OFİS PAZARI
Ekonomi, 2018’in son çeyreğinde %3 daralma kaydetmiştir. Kısa dönemdeki görünümde kırılganlığı devam edecek olsa da, reel sektör ve tüketici güven endeksleri Mart ayında sırasıyla 99.3 ve 59.45 ile bir önceki çeyreğe göre artış göstermiştir. Öte yandan,mevsim etkilerinden arındırılmış işsizlik oranı artmaya devam etmekte olup Ocak 2019’da %13.3 olarak kaydedilmiştir, enflasyon oranında ise Mart ayında gerçekleşen %19.71 ile 2018 yıl sonuna göre hafif bir gerileme görülmüştür. Bütün bu göstergelere ek olarak, döviz kurlarında devam eden dalgalanma da ofis kiralama ve yatırım faaliyetleri üzerindeki etkisini sürdürmeye devam etmektedir.
Kullanıcı Odağı
İstanbul’da 151.980 metrekare yeni ofis alanı pazara girerken toplam ofis arzı 6.33 milyon metrekareye çıkmıştır. Birinci çeyrekte gerçekleşen toplam kiralama işlemleri yaklaşık 85.330 metrekareye ulaşmış olup,bir önceki çeyreğe ve bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla, sırasıyla %30.15 ve %22.39 oranlarında önemli ölçüde artış göstermiştir.
1. Çeyrekte, metrekare bazında anlaşmaların, %61.78’i Anadolu yakasında, %25.73’ü MİA’da (Beşiktaş, Şişli gibi merkez ilçeler) gerçekleşmiştir. MİA dışında Avrupa yakasında gerçekleşen anlaşmalar %12.49’unu oluştururken, bir önceki çeyreğe göre düşüş göstermiştir. En büyük yeni kiralama işlemleri arasında, Zemin Tekstil, (8.816 metrekare, Güngören), Stryker (6.000 mmetrekare, Ümraniye), Polisan (3.403 metrekare, Rönesans Hilltown), Teknosa (3.200 metrekare, Maltepe Carrefour) ve TurkNet (3.000 metrekare, Nurol Tower) bulunmaktadır. Genel olarak, boşluk oranı ilk çeyrek sonunda %24.98’e yükselmiştir.
Yatırım Odağı
Birinci çeyrekte gerçekleştirilen yatırım aktiviteleri ofis üniteleri ile sınırlı kalmıştır, kayda alınan işlemler; Albaraka ve Mükafat Portföy Yönetimleri’nin Metropol İstanbul’daki bazı ofis ünitelerini alması, İş Portföy Yönetimi’nin Quasar İstanbul projesini devralmasıdır.
Genel Görünüm
Ekonomideki sıkışık görünüm ve artan satılık gayrimenkuller ile birlikte özellikle Mart sonunda gerçekleşen seçimlerden sonra, yatırım faaliyetleri ivme kazanmayı sürdürecektir, kısa vadede fiyatların ise alıcı beklentilerine yaklaşması beklenmektedir. Ek olarak kiracı lehine ortamın orta ve uzun vadede devam edeceği tahmin edilmektedir.
PERAKENDE PAZARI
AYD/Akademetre alışveriş merkezi verilerine göre, 2019 Şubat ayında ciro endeksi bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla %18.1 artmıştır ancak aynı dönemde kaydedilen %19.67 enflasyonun altında kalmıştır. En yüksek satışlar, bir önceki yılın aynı dönemine göre yiyecek-içecek ve giyim kategorilerinde sırasıyla %23.8 ve %23.4 artış olarak kaydedilmiştir. Bununla birlikte, 2019 Şubat ayında bir önceki aya göre, yaya trafiğinde %13.3 geçen yılın aynı dönemine göre de yüzde %2.2 azalma kaydedilmiştir.
Kullanıcı Odağı
Döviz kurunda devam eden dalgalanmalar ve yüksek enflasyon sebebiyle, ilk çeyrekte kullanıcı talebi genel olarak düşük seyretmiştir. Bunun yanı sıra; Praktiker, Collezione, Gloria Jeans ve Hacı Sayid konkordato talebinde bulunmuşlardır. 1. Çeyrek boyunca, Levi’s yeni konsept mağazasını Zorlu AVM’de, Little Caesars ise AVM pazarına girerek ilk mağazasını İskenderun’da Primemall AVM’de açmıştır, Marks & Spencer ve Eve markaları ise büyümelerini sürdürmüştür. Caffè Nero yeni mağazalar açarak pazar payını arttırırken, Koçtaş Fix büyüme odaklı yatırımlarına İstanbul dışındaki ilk mağazasını Ankara’da açarak devam etmiştir.
Bununla beraber, Huawei yoğun ilgi gören ilk deneyim mağazasını, İzmir Mavibahçe AVM’de açmıştır. Miniso ise, önümüzdeki aylarda Türkiye genelinde yeni mağazalar açarak daha da büyümeyi planlamaktadır. Öte yandan, Forever New tümüyle pazardan çıkmış bulunmaktadır.
Birinci çeyrekte pazara 25.000 metrekare yeni arz giriş yaparak toplam AVM arzı 12.91 milyon metrekareye çıkmıştır; Ankara’da Kartaltepe AVM (25.000 metrekare) ve Van’da Park AVM, Ankara’daki Ankapark’ta ise tema park bölümü açılmıştır.
Yatırım Odağı
İlk çeyrekte büyük çaplı bir yatırım gerçekleşmezken, perakende yatırım faaliyetlerinin artan satılık gayrimenkuller ile ivmelenmesi beklenmektedir.
Genel Görünüm
AVM ciro endeksi uzun bir aradan sonra, seçimlerin etkisiyle tüketici duraksamasından kaynaklı, enflasyonun az da olsa altında seyretmiştir, ancak önümüzdeki dönemlerde satış endekslerinin giderek artacağı tahmin edilmektedir. Kısa vadede kiralardaki düşüş devamlılığını korurken, mal sahiplerinin üzerinde devam eden baskı kira fiyatlarını indirmeye itecektir. Bununla birlikte, AVM’ler de ana eğilim, yenileme ve yeniden konumlandırma olacaktır. Yakın zamanda gerçekleşen seçimler sonrasında AVM yatırım pazarının, piyasayı yönlendirecek alıcılar ile hareketleneceği öngörülmektedir.
SANAYİ & LOJİSTİK PAZARI
Türkiye, yıla ihracat ticaret hacminde Şubat ayında bir önceki yıla göre %3.,4 yükselişle girerken, ithalat ticaret hacminde %17 oranında bir azalış göstermiştir. Bu sırada, Şubat ayında dış ticaret açığı %63.1 daralarak 2.13 milyar ABD$’ına düşmüştür. Yıllık TÜFE enflasyonu ise Ocak ayında kaydedilen %20.35 orana göre, az da olsa düşüş göstererek Mart ayında %19.71 olarak kaydedilmiştir, bununla birlikte enflasyonda görülen yukarı doğru seyrin uzun dönemde devam edeceği öngörülmektedir. Yıllık Yerel_ÜFE enflasyonuna gelindiğinde ise 2019 Mart ayında bir önceki yılın aynı dönemine göre yaklaşık iki katı bir oran ile %29.64 olarak yüksek kaydedilmiştir.
Kullanıcı Odağı
Mevcut verilere göre, depo alanı kiralama aktivitesi yılın ilk çeyreğinde yaklaşık 41.364 metrekare olarak gerçekleşmiştir. En büyük kiralama işlemleri arasında, Reysaş Antrepo (11.500 metrekare, İstanbul/Tuzla), Otomotiv Firması (10.931 metrekare, Kocaeli/İzmit), Polaris Lojistik (5.500 metrekare, Kocaeli/Çayırova), Çaykur (5.500 metrekare, Kocaeli/Çayırova), World Courier (4.250 metrekare, İstanbul/Hadımköy), Zed Tekstil (4.287 metrekare, Adana/Seyhan) ve Zanagro Tarımsal (2.660 metrekare, Kocaeli/Çayırova) bulunmaktadır.
Yatırım Odağı
Sanayi ve lojistik yatırım işlemleri, ilk çeyrekte temel olarak birçok arsa ve fabrika satın alımları ile artış göstermiştir.
1. Çeyrekteki en büyük yatırım işlemleri arasında, Anadolu Efes’e ait Sakarya Akyazı’da bulunan arsa satışı (248.954 metrekare), Banvit’e ait Bandırma, Orhaniye’de bulunan arazinin (46.900 metrekare) ve Manisa Akhisar’da bulunan arsanın (40.367 metrekare) ayrı özel yatırımcılara satılması, Altınbilek’in Banvit’e ait Eskişehir’de bulunan yem fabrikasını (15.141 metrekare) satın alması, Ortadoğu Enerji’nin Yeşil Yapı’dan Tekirdağ Ergene’de bulunan arsaların satın alımı (toplamda 63.331 metrekare), Clariant’a ait Kocaeli Gebze’de bulunan arsa (40.000 metrekare) ve tesis satışı (20.000 metrekare), Ak Gıda’nın Gürsüt’e ait İzmir Tire’de bulunan üretim tesisini satın alması (32.000 metrekare), Ziraat Bankası’nın Temapol Polimer’e ait Kayseri Melikgazi’de bulunan arsa ve fabrika binasını satın alması (29.810 metrekare), Titan Asia’nın Aydın Efeler’de bulunan Jantsa Jant’a ait fabrika ve idari binayı (19.514 metrekare) satın alması, Gentaş’a ait Ankara Akyurt’ta bulunan arsanın (15.020 metrekare) özel bir yatırımcıya satılması, ve Novares Türkiye’ye ait Kocaeli Çayırova’daki fabrika binası satışı (4.410 metrekare) gösterilebilir.
Genel Görünüm
Ekonomide son dönemlerde kaydedilen düşük GSYH ve yüksek enflasyona rağmen, finansal koşulların, reel sektör güven artışı ve imalat sanayi endeksinin yükselmesi ile önümüzdeki dönemlerde giderek yumuşaması beklenmektedir. Bununla birlikte, sanayi ve lojistik yatırım talebinin bu çeyrekte de görüldüğü gibi fırsatçı alıcılar tarafından ivmelendirileceği öngörülmektedir. Bunun yanı sıra, büyük ölçekli yabancı lojistik firmaları yatırım rotalarını Türkiye’ye çevirmeye başlamıştır, bunlara örnek olarak; İngiliz lojistik şirketinin Türkiye’ye üç yeni hat açarak, Avrupa’ya bağlanacak intermodal ağına dahil olmayı sağlaması ve yılın ilk yabancı lojistik yatırımı olarak gösterilen İsviçreli lojistik şirketin Avrupa’da açtığı ilk ofisin Türkiye’de olması gösterilebilir.
