Teknik Yapı Holding Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım ve Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Umut Durbakayım, ve İcra Kurulu Üyeleri basınla biraraya gelerek 2016 yılını değerlendirdi ve 2017 hedeflerini açıkladı.
Teknik Yapı Holding Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım ve Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Umut Durbakayım, Teknik Yapı’nın 2016 da 1.325 bin TL ciro kapattıklarını 2017’de toplamda 4.5 milyar lira değerinde olan 12 projeye başlamayı hedeflediğini açıkladı.
Nazmi Durbakayım "2016’da yaşanan tüm olumsuzluklara rağmen tüm gücümüzle çalıştık ve sonunda da iyi bir karne ile bu yılı kapattık. Terör dönemlerin hiç birinde kalıcı olmamıştır ve inanıyoruz ki bu süreçte olumlu bir şekilde sonlanacak ve ülkenin önündeki engeller kalkacaktır. İnşaat sektörü tek başına 2 milyon vasıfsız kesimi istihdam etmektedir. Bu istihdamın yok olması ülkede çok ciddi sorunlara yol açabilecektir. “ dedi İnşaat sektörünün sektörün frene basmadan yoluna devam etmesi gerektiğini söyleyen Durbakayım.”Konut sektörünün gelişmeye başladığı 2004 yılından bu yana müteahhitleri ve basın birlikte bu sektöre katkı sağlamıştır. Sektörün önde gelen temsilcilerinin ve derneklerinin sektöre yönelik tenkitleri ve dile getirmek istediği sorunlar basın tarafından doğru algılanmış ve onların gösterdiği çaba neticesinde de daha olumsuz sonuçlar engellenmiştir” şeklinde konuştu.
2017’de 12 proje başlamayı planlanlanladıklarını, bu projelerin toplam büyüklüğünün 4.5 milyar lira olduğunu söyleyen Umut Durbakayım,10 projenin sözleşmelerinin imzalandığını 2 projede Uçaksavar ve Kartal projelerinde görüşmelerin devam ettiğini söyledi.
Uçaksavar projesi geliyor, Bağdat Caddesi'ne devam!
Umut Durbakayım projeleriyle ilgili şu bilgileri verdi:
“UpLife Kadıköy projesini şubat ayında satışa çıkarmayı planlıyoruzruhsat çalışmaları devam ediyor. UpLife Kadıköy projesinde 650 bağımsız ünite yer alacak. Fikirtepe’de son adamızda Ziverbey’de proje hayata geçirilecek UpLife için ciddi bir talep var satışa çıktığı anda yüzde 20’sini çok kısa bir sürede satacağız. Maltepe’de E5 aksında 150 metre yüksekliğinde 2 kulede A+ ofisler, rezidans/konut şeklinde 650 birimlik karma bir proje yapacağız. Cadde’de başlayacak projelerimiz var. Suadiye projemiz devam ediyor. Kartal’da bin konutluk Yücel Sitesi projesine başlayacağız. Kartal’da A Plus İş Merkezi, yanında home ofis,Etiler’de uzun süredir görüşmeleri devam eden ve 350 hak sahibi olan Uçaksavar projemizde izin aşamasındayız, 2017’nin sonlarına doğru devreye girecek. Bağdat Caddesi’nde 60-70 küsur daire gibi toplamda projeler olacak. Bağdat Caddesi bizim konutta başlangıcımız hiçbir zaman çekilmiyor. Her sene Bağdat Caddesi’nde 2-3 projemiz oluyor.”dedi.
Concorde, Tuzla projelerinin neredeyse tamamı satıldı
Emlak Konut’un başlatmış olduğu tarihi kampanyaya katıldıklarını,Teknik Yapı olarak ciddi satış cirosu elde ettiklerini ifade eden Umut Durbakayım, “Emlak Konut’un kampanyasından sonra 100 ay vadeli bir kampanya yaptık. Bu süreçte proje üreten firmaya güven, faizlerin aşağıya doğru baskılanması ve kişinin ödeme koşullarına özel olarak sunduğumuz ödeme planları kriterleri doğrultusunda ciddi satış yaptık. Bu kampanya sürecinde 8 gün kampanya yaptık ve 9 bin talep aldıkKampanya stok eritmek için değildir. Teknik Yapı projelerinde, proje başladığında bir kısmı satılır, proje sürecinde doğru orantılı şekilde bu devam eder. Proje sonunda da belli bir yüzde kalır. Yüzde 10’dan fazla kalan bir proje kalmamıştır. Tuzla’dan örnek verirsek, 5 bin 400 dairelik projede 20-25 tane kaldı. FikirtepeConcorde projesinde teslimlere başladık. Burada da bine yakın daireden 12-13 dairemiz var. Bizim yeni başlayacak projelerimiz var. Uplife Kadıköy projesinde de form yazdıran müşterilerimiz vardı. Öncelikle bunlara dönüş yaptık. Talep toplamaydı. Ciddi talep geldi. Ama daha projenin lansmanını yapmadık. Şuan öyle gözüküyor ki proje satışa çıktığında, yüzde 20-25’i satılacak gözüküyor. Lansmanımızı Ocak ayının 3’üncü haftası olarak düşünüyorduk bunu belki Şubat ayının başına bazı gündem maddeleri nedeniyle erteleyebiliriz. Böyle acılı günlerde bir reklam kampanyası yapmanız hem doğru değil, hem hoş karşılanmaz o yüzden net bir şey söyleyemiyoruz."dedi.
İnşaatta balon var mı?
Türkiye'de konut ihtiyacına dikkat çeken Nazmi Durbakayım şunları söyledi: "Evlilikler,boşanmalar,yenilenmeler gibi topladığımız vaki bu rakkambir milyon 200 bin civarında oluyor. Ortama yılda 800 bin konut üretmelisiniz ki ihtiyaç karşılansın. Bugün hangi malda olursa olsun talepten fazla arz varsa rekabet doğar. Arzdan fazla talep varsa karaborsa olur. 2004-2006 arasını çok farklı bir biçimde yorumlamamız lazım. O tarihe kadar konutla ilgili bir baraj vardı. Konut talepleri duruyor. Konut almak için gereken konut kredileri daha icat edilmemişti. O yıl bunların hepsi açılıp da Emlak Konutun da hâsılat paylaşımı yoluyla bu büyük projeleri yapmasıyla altına hücum gibi konuta hücum oldu. O arada lokasyonu iyi olan, geri planı doğru olan doğru bir proje yaptıklarında muazzam talep gördüler. Ama çarşıya gidiyorsunuz, aradığınız ürünü bulamayınca kalite olarak bir alt aşamaya iniyorsunuz. Konutta da ne varsa satıldı. Bu normal bir dönem değildi. Talepten fazla arz olmalı. Tüketici bunun içinde en iyi lokasyonda olanı, en iyi fiyatları, en iyi nitelikleri olanı seçerek almalı. Tabii ki iyi mal yapamayanlar bunu satamayacak. Şimdi bir balon lafı var gidiyor. Otomotivde, buzdolabında da balon var mı? Aynı mantıkla bakarsak var. Tutulmayan bir model satılmaz. Dolayısıyla da konut da iş bu noktaya geldi."
‘Tezgaha ne koyarsan satılır dönemi bitti’
Nazmi Durbakayım şöyle devam etti:
“Önümüzdeki günlerde üretimi yapan firmaların ARGE’si olan, iyi mal imal eden, güvenilir, teslimden sonra bunun servisini otomotiv gibi devam ettirebilen firmaların yaptığı ürünler alınacak. Lokasyonda ise en önemli nokta ulaşım. Metroya yakın bir projeniz varsa satış şansınız yüksek. Bunun olması için de ya metroya yakın yerde bir proje veya öyle bir proje olacak ki metro oraya gelecek. Ne koyarsan tezgaha satılır diye bir dönem bir daha beklenilmesin."
Fikirtepe’de yokuş aşıldı
Nazmi Durbakayım Fikirtepe'yle ilgili ise iyimser tahminlerde bulunarak, "Bir takım firmalar ya da firma olma yolunda olanlar ben buraya gireyim de Allah kerim bir çorba parası alırız dedi ve canım Fikirtepe ancak bir şimdi bir rayına geldi. Hak sahipleri, müteahhitler, gazeteciler ciddi bir mücadele yaptı. Getirdik dağın tepesine çıkardık topu. Şimdi aşağı yuvarlayacağız, büyüyecek. Yokuş ağıya. Eserler ortaya çıktı. Birbiriyle yarışan muazzam noktaya geldi. Bakanlık başında geleceğe noktaya şimdi geldi. Bakanlık ne müteahhit, ne arsa sahibinin istismar etmesine izin veriyor.Fikirtepe’de 3 adada birilemeyen inşaat sorunu Bakanlık el attı çözüldü, onlar da devam edecek. Bugün Fikirtepe Türkiye’nin modelidir. İnşaat sektörü yeni başladı diyorum. Bundan sonra alacağımız yol çok fazla. " diye kkonuştu.
‘Kadıköy’de fiyatlar en alt seviyede’
Nazmi Durbakayım Kadıköy'deki konut fiyatlarına ilişkin ise, “Anadolu Yakası eskiden İstanbul’un yatakhanesiydi. Köprüler yapıldıktan sonra değerlendi, gelişti. 1974’te birinci köprünün yapması gibi Avrasya Anadolu yakasına pik yaptıracak. Bağdat Caddesi’yle ilgili menfi düşüncede olan arkadaşlara, müşterilere mesaj… Son, artık tren kalkıyor. Bağdat Caddesi civarında dört kere fiyatlar düşüş yapmıştır sonra daha yukarı çıkmıştır. Bugün Kadıköy civarında en dip noktada. Daha aşağı inmesi mümkün değil. Avrasya Tüneli’nin etkisiyle pik yapacaktır." şeklinde ifadeler kullandı.
‘Oturma sorunu çözülürse Yabancıya satışartar’
Yabancılara konut satışına ise, Nazmi Durbakayım, "Yabancıya satış noktasında müktesebat ve bu kişilere verilecek oturma izni ve vatandaşlık hallolmadığı sürece yabancıya satışımız bugünkü rakamlarda kalır. Halledilirse inanılmayacak rakamlara gelir. Yabancının Türkiye’ye inanılmaz iştahı var. Yeşil istiyor, deniz istiyor, ticaret istiyor her yerden istiyorlar." diye değindi.
Toprak girdisi maliyeti belirliyor
Umut Durbakayım inşaat maliyetleri hakkında şu bilgileri verdi:
“Metrekaresi 6 bin ile 7 bin arası projelerin satışı daha rahat projeler. Onun üzerindekiler biraz zorlanıyor. Lokasyon çok önemli. Maliyetler ciddi derecede arttı. Yüzde 50 toprak girdisi, yüzde 50 müteahhide kalan bir yerde emsal metrekare üzerinden projeler 2 bin 700 ile 3 bin 500 arasında değişiyor. Emsal metrekare maliyeti dediğinizde ortalamasını 3 bin 700’den alsanız, 6 bin, 6 bin 500 başa baş noktası geliyor. Siz de bunu 6 bin 500 üstü bir rakama satacaksınız ki projenin karlılığı olsun. Ulaşılabilirlik olarak da şuandaki kampanya fiyatlarıyla, 6 bin, 7 bin 500 bantı aralığı daha yoğun projeler oluyor. Daha düşük rakamlı projeler İstanbul çevresinde yok. Arsa girdisi daha düşük olması gerekiyor. Bunun için yeni yerler belki İstanbul dışı gerekiyor. Bizim Denizli’ye gidişimizin sebebi oydu."
‘Denizli’ye kalite getirdik’
Umut Durbakayım Denizli projelerine ilişkin, “Denizli’de girdileri daha düşük… İnşaat maliyeti her yerde aynı… Hatta İstanbul dışına çıktığımızda daha düşebiliyor çıka da biliyor. Denizli’de kaba inşaat yüzde 5, yüzde 4 mertebelerinde, İstanbul’dan daha yüksek. Denizli’de liste fiyatlarımız 3 bin TL civarında. Orada da 3 bin liralar başa baş noktası gibi… Projenin başıydı. Denizli’de satışlarımız iyi derecede gidiyor. Proje yükseldikçe talep edilen bir proje haline gelmeye başladı. Oraya 2 etap daha yapmayı planlıyoruz. Yaklaşık bin 400 konutluk proje. Birinci etabı 772 konuttan oluşuyor. Hızlıca girdik, binalar yükselmeye başladı, yükselince talep de arttı. Bölgenin yapısı da biraz öyle… Bakalım görelim ne olacak diye. Denizli’de fiyattan ziyade kaliteyi yukarıya çektik." dedi.
İstanbul dışında projelerde Emlak Konut ortaklığı
Umut Durbakayım, İstanbul dışındaki projelere bakışları konusunda, “İstanbul dışında doğru lokasyonda, satış potansiyeli olan baktığımız yerler var. 2017’nin ortalarında değerlendireceğiz. Ama İstanbul dışında Emlak Konut’un girdiği yerlerde Emlak Konut’la ilerlemek istiyoruz. Emlak Konut, İstanbul dışında yerlerde farklı proje açtığında bizim niyetimiz bu ihalelere girip ilerlemek." şeklinde konuştu.
‘7 bin inşaat yapma kapasitesine sahibiz’
Nazmi Durbakayım, yatırım yapmaya hazır olduklarını, “Teknik Yapı, 5 bin konutu yapıp 3 senede teslim eden firma. Bugünkü kapasitemiz, 5 bin konut yaparken 2 bin konut daha yapıyordu. Demek ki 7 bin konut. Şuan yaptığımız konut 4 bin. 3 bin konut kapasitemiz boşta. Yarın ruhsatı getirirse ertesi gün gireriz." şeklinde belirtti.
“Konutta doların maliyete etkisi yüzde 7”
Nazmi Durbakayım, dolar kurundaki artışın inşaat sektörüne yansımalarınına ilişkin, "Dolarla ilgili, İstanbul’da arsa girdisi yüzde 50’den aşağı yok. Yüzde 80 var. Demek ki arsa girdisinin ortalaması yüzde 65. Demek ki 3’te 2’si arsa. Arsa dolarla mı satılıyor? Hayır. Kalan 3’te birinde dolarla satılan malzemenin girdisi yüzde 20. Yani dolardaki artışın tesiri yüzde 10’ları geçmez. Biraz da mücadele edeceğiz. İşçilik var mı? Adama dolar mı ödüyorsun? Dolayısıyla bu mücadeleyi vermeliyiz. Dövizin artışının tesiri yüzde 7-8. Müteahhidin bir işe başlarken de öngörülü olup bir takım malzemeleri TL’yle bağlaması gerekir." diye değerlendirmede bulundu.
Maliyeti düşürmek için ne yapmalı?
Nazmi Durbakayım konut fiyatlarını düşürme konusunda şunları ifade etti:
“Maliyeti düşürmek için, metrekareleri küçülttük ama o arada ne yaptık, saunası, kapalı havuzu korkunç bir aidat. Projeler yapılırken minimum gider ne olabilir diye bakıyoruz. Proje yapılırken güvenlik bir kişiyle çözülebilir mi? Bir giriş çıkışla çözülebilir mi? Çünkü bunlar her ay ödenen paralar. Bunlarla aşağıya çekiyoruz. En büyük girdi arsayı İstanbul’un göbeğinde ucuza temin etmek rüya. Londra’da, Paris’de mümkün mü? Onun için pilot şehirler, büyük şehirler kurulacak. Müteahhitler birleşecek, yalnız siteyi değil ulaşımı da yapacak. Bu şekildeki şirketlerle bu işler yürüyebilir. Devlet tahsis edecek, müteahhitler ulaşımıyla, altyapısıyla yaşanan şehirler inşa edecek. Fiyatlar ancak böyle aşağıya inebilir."
Türkiye’de mütahit sayısı çok fazla
Gayrimenkul fonlarına inşaat halindeki TOKİ, Belediyeler ve KİPTAŞ gibi kuruluşların projelerin dahil edilmesi, özel sektörün dahil edilmemesiyle ilgili soruya ise Nazmi Durbakayım, “KİPTAŞ’ın, Emlak Konut’un yaptığı yüzde 10. Her ailede bir çocuk çok sevilir ona işin kaymaklı kısmı verilir. Bizim derdimiz işi çözmek. Serbest rekabet, oradan başlasın sorun değil. Bugün sizde çıkarsınız piyasaya, KİPTAŞ’da çıkar, hangisini alıyorsanız ona bakarsınız. Türkiye’de 300 bin müteahhit. Almanya’da 7 bin müteahhit var. Aynı nüfus oranlarına sahibiz. Bizdeki müteahhit sayısını 30 bine düşürsek, daha güçlü olsak bunları daha rahat savunabilir hale geliriz. Çünkü bunları konuşabilmek için, ona göre sizin araştırmacınız olacak, sözcünüz olacak, hukukçunuz olacak. Bu işler profesyonel bir ekiple, rapor hazırlamasıyla olur. Sektör etken, lokomotif ama bir eksiğimiz var, birlikte daha güçlü hareket etme şansımız yok. “ şeklinde cevap verdi.
‘Sertifakalı konut satışı tutarsa sektör coşar’
Nazmi Durbakayım sertifikayla konut satışı hakkında ise, “Konutla ilgili bütün enstrümanlarda yer almak isteriz. Gayrimenkul sertifikasıyla ilgili çalışıyoruz. Yönetmeliği hazırlanıyor. Bakanlık da göre verdi STK’lara. Sonuçta en güvenli yatırım olarak vatandaşlar konutu görüyor. Bu sertifikalarla bir projeden örneğin 10 metre kare alabilir. Sonra bunları büyütüp bir daire sahibi olabilir ya da borsada değerlendirebilir bir şeklide. Buradaki handikap şu; firmalar hangi projelerin ne kadar bir kısmını sertifikayla satacak? Bunun çalışmalarını yapıyoruz. Sertifikayla konut satışı tutarsa hem sektör coşar hem de Türk insanı en güvenli liman dediği konut sektöründe birikimlerini değerlendirir."dedi.
‘Buralara bina yapmak cinayet’
Nazmi Durbakayım bunların dışında Acıbadem, Ortaköy, Bostancı gibi İstanbul’un hava pompası, yer altı sularıyla zengin bölgelerine üst üste yapılan binaların cinayet olduğunu ifade etti. Nazmi Durbakayım, “Acıbadem, Ortaköy, Bostancı… İstanbul’un oksijen kaynağı buralar. Buralarda üst üste proje yapmak cinayet. Yer altı suları vardır buralarda. 3, 4 metre su gelir. Ayrıca heyelan bölgesine bina yapılmaz. Gürpınar’a yapıldı” dedi. Nazmi Durbakayım, yeşil binayı çoğu müteahhidin binayı yeşile boyamaktan ibaret saydıklarını, ekoloji konusunda bilgi sahibi olmadıklarını da sözlerine ekledi.
