımızı soralım:
1- Depremler ülkesi Türkiye’nin yapı stoku mükemmel kalite mi? Vatandaşın yüzde kaçı başını güvenle yastığa koyabiliyor?
2- Ülkemizde deprem riski eskiden vardı da artık kalmadı mı? Bilim insanlarının sürekli anlattığı fay hatlarımız başka ülkelere taşındı da haberimiz mi yok?
3- Vatandaşın barınma ihtiyacının tamamını devlet ‘genellikle depremlerden sonra’ Hazine’den mi karşılayacak? Böyle olacaksa bunun için hangi kaynak, hangi hukukla, neden ve nasıl harcanacak?
4- Türkiye’de konuta (satın alma ya da kiralama olarak) talep çok mu düştü? Artık konut üretmeye gerek kalmadı mı? Sadece yıkılan binaların yerine mi konut üretmeli?
5- Vatandaşlar konutlarını birbirine sattığında ülke ekonomisi, tapu harcı dışında ne kazanıyor?
6- İkinci el konut satışları son 4 yılda patlama yaptığı için kalitesiz bina stokumuzun hızlı iyileştiğini mi sanıyorsunuz? Ayrıca toplam konut stokumuzun bu sayede artım olması mümkün mü?
7- İnşaat sektörünün daha çok konut üretebilmesi, konut arzını artırması fiyatları normalleştirir mi yükseltir mi?
(Kaynak: Sadi ÖZDEMİR – Ekonomim Köşe Yazarı)
