Ticaret Bakanlığının “Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik”i Resmi Gazete’de yayımlandığını söyleyen Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Mehmet Aslan “Bu emlakçılık sektörüne yönelik düzenleme, sektör temsilcilerinin yanı sıra ilgili tarafların görüş ve katkıları alınarak hazırlanmıştır. Düzenlemeyle emlak faaliyetlerinde hizmet kalitesinin artırılmasını, haksız rekabetin ortadan kaldırılmasını ve kayıt dışılığın önlenmesini amaçlanmaktadır.” Dedi.
Taşınmaz ticaretinin artık sadece yetki belgesine sahip emlak danışmanları tarafından yapılabileceğinin altını çizen Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Mehmet Aslan yeni yönetmelik ile gelen değişiklikleri özetledi.
İlk olarak artık taşınmaz ticareti yapılası yalnızca yetki belgesine sahip işletme ve sözleşmeli işletmeler tarafından yapılabilecek. Bu noktada yetki belgesinin temini konusundaki düzenlemeyi açıklayan Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Mehmet Aslan “Yetki belgesi, işletmenin bulunduğu yerdeki il müdürlüğü tarafından Bilgi Sistemi üzerinden verilecek, yenilenecek ve iptal edilecek.” Dedi. Yeni yönetmelik düzenlemesine göre; ticari işletme adına düzenlenen yetki belgesinde, MERSİS numarası ve MERSİS’e kayıtlı işletme adı ve adresi ile ticaret unvanına; esnaf ve sanatkâr işletmesi adına düzenlenen yetki belgesinde ise ESBİS’e kayıtlı işletme adı ve adresi ile işletme sahibinin adı, soyadı ve T.C. kimlik numarasına veya yabancı kimlik numarasına yer verilmesi zorunlu olacak. Sözleşmeli işletmenin yetki belgesinde, ayrıca, sözleşmeyle bağlı olunan işletmenin unvanı ve yetki belgesi numarasına da yer alacak. Yetki belgesi ile ilgili en önemli hususun, her bir işletme ve sözleşmeli işletme için ayrı ayrı düzenlenmesi ve devredilemez olması olduğunu vurgulayan Avukat Mehmet Aslan. yukarıda belirtilen şartları taşıyan Yetki Belgesinin, başvurudan itibaren 10 gün içerisinde verileceği düzenlemesine dikkat çekmektedir.
Yayınlanan önemli bir değişiklik İnternet ortamındaki ilanlar ile ilgili. Buna göre internet ortamındaki ilanlar artık koşullara bağlanmıştır.
Bundan sonrasında internet ortamına yayınlanacak ilanlarda artık özetle; yetkilendirme sözleşmesinin sona ermesinden itibaren üç gün içinde ilan faaliyetine son verilecek; yetkilendirme sözleşmesine aykırı hususlara yer verilemeyecek; yetki belgesi numarası, yetki belgesindeki işletme adı ve unvanı ile il, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgileri ile iletişim bilgisine ve varsa taşınmazın enerji kimlik bilgilerine kolay okunabilir şekilde yer verilecek olup alım satım, pazarlama veya kiralamaya yetkili olmadığı taşınmaza yönelik ilan verilemeyecektir. İlanlar bu şartları taşıyacak ve bunun yanı sıra 3. Kişileri yanıltıcı ilanlar verilemeyecek. Buna uymayan ilanlar Ticaret Bakanlığı’na şikayet edilerek, denetim yapılmasının yolu açılmıştır. Bu yönetmelik koşullarına uymayanlar için ayrıca para cezası uygulanacağı da düzenlenmiştir.
İnternet ortamında taşınmaz ticaretine yönelik ilan veren işletme ve sözleşmeli işletmeler, yukarıdaki koşulları sağlamayan ilanlara ilişkin talep ve şikâyetlerin internet tabanlı iletişim yöntemlerinden en az biri ve telefon aracılığıyla iletebilmesi için müşteri hizmetleriyle iletişim imkânı sunmak; bu talep ve şikâyetlerin etkin şekilde yönetilerek sonuçlandırılmasını sağlanmalıdır.
Yukarıda açıklanan koşulları sağlamayan ilanların Ticaret Bakanlığı’na şikayet edilerek, denetim yapılmasının yolu açılmıştır. Bu yönetmelik koşullarına uymayanlar için ayrıca para cezası uygulanacağı da düzenlenmiştir.
İnternet ortamındaki ilanların koşullarını sıralayan Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Mehmet Aslan taşınmaz ticaretinde uyulacak ilke ve kuralların yeni yönetmelikle genişletildiğini söylemiş ve yapılacak Alım Satıma Aracılık Sözleşmesi, Kiralamaya Aracılık Sözleşmesi, Hizmet Ortaklığı Sözleşmesinin de daha sıkı unsurlarla oluşturulması gerektiğini eklemiştir. Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Mehmet Aslan “Artık bu yeni yönetmelik ile kurulacak bu sözleşmelerde, eski düzenlemenin yanı sıra özellikle yetkilendirilmiş olduklarına gösteren bir belge imzalanması gerekiyor.” açıklamasında bulunmuştur.
Resmi Gazetede yayımlanan bu yeni Yönetmelik ile alım-satımlarda hak kazanılacak hizmet bedelinin, satış bedelinin %4’ü ve kiralama hizmeti için hak kazanılacak hizmet bedelinin kiralananın 1 aylık kira tutarını aşamayacağı hususundaki düzenleme aynı kalmıştır.
Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Mehmet Aslan ayrıca alım satım veya kiralamaya aracılık hizmetleri ile aynı anda bu hizmetlerle ilişkili olarak yapılacak raporlama, rayiç araştırması, kira bedeli araştırması, danışmanlık ve yönetim hizmeti verilmesi gibi diğer hizmetlerin de verilmesi durumunda, ayrı yetkilendirme sözleşmesi düzenlenmiş olsa dahi sadece bir hizmet bedeli alınabilecek olup ve bu bedel, alım-satım veya kira hizmeti bedelinden fazla olamayacağını da eklemiştir. Ayrıca yetkilendirme sözleşmesine konu hizmetin sunulması ile hizmet bedeline hak kazanılacaktır.
Her ne kadar uygulamada satışa veya kiralamaya konu taşınmazın bulunduğu muhite göre uygulama farklılıkları olsa da aslında hizmet bedeli, alım satıma veya kiralamaya aracılık sözleşmelerinde aksi kararlaştırılmadıkça taraflar arasında eşit paylaşılarak ödenmelidir.
Uygulamada çokça karşılaşılmasa da alım satıma veya kiralamaya aracılık sözleşmelerinde ortak çalışma yapılacak olması halinde bu sözleşmede hizmet bedelinin paylaşımı hususunda hüküm bulunmaması halinde bu bedel taraflar arasında eşit olarak paylaşılacaktır. Dolayısı ile emlak danışmanlığı veren kişi ve işletmelerin ortak çalışma yapacak olmaları halinde hizmet bedelinin paylaşımının sözleşme ile belirlenmesinin önemi Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Mehmet Aslan tarafından vurgulanmaktadır.
Emlak danışmanları tarafından bilinmesi gereken bir diğer konu da taşınmazın yetkilendirme sözleşmesinin süresi içinde, taşınmaz gösterme belgesini düzenleyen işletme veya sözleşmeli işletme bertaraf edilerek doğrudan iş sahibinden satın alınması veya kiralanması durumunda hizmet bedeline hak kazanılacaktır.
Yetki belgesi iptal edilen işletme ve sözleşmeli işletmenin, iptal tarihi itibarıyla geçerli olan yetkilendirme sözleşmeleri feshedilmiş sayılır. Sözleşmenin feshedilmiş sayılmasından önce verilmiş olan hizmetler için hizmet bedeline hak kazanılır. Şeklinde ekleme ve düzenlemeler yapılmıştır.
Sonuç olarak; Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Mehmet Aslan emlak danışmanlarını özellikle yazılı olarak yetkilendirilmeleri konusunda uyarmakta olup; hizmet bedeline hak kazanılacak durumların doğru bilinmesinin hak kayıplarını azaltacağı konusunda bilgilendirmektedir.
