Ana başlığı "Gayrimenkulde Finansman Modelleri ve Alternatifleri" olan, Gayrimenkul ve Bankacılık sektöründen önemli konuşmacıların katıldığı 5. Gayrimenkulde Liderler Zirvesi'nde 3 ana oturumda önemli değerlendirmelerde bulunuldu. Zirve'de konuşulan konuların ve varılan sonuçların ana başlıkları ise şu şekilde gerçekleşti;
1. Oturum: “Makrodan Mikroya Gayrimenkul Finansmanına Genel Bakış”
5. Gayrimenkulde Liderler Zirvesi 1.i oturumu, Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Başkanı Sn. Bekir Yener Yıldırım’ın oturum başkanlığında Sermaye Piyasası Kurumu Başkan Yardımcısı Sn. Tevfik Kınık, Şeker Finans Murahhas Azası Sn. Bahadır Teker ve REIDIN Avrupa Bölgesi İş Geliştirme Direktörü Sn. Mete Varas’ın katılımıyla gerçekleşti. Oturumda öne çıkan görüşler aşağıda derlenmiştir:
Genel resme baktığımızda gayrimenkul yatırımlarının tüm dünyada çok önemli büyüklüklerde devam ettiği belirtildi. Örneğin ABD’de yıllık gayrimenkul yatırımı 100 milyar dolarların üzerinde, Avrupa da bu rakamlara yakın olan sektörün ana pazarların Kuzey Amerika, Avrupa ve Avusturya-Çin olarak karşımıza çıktığı belirtildi.
İster gayrimenkul olsun ister başka bir endüstri uluslararası yatırımcı karar verirken “şeffaflık”, “risk” (döviz kuru-yerel ortak zorunluluğu ve kalitesi-düzenlemeler gibi), “likiditasyon-çıkış kolaylığı” ve özellikle gayrimenkul için “ürün çeşitliliği ve kalitesine” önem verdiği vurgulandı.
Gayrimenkul özelinde özellikle uluslararası yatırımcılardan Türkiye’ye girmeye çalışıp giremeyenlere ya da girip çıkanlara yoğunlaşarak bunların “başarısızlık” nedenleri üzerinde çalışmak çok yararlı olacağı ifade edildi. Özellikle dünya ekonomisinin dalgalandığı dönemlerde (2008 Krizi sonrası) yatırımcılar açısından Türkiye piyasasının algısı (Brezilya ve Rusya gibi ortak algılanan pazarlar çerçevesinde) çok da olumlu olmadığı belirtildi. Bu nedenle riskleri sebepleri ile birlikte değerlendirmekte fayda olduğunun altı çizildi.
Şeffaflık ancak güvenilir veri yaratılarak sağlanabilir. Güvenilir ve ulaşılabilir veri yaratmak Türkiye için çok önemli bir gelişme alanı sağlayabilecektir. Ürün açısından da şeffaflık ve güven en kolay Sermaye Piyasası Kurulu tarafından onaylanmış enstrümanlarla sağlanabilir.
Otoritenin misyonu ana düzenlemeleri sektörle biraraya gelerek, genel ekonomik koşullara/hedeflere ve ülkenin menfaatlerine azami ölçüde dikkat ederek yapıp gelişmenin doğrudan piyasa oyuncuları tarafından serbest olarak sağlanmasına imkan sağlamak olmalıdır.
2008 Global Krizinden sonra borçluluk tüm dünyada limitlere geldiğinden “konvansiyonel” finansman yöntemleri ötesinde “sermaye piyasaları” çok önemli bir enstrüman olarak ön plana çıktığı söylendi. Türkiye’dede özellikle Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçları açısından geçtiğimiz son 4-5 yıl içinde çok önemli düzenlemelere imza atıldığının altı çizildi.
Düzenleyici otorite olarak SPK’nın iki önemli kriterinin olduğu belirtildi: Ekonomik kalkınmaya katkı ve yatırımcıların hak ve çıkarlarının sürdürülebilir bir şekilde korunmasını sağlamak. Bu iki önemli kriter/görev sebebi ile düzenleyici otorite zaman zaman sektöre ters gelen, sürtüşme yaratan bazı kararlar alsa da bu yukarıda da belirtildiği gibi piyasalaraın kendi dinamikleri ile ülke hedeflerinin birarada değerlendirilerek doğru olanın bulunmasına çok önemli katkı sağladığı söylendi.
İlgili oturumda, 2008’den sonra dünyanın değiştiği ve çok farklı bir dünyayı yaşamaya başladığımızı ifade edilerek, ABD tarihin en fazla emisyon hacmi ile dünyayı paraya boğduğu ve bunun karşılığı henüz bulunamadığı, bunun bir anlamda enflasyon ihracı anlamına geldiği belirtildi.
Fonlama yapısındaki bu önemli değişikliğingayrimenkul sektörü açısından da 2007-2008 öncesi ve sonrası arasında çok ciddi bir farklılık yarattığı vurgulandı.
Uzun vadeli yatırımların artırılması, borçlanma maliyetlerinin azaltılması ve konvansiyonel finansman yöntemleri yerine, bankacılık sisteminin ötesinde sermaye piyasalarında sektöre bir kaynak yaratabilmenin çok önemli olduğu söylendi.
Oturumda gayrimenkul yatırım fonları, kira sertifikaları, gayrimenkul sertifikaları, gayrimenkul yatırım ortaklıkları gibi enstrümanların daha da geliştirilip yaygınlaştırılması gerektiği belirtildi.
Sermaye piyasalarının bugüne kadarki menkul kıymet bazlı gelişimi nedeniyle gayrimenkulü çok tanımadığını kabul etmenin doğru olduğunu ve bu piyasaların hızla gayrimenkulü tanıyıp kullanmaya alışmasına katkı sağlanması gerektiği belirtildi. Bunun da gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarının yaygınlaşması ile mümkün olabileceğinin altı çizildi.
Sadece sermaye piyasası oyuncuları değil aslında genel olarak bankacılık sisteminin de gayrimenkul piyasasına uzak olduğu, gayrimenkulde uzmanlaşmış bankacıların/bankaların oluşması, sektörü, ürünü bilen bankacıların projeleri çok daha sağlıklı değerlendirip fonlamasınaimkan sağlayacağı vurgusu yapıldı.
Sonuç olarak gayrimenkul finansmanında sermaye piyasası, bankacılık ve gayrimenkul sektör bilgisi başarı için, doğru finansman için hayati önemde olduğu belirtildi.
2. Oturum: “Gayrimenkul Finansmanının Önemi ve Sektöre Katkıları”
5. Gayrimenkulde Liderler Zirvesi 2. oturumu, GYODER Başkan Yardımcısı Sn. Haluk Sur’un oturum başkanlığında Sinpaş GYO Genel Müdürü Sn. Seba Gacamer, 24 Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Sn. Aziz Yeniay, Avrupa Konutları Yönetim Kurulu Başkanı Sn. Süleyman Çetinsaya, NEF İcra Kurulu Başkanı Sn. Erden Timur ve AK Portföy Genel Müdürü Sn. Dr. Alp Keler’in katılımıyla gerçekleşti. Oturumda öne çıkan görüşler aşağıda derlenmiştir:
Gecekondulaşma Türkiye’nin gelişimini etkiledi. Barınma ihtiyacında sıkıntı çekildi. İstanbul’daki konut stoğunun %60-%70i vasıfsız durumda. 2000li yıllarla birlikte nitelikli konut projelerinin artması önemliydi. Ancak diğer taraftan her ne kadar nitelikli, vasıflı, sosyal donatılı yapılaşmanın olması önemli olsa da, günümüzde finansman daha da önemli hale geldi.
Y Kuşağı ülke nüfusunun %25ini oluşturuyor ve yapılan araştırmalar bu kesimin en büyük hedefinin konut sahibi olmak olduğunu ortaya koyuyor. Bankacılık tarafında konut kredilerinin hacmi son 5 yılda %88 oranında arttı. Krediler ödeme kabiliyeti olan kişilere veriliyor. Mevcut durumda kredilerde ödeme disiplini yüksek. Ancak faiz oranlarına duyarlılık talep açısından belirleyici olmuş durumda. Dolayısıyla gayrimenkul sektörünün sadece kredi ile finansman sağlanan bir yapıdan çıkarılarak sermaye piyasalarının da imkan tanıdığı farklı model/ finansal araçlar ile desteklenmesi gerekiyor. Dolayısıyla ilgili oturumda öne çıkan konu Türkiye’de sermaye piyasaları ile gayrimenkul piyasalarının entegrasyon sürecinin hızlanarak devam edeceği yönünde oldu.
Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının (GYO) gayrimenkul sektörünün şeffaf, güvenilir ve kurumsal temsilcileri olduğunun vurgulandığı oturumda, gayrimenkul yatırım fonlarının(GYF) Türkiye’deki yükselişine dikkat çekildi.
Türkiye’deki gayrimenkul sektörünün yabancı yatırımcılar nezdinde itibarının yüksek olduğu vurgulanarak fonlarla birlikte yerli ve yabancı yatırımcıların profesyonel ve şeffaf bir ürüne kavuşacakları ifade edildi.
Gayrimenkul Yatırım Fonlarına ilişkin esas büyüme beklentisinin 2018 yılı olacağı belirtilerek, gayrimenkul yatırım fonlarının 10 milyar dolarları bulan büyüklüğü ve kurumsal müşterilerden gelen katılımı yönetmeye başlayacakları söylendi.
Diğer taraftan oturum kapsamında ele alınan konuşmalarda, bireysel emeklilik sisteminin gayrimenkul finansmanında etkili bir noktaya çekilerek bu sayede likiditenin sağlanabileceği, menkul kıymetleştirme uygulamasının sektörünün gelişimi için önemli olduğu da vurgulandı.
3. Oturum: Gayrimenkul Finansmanında Alternatiflerin Tüketiciye Yansımaları
5. Gayrimenkulde Liderler Zirvesi 3. oturumu, İstanbul Üniversitesi İşlmetme Fakültesi Finans Anabilim Dalıöğretim üyesi Sn. Ali Hepşen’in oturum başkanlığında Türkiye İş Bankası Bireysel Krediler Müdürü Sn. Recep Haki, ERA Türkiye Yönetim Kurulu Başkanı Sn. Can Ekşioğlu, PwC Türkiye Gayrimenkul Sektörü Lideri Sn. Ersun Bayraktaroğlu ve TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Sn. Makbule Yönel Maya’nın katılımıyla gerçekleşti. Oturumda öne çıkan görüşler aşağıda derlenmiştir:
Türkiye’nin gayrimenkul piyasası yeni konut satış adedinde dünyada 5. sıraya kadar yükseldiği vurgulandı.Bununla beraber gayrimenkul satışlarının imalata yansımasının önemli bir konu olduğu vurgulanırken; ülkemizde yeni verilen inşaat ruhsatı rakamlarının ABD ‘deki rakamlarla kafa kafaya gittiği daha da önemlisi 925.000 olan ruhsatın 700.000 adedinin tamamlanarak imalata dönüştüğünü belirtildi.
Gayrimenkul sektöründeki satışlarındakiartışların fiyatlara yansımasına gelince; TCMB’nin son 5 yıllık verilerine göre gayrimenkul fiyatlarında ortalama %20 artış yaşandığına işaret edildi.
Gayrimenkul piyasasındaki bu gelişmelerin bazılarının söylediği gibi bir balonun olduğu sorusu sorulmuş; son 5 yıldaki fiyatların enflasyondan arındırılmış rakamının %32lik bir artışa tekabül etmesi de göz önünde bulundurularak balondan söz etmenin doğru olmadığı belirtildi. Söz konusu fiyat artışlarının fiktif olup olmadığı konusundaki tartışmayla ilgili olarak ülkedeki gayrimenkullerin 1/3 ünün riskli konut olduğu ve bu rakamın 6,5 milyon konuta tekabül ettiği göz önünde bulundurulduğunda basit bir hesapla sadece kentsel dönüşümün fiyat artışına etkisinin yıllık %3-4 arasında olacağı vurgulandı.
Bunun yanı sıra nüfus artışının gayrimenkul fiyatındaki artışa %1-3 arasında katkısının olacağı ve yabancı yatırımcıların da fiyat artışına etkisinin %1 civarında olduğu ve artma potansiyelinin yüksek olduğu vurgulandı.
Bankacılık sektörünün gayrimenkul piyasalarına yöenlik 3 amacının “Nakdi finansman sağlamak; projelere ticari finasman sağlamak ve alıcıların finansmanını konut kredileri ile sağlamak” olduğu vurgulandı.
Konut kredilerindeki tüketici eğiliminin faiz oranlarının %1 ve altı bandında olmasının sağlanması yönünde olduğu ancak önemli olanın yatırım yapılan gayrimenkul fiyatındaki artışın olduğunu belirten Sn. Haki ülkemizdeki konut kredisi hacminin GSYİH’nın %7 sine denk geldiğini söyledi. Verilen konut finansmanı kredilerinin yarısının özel bankalardan karşılandığı ancak fiyat ve vade maliyetleri gözönünde bulundurulduğunda özel bankaların konut finansmanında verecekleri destek konusunda zorlanacakları görüşünü dile getirdikten sonra bu konunun ise çözümsüz olmadığını belirtip yapılabilecekleri şu şekilde sıraladı: Avrupa Yatırım Bankası’nın 200 milyon Euro fon desteği, Alman Katılım Bankası fonları, ülkemizde ilk olarak Akbank tarafından gerçekleştirilen ve halihazırda Vakıfbank tarafından hazırlıkların tamamlandığının açıklandığı ipotek teminatlı menkul kıymet ihraçları ve son olarak da %20 devlet desteği ile çıkarılacak olan yapı tasarruf sandığı sistemi gibi enstrümanların gayrimenkul piyasasının ihtiyacı olan fonları sağlayacağını belirtti.
Tüketici Yasası ve Ön Ödemeli Konut Satış Yönetmeliği ile birlikte bina tamamlama sigortası, hak ediş sistemi ve tam teminat (tüketicinin kullandığı kredinin teminatı olarak almış olduğu konutun dışında başka bir teminat istenmemesi) kavramları sayesinde tam teminat sağlanarak gayrimenkul piyasasına güven teşkil edileceği vurgulandı.
Bankaların artık klasik finansman metotlarından çıkıp farklı rollere soyunması ve klasik konut kredisi verilen olayda iş yapılmasına başlanan günden itibaren hakediş modelini uygulayarak ve işin yapımını garanti edecek garantör limiti gibi enstrümanlarla; hak sahibi ya da satın alıcılara uzun vadeli finansman sağlayan Devlet hibesi şeklinde faiz desteği varsa hak sahibi adına bürokratik sistemi takip eden ve düzenli ekspertiz ve hakediş süreciyle imalat sürecini takip eden uygulamalarla vatandaşın kendini güvende hissedebileceğini ve bu anlatılanlara yardımcı olabilecek İş Bankası’nın yeni çıkaracağı Kentsel Dönüşüm Kredisinin çok önemli olduğu vurgulandı.
Sn. Haki, “Tüm bankaların dijital ortamda konut kredilerinin tüm süreçlerinin takip edilebileceği, 7/24 hizmet veren ve sürecin hızlı bir şekilde tamamlanacağı bir yapıyla müşterilerin karşısına çıkılması gerektiğini, konut piyasasında faizden de önemli olan konunun bilançolardaki vade uyumsuzluğunun giderilmesi olduğunu, kaynak yapısını farklılaştıramadıktan veya vadeyi uzatamadıktan sonra uzun vadeli kredilerin fonlanmasının zor olduğunu, sürdürülebilirlik için uzun vadeli finansmanın şart olduğunu, 2007 tarihinde çıkarılan 5582 sayılı Konut Finansmanı Kanununun ikincil piyasaların nasıl düzenleneceğine yönelik çıkarıldığını ve 2007 ağustos tebliğiyle beraber hangi koşullarda ipotek teminatlı menkul kıymetleştirmelerin yapılacağını düzenlediğini, 2015 yılına kadar bu konuda önemli değişiklik yaşanmadığını ancak 2015 yılından itibaren bu ihraçların başlamasının ve artarak devam etmesinin piyasanın verimliliği konusunda herkesi heyecanlandırdığını” belirtti.
İlgili oturumda, gayrimenkul piyasasında menkul kıymetin değerlemesinin çok önemli olduğu ve değerlemenin çok önemli bir misyon üstlendiği vurgusu yapıldı. Değerin doğru takdir edilmesinin uluslararası standartlarda doğru koşullarda değer takdir süreçlerinin ve doğru raporlaştırmalarla gerçekleştirilmesinin son derece önemli olduğuna işaret edildi.
Oturum kapsamnında değerleme sektörüne yönelik rakamlar verilerek son 3 yılda değerleme sektörü olarak üretilen rapor adedinin 1.500.000 rakamına ulaştığına ve yıllık artışın %8,6 olarak gerçekleşmekte olduğu, sektörde 132 adet SPK lisanslı, 125 adet de BDDK lisanslı firmanın faaliyet gösterdiği sektörde 3 adet firmanın RICS tarafından akredite edilmiş olduğu, sektörün yaptığı işlerin %82 lik kısmının teminat amaçlı yapılan değerlemelerden oluştuğunu belirttikten sonra SPK Mevzuatı uyarınca yapılan GYO; GYF; Altyapı GYO bilanço değerlemelerin pazardaki payının %5 olduğunu ve geriye kalan kısmın özel nedenlere yapılan değerlemeler olduğunu belirtildi.2005 yılından bu yana değerleme işinin de toplumda daha fazla ve kolay anlatılır bir hale geldiğini ve bunun yanısıra, değerleme işinin hacim ve şirket sayısı olarak da arttığı vurgulandı.
Bireysel veya kurumsal yatırımcı, yerli veya yabancı yatırımcı ayırt etmeksizin rakamın büyük veya küçük olması önemsenmeksizin bir değerlemeye ihtiyaç duyulduğu ve değerleme işini yapanların böylece tüm yatırımlara yön verdiği; bankalara yapılan teminat amaçlı değerleme raporlarında yasal durum değeri ile mevcut durum değeri belirtilmekte olup, tüketicinin bu sayede yasal durumunun olumsuz olduğu gayrimenkullere yatırım yaparak zarara uğramasının engellendiği; eğerleme raporu ile adeta gayrimenkulün o anki fotoğrafının çekildiği; teminat stoğu anlamında değerleme şirketlerinin raporları sonucu oluşan doğru değerlendirmelerin nitelikli teminat yapısının oluşmasına önemli katkılar sağladığı belirtildi.
Değerlemenin gayrimenkul sektörü içerisinde her alana dokunduğunu, hem sermaye piyasaları açısından kilit rolde olduğunu hem de tüketici açısından çok önemli olduğu ifade edildi.
Diğer taraftan ilgili oturum kapsamında emlak müşavirliğinin kurumsallaşma sürecinden de bahsedilerek10 yıldır bir türlü çıkamayan Emlak Müşavirliği yasa tasarısının çok yakında çıkacağı belirtildi.
Ülkemizdeki emlak satışlarının hala %70’inin sahibinden satışlar olarak gerçekleştiğini bu oranın ABD’de %1-5 arasında yer aldığı; diğer taraftan mevcut durumda belirtilen yasa tasarısının hala geçmemiş olmasının sonucu olarak; ülkemizdeki firmaların gayrimenkul satışlarındaki payının %5’i geçmemesi ve bu nedenle de hala kurumsal gayrimenkul danışmanlığı sisteminin oluşamadığı vurgulandı.
Gayrimenkul danışmanlığının kurumsal bir kimlik kazanması durumunda pek çok sermaye piyasası araçlarının satışının da artacağıvurgulanarak, böylece franchising sisteminin de gelişeceği Avrupa ve diğer yurtdışı sermaye piyasalarının çok çeşitli araçlarının ülkemizde daha fazla yer alabileceği ifade edildi.
İlgili oturumda gayrimenkulde vergi boyutu ve olası gelişmelerin tüketicilere etkisi değerlendirilirken, mevcut durumda olası bir vergi teşviki beklentisi olduğu ancak böyle bir şeyin söz konusu olmadığı tam tersinin var olduğu, olası bir vergi yükünün yolda olduğu belirtildi.
Tüketici konutu oturma amaçlı satın alıyorsa; yapacak fazla bir şeyi olmadığını 150 m2 altında bir ev satın alması ve dolayısıyla %1 KDV ödeyeceğini belirtildi.Şayet 150 m2 üzerinde konut satın alıyorsa %8 veya %18 oranında KDV ödeyecek (eğer ikinci el gerçek kişiden almıyor ise) olduğunun altı çizildi.
Bireysel alıcının konutu ikinci el gerçek kişiden alması durumunda KDV ödemeyeceğini; eğer firmadan yeni konut satın alırsa duruma göre %1, %8veya %18 KDV ödeyebileceğini ve bu KDV’nin nihai bir vergi olacağı için üstünde kalacağını eğer şirket olsaydı üstünde kalmayacağı söylendi.
Tüketici GYO hisse senedi alarak, GYF katılma belgesi alarak ve kira sertifikası veya gayrimenkul sertifikası alarak ödeyeceği vergi yükümlülüğünü azaltabileceği belirtildi.
Mevcut yasaya göre tüketicinin satın aldığı gayrimenkulü 5 yıl boyunca tutup daha sonra satarsa bundan değer artışı vergisi alınmamakta olduğu, bu satış işlemlerini sürekli olarak yapan tüketici tüccar kimliğine bürüneceğinden bu istisnadan yararlanamayacağı belirtildi.
01.01.2017 tarihinde yürürlüğe gireceği beklenen gelir vergisi yasası ile birlikte gayrimenkul alım satım işlemlerindeki 5 yıl elde tutma istisnasının değişeceği,yeni düzenlemenin; gayrimenkul 2 yıl tutulup satılırsa istisnanın %40,3 yıl tutulup satılırsa istisnanın %50, 4 yıl tutulup satılırsa istisnanın %60,5 yıl ve üstü yıl tutulup satılırsa istisnanın %75 olacağı vurgulandı. Mevcut düzenlemeye kıyasla her halukarda tüketicinin alım satım işleminden elde ettiği kazançtan alınacak vergi yükünün artacağını belirtildi. Dolayısıyla yatırım amaçlı gayrimenkul alan tüketicilerin %15-35 vergi ödememek için GYO hisse senedi, GYF katılma belgesi almasının doğru olacağının altı çizildi.
Yeni yasa ile getirilecek en önemli ikinci değişikliğin Hasılat Paylaşımı ve Kat Karşılığı Sözleşmelerin varlığı konusunda olduğu belirtildi. Yeni düzenlemede arsa sahibi müteahhit ile hasılat paylaşımı sözleşmesi yapar ise arsa sahibinin tüccar niteliğine haiz olacağını ve elde edilen hasılat üzerinden %35 vergi ödemek durumunda olacağını söylendi. Eğer arsa sahibi kat karşılığı sözleşme yaparsa teslim alacağı bağımsız bölümün 500 m2 ve üzeri olması halinde yine tüccar sayılır ve elde ettiği kazanç üzerinden aynı şekilde vergilendirildiği belirtildi. Yeni vergi düzenlemeleri ile artık gayrimenkul piyasalarında ister istemez kurumsallaşmayı beraberinde getireceği vurgulandı.
Kurumsallığın olmadığı yerde dış yatırımların ülkeye çekilemeyeceği vurgulanarak, kurumsallık ve standartların önümüzdeki dönemin en önemli ve belirleyici unsurlarından olacağı belirtildi.
