Gayrimenkul pazarının derinlik ve işlerlik kazanabilmesi için;
- Yeni Projelerin piyasaya arz edilmesi
- Yatım öncelikli gelişen 2. El pazarında yatırım veya ihtiyaca yönelik portföy değişikliği
Gereklidir.
Yeni Projelerin piyasaya arz edilmesi;
Hemen hemen 3-4 yıla yakın süredir çok az sayıda “0“ dan proje lansmanına şahit oluyoruz.
Şahit olduğumuz ve olmakta olduğumuz Projelerde brüt m2 Satış değerlerinin 20 Bin TL ile 50 Bin TL aralığında olduğu dikkat çekiyor.
Teslim süresine, lokasyona ve sınıfına göre İstanbul’da rakamsal boyutların yeni başlayanlardan – teslime hazır sürecine göre metre kare satış değerleri 20 ile 100 Binleri zorlayacak gibi görünüyor.
Arz sayısı artmadığı, piyasa derinlik kazanmadığı sürece “ projeden al / kazanç “ sağla denklemi ve ihtiyacı pazarda karşılık bulamayacaktır.
Çünkü, Satıcı Pazarından; Bekleyen -Tutan, Satmak istemeyen yapıya geçiş gözlenmektedir.
Proje geliştiriciler; saatlik maliyetlerin değiştiği ortamda önceliği maliyet kontrolü ve maliyeti çıkarmaya verecektir. Bu dönemde fiyatlar da istikrar beklemek mümkün olmayacaktır.
Proje geliştirici / Müteahhitlerin inşaat – proje planlama süreçlerinde Özellikle teslime hazır veya teslim sürecine girmekte olan Projelerin güncel satış değeri ile stok maliyetini nakde dönüştürme aşamasında yeni projelere başlamak “ kâr’ı “ eritmekte satılan / üretileceğinin değerini karşılamamaktadır.
Bu durum da proje geliştiriciler/müteahhitler; satma yerine; satmama tercihini ön planda tutmaktadır.
Yatım öncelikli gelişen 2. El pazarında yatırım veya ihtiyaça yönelik portföy değişikliği;
Gayrimenkul pazarında gayrimenkul sahipliği irdelendiğinde 2 ve üzerinde gayrimenkul sahipliği oranının önemli ölçekte olduğu görülecektir.
Yatırımcılar; süre – getiri ve kâr realize durumuna göre gayrimenkul portföylerini değiştirmektedir.
Günümüz pazarında satılan; yerine konulamayan noktasına gelmiştir. Ne Satılan m2, Ne de Satılan Tip satıldığında yerine yenisi konulamamaktadır.
Örneğin; satılan 3+1 ile ancak 2+1 alınabilmektedir. Oysaki daha önce tasarruf amaçlı alınan 2+1’in geldiği seviye ile 3+1’e geçiş mümkün olabilmekteydi.
Son dönemlerde son anda satıştan vazgeçmelerin… tapudan dönmelerin sebebi budur. Bu süreç 2. El pazarını bir süre daha zorlamaya devam edecektir.
Sonuç olarak; proje arz’ının “durduğu“ – alış/verişin “donduğu” bir gayrimenkul pazarında Alan Kar’da; Satan yerine koyamadığı İçin Zarar’da…. Gözükmektedir. İşin ilginç tarafı,bu pazar yapısında alım iştahının devamıdır.
