Yatırım fonları ve emeklilik şirketleri arasında son dönemde yükselen trend, ticari gayrimenkuyle yatırım yapmak. Yakın dönemde İş Portföy’ün Birinci Gayrimenkul Yatırım Fonu ile Türkiye’nin büyük şehirlerinde yer alan ticari gayrimenkule yatırım yaparak yatırımcılarına uzun dönemli ve istikrarlı getiri sağlamayı amaçladığını açıklamasının ardından AvivaSA, portföylerinde ‘Esnek Fonlar’a yer veren katılımcılara belirli bir miktar ticari gayrimenkule ve özellikle A sınıfı ofislere yatırım yapma imkanı vereceğini kaydetti.
Ticari gayrimenkule yatırımdaki bu hareketlenmeyi değerlendiren Cushman&Wakefield Yönetici Ortağı Tuğra Gönden, nitelikli ticari gayrimenkulün döviz bazlı getirisi olmasının ve risk-getiri dengesi açısından verimli olmasının bu yükselen trendde etkili olduğunu kaydetti. Nitelikli ticari gayrimenkulün menkul değerler ile karşılaştırıldığında aynı volatiliteyi göstermediğini, getirinin nispeten daha dengeli olduğunu ifade eden Gönden, “Ticari gayrimenkulün tabiri caizse ‘arkasında tapusu’ olması da yatırımın yükselişinin en büyük nedenleri arasında. Ofis binaları, AVM’ler, lojistik merkezleri gibi ticari gayrimenkuller ile tek bir mülk ile birkaç 100 milyon dolarlık yatırımlar mümkün. Dolayısıyla büyük kurumsal yatırımcılar için yatırım anlamlı hale geliyor ve yatırım portföyünde yoğun menkul değerler bulunduran, yatırım çeşitlendirme niyetinde olan yatırımcılar için cazip bulunuyor” diye konuştu.
"Fonlarla sorunsuz gayrimenkullere talep artacak"
Gayrimenkul yatırım fonları gibi nitelikli ve kurumsal yatırımcıların artması ile birlikte daha analitik yatırım süreçlerinin hakim olacağını vurgulayan Gönden, değerlendirmesine şöyle devam etti: “Bununla birlikte daha nitelikli ve mevzuat açısından sorunsuz gayrimenkullere talep artacak. Diğer taraftan gayrimenkul pazarı çok daha şeffaf olmaya başlayacak, mal sahibinin kimliği, profesyonel ve kurumsal yatırımcı olması açısından kiracılara da önemli avantajlar sağlayacaktır. Bununla birlikte iletişimler de daha profesyonel olacaktır.”
"Yatırım çeşitlendirme ile rekabetçi getiri şansı var"
Tuğra Gönden, gayrimenkul yatırım fonları üzerinden nitelikli ticari gayrimenkullere yatırımların döviz bazında yıllık yüzde 6-7 civarında getiri sağladığını kaydetti. Gönden, “Bireysel yatırımlar ile bundan daha fazlası da mümkün fakat genelde daha riskli. Diğer taraftan ölçekli ticari gayrimenkullerde, ilk veya tek yatırım açısından bireysel yatırımlar mümkün olmayabiliyor. Fakat yatırım çeşitlendirme veya güven açısından bakıldığında oldukça rekabetçi getirileri var” dedi.
"Ticari gayrimenkulde hukuki ve teknik analizlere dikkat!"
Ticari gayrimenkul yatırımının püf noktalarına da değinen Gönden, şu değerlendirmelerde bulundu: “Yurtdışındaki başarılı örneklere baktığımızda ‘kurumsal yatırım niteliği’ tanımı ortaya çıkıyor, yani gayrimenkul yatırım fonu vb. bir kurumsal yatırımcının analitik yatırım sürecinden geçen gayrimenkulün niteliği belli. Bu niteliğe sahip olması için yatırım öncesi kapsamlı hukuki, teknik, ticari, vergi vb incelemeler (due diligence) yaparak birçok süzgeçten geçiriliyor. Burada ilk süzgeçlerden birinin ve kolay tespit edilebilen mülkiyet yapısı olması gerektiğini düşünüyorum. Ticari gayrimenkullerin yap-sat modeli ile geliştirilip ardından çoklu mülkiyetli olması, kurumsal yatırımcı açısından sakıncalıdır. Gayrimenkulün hukuki ve mevzuat açısından uygun olup tüm ilgili dokümentasyonun hazır bulunması da önemli bir konu. Mülkün gayrimenkul pazarı bazında detaylı ticari incelemelerinin olması, performansını ve pazar içindeki eğilimleri ortaya çıkaracaktır.”
