Yüzde 21.51’i halka açık olan Yeşil GYO, Türkiye’nin son yıllarda göz kamaştıran en büyük konut projesi olan İnnovia’yı tamamlamak üzere. 8 bin 100 daireden oluşan ilk üç etabı tamamlanan İnnovia’nın dördüncü etabı da tamamlandığında Yeşil GYO, Türkiye’nin tek çatı altındaki en büyük konut projesini tamamlamış olacak. Yeşil GYO’nun yönetim kurulu başkanlığını yürüten Işık Gökkaya, aynı zamanda sektör temsilcisi konumunda. Kurulduğu 2002’den bu yana Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği’nin (GYODER) yönetiminde bulunan ve 2 yıl da GYODER’in Başkanlığını yürüten Işık Gökkaya ile hem Yeşil GYO’nun projelerini hem de sektörü konuştuk. Işık Gökkaya; “İnnovia 4 söz verdiğimiz şekliyle bitecek” diyor.
Orta ve dar gelir grubuna yönelik projeler pek üretilmiyor. Sizce neden?
Aslında öyle değil. Hatta orta ve dar gelir grubu en büyük potansiyel. Fakat Türkiye’de başarılı proje yapabilmeniz için pazarlamayı ve müşteri profilinizi iyi ayarlamanız gerekir.
Potansiyel olmasına rağmen unutulduğunu tahmin ediyorum…
Ancak arsa ve finansman maliyetleri bunun önünü kapatıyor. Bugün İstanbul’da nereye gitseniz yüzde 30-35’in altında olan arsa payı yok. Böyle bir pay ile normal şartlarda şantiye maliyetin 700 liradır. Yüzde 30-35 arsa payı eklendiğinde en iyi şartlarda bu maliyet 1200 liraya çıkar. Operasyonel giderler de eklendiğinde 1500 liraya çıkıyor. Bu durumda 1750 lirayla satışa çıkığınızda orta ve dar gelirli grubunu unutuyorsunuz demektir. Orta ve dar gelir grubuna ancak belediyelerin ve TOKİ’nin konut üretmesi gerekir. Çünkü orada arsa maliyeti yok. Arsa maliyetinin girdiği yerde bu kesime maalesef konut üretmek imkansız.
Biz bundan 6 yıl önce uluslararası büyük bir enstitüye orta ve dar gelir grubuna konut üretmesiyle ilgili bir rapor hazırlattık. TOKİ’nin bir finans kurumu olarak çalışmasını önerdiler.
En iyi şartlarda bugün konut kredisi maliyeti 0, 84, bunun en az yüzde 0,50’ye düşmesi lazım ki yüzde 20’nin dışında kalan hane halkı bundan yararlanabilsin. Bazı gruplar muhafazakar bankaya da girmek istemiyor senetle yapmak istiyor. Arsa maliyeti ne kadar düşük olursa olsun belli bir rakamın üstünde satmak zorundasınız. Bunun altına inmeyi başaramadığınız zaman dar ve orta gelir grubuna üretmiş olamıyorsunuz. Kentsel dönüşümün bugün başarılı ve hızlı gidememesinin nedeni budur. Bizim ülkede tasarruf yok. Bir ev almak istediğimizde ziynet eşyaları ile ön ödeme yapılıyor. Bir imece usulü oluşturuluyor. Aslında bunun için ayakta durabiliyor birçok şey. Bu temelde bir politika olması lazım.
Firmalar arsa maliyetleri yüksek olan bölgelerde proje ürettikleri için mi dar ve orta gelir grubuna dönük konut üretemiyor?
Size söylediğim arsa payı oranları İstanbul’un dış tarafları için geçerli. Buralar (Levent) yüzde 50-55… Nasıl para kazanılıyor bilemiyorum? Kadıköy Fikirtepe’de arsa payı yüzde 55’lerde… Bağdat Caddesi’ne yakın yerlerde yüzde 75’ler civarına kadar çıkıyor. Onun için insanlar Esenyurt ve Ispartakule gibi yerlere gidiyor. Buralarda bile arsa payı yüzde 30-35’lerde. Bunun için bir politika geliştirilmesi lazım. Anayasa’daki sosyal haklar çerçevesinde insanların konut edinme hakkı varsa; hükümet ya çok uçun vadeli bir ödeme sistemi getirmeli ya da önce konut ücreti ardından da arsa maliyetini farklı bir sistemle alıcıdan tahsil etmeli.
Bunca kamu arsası varken, evsiz insanlara yönelik konut üretimlerinde devlet arsa payından feragat edemez mi?
Eskiden konut edindirme fonu vardı. Birikti de AK Parti geldi borçları ödedi. Bizde maalesef eğitim seviyesi çok aşağılarda. Günlük siyasetle yaşadık. Ancak 11 yıldır bir istikrar var. 1987’den önce çok kapalı bir ekonomimiz vardı. Rahmetli Özal açılım yaptı, dünyaya açıldık ve paranın maliyetini anlamaya başladık. O günden bugüne TOKİ kuruldu. TOKİ çok ciddi işler yaptı. Mimarisini, çalışma şeklini eleştirdik fakat 550 bin konut yaptı. Bunun 400’ünü sosyal konut olarak yaptıysa bu bir başarıdır. Ancak bu Türkiye için yeterli değildir. Çünkü nüfusun yüzde 80’i orta ve dar gelirlidir.
Sektör, TOKİ’yi çok konut ürettiği için eleştiriyordu…
Ben de eleştirdim. Şehircilik ve Planlama Bakanımız TOKİ başkanıydı. Kendilerine; “Artık TOKİ’nin başka bir gömlek giymesi lazım” demiştim… Türkiye’de bir şeyler oluyor. Gayrimenkul sektöründe de öz sermaye yetersizliği var. Onu çözmeden insanlara şunu yap bunu yap diyemezsiniz. Çünkü özel sektörde birinci öncelik kârdır.
Firmaların çoğunlukla müşterinin avansıyla döndüğünü görüyoruz… Bu risk oluşturmuyor mu?
Sistem oraya doğru gidiyor. Bankanın sağladığı finansman müşterinin de lehine oluyor bizim de lehimize… Banka garantisi aynı zamanda müşterinin de lehine oluyor. Yüzde 25-30’luk bir peşinatı müşteriden alıyoruz. Geri kalanını da banka bize ödüyor. Bu sisteme uygun herkeste bir kredibilite yok ki. Maliye Bakanı da söylemişti; Türkiye’de beyaz yakalıların yüzde 50’den fazlası asgari ücretten gösteriliyor. 2 bin 2 bin 500 alıyorken maaşı 800 liradan gösteriliyor. Bunlar genel finansal sıkıntılar. Öbür tarafta imar sıkıntısı var.
TÜRKİYE’DE 200 BİN ALMANYA’DA 2 BİN 500 MÜTEAHHİT VAR
İmar sıkıntısını konuşmadan önce şunu da sormak istiyorum. Kentsel dönüşüm bu finansman sıkıntısı girdabını kırar mı? Çünkü büyük inşaat gruplarının daha ucuza konut üretmek için alt firmalar kurduğunu biliyoruz.
Dar gelirliye bu da çare olmaz. Yerinde dönüşüm dediğimiz bizim “mahalle müteahhitliği” kavramına yeniden dönüş oldu. Eskiye döndük. Bu kavram çok sayıda müteahhidin ortaya çıkmasını beraberinde getirdi. Türkiye’de 200 bin müteahhit belgesi var. Almanya’da bu sayı 2 bin 500’dür. Ama sorunuzun cevabı olarak yerinde dönüşüm maliyetleri düşürmeyecek. Zaten ortada olan bir imar durumu var. İmar artışı olmuyor. Sadece parsel tevhidi bir avantaj sağlıyor.
Konsept mi projeleri pahalı kılıyor. Çünkü büyük projeler de sadece ev alınmıyor. Buraya gelirken, Kanyon AMV’nin içinde kayboluyorduk az daha?
İnsanda daha iyisini isteme güdüsü var. Bazı insanlar şu kadar yer bulamıyor. Gelir dağılımında birtakım adaletsizlikler var. Dünyanın her yerinde olduğu gibi maalesef bizde de var. Tasarrufu bilmiyoruz. Şirketlerin sermayeleri az. Gelir de istenilen seviyede değil. Bu sıkıntılar oldu olacak da. Öteden beri bu realite bertaraf edilemiyor.
TOKİ İLE BİRLİKTE NİTELİK VE NİCELİK ARTTI
Burada maharet müteahhitlere düşüyor galiba. Müteahhitlerin gelir dağılımındaki parametreleri sıkıca takip etmesine bağlı.
İstanbul’da yılda 100-130 bin konut satılıyor. Bunların yüzde 25-30’u markalı konutlar. Diğeri yerinde değişimle küçük müteahitlerin ürettikleridir. Buraya baktığımda büyük bir kısmı metrekare fiyatı 2 bin 3 bin 500 arasında satılan konutlardır. Küçük bir kısmı metresi 5-10 bin liradan satılan konutlardan oluşuyor. Demek ki pazar daha da aşağıda. Aşağıda para kazanmak için imarlı arsa olması lazım. Çok ciddi bir talep var. Bunun gerçeğe dönüşebilmesi için bir model olması lazım. Peki; 2004’te TOKİ ile birlikte sektör ne kazandı? Eskiden 200-300 konut yapıyorduk şimdi 2 bin 3 bin konutlu projeler yapılmaya başladı. Nitelik ve nicelik arttı. Bu TOKİ’nin Türkiye’ye getirdiği avantajdır. Bununla beraber fiyatlar da arttı. Enflasyonun biraz üzerinde fiyatlar artıyor. Ciddi bir arz da var. Alıcı da yoktu çünkü. Geçen yıla kadar 800 bin civarında bir stok vardı. 2013’te ciddi bir satış yapıldı. İkinci çeyrekte 586 bin konut satıldı. Ekonomik büyümeyle birlikte konut üretiminde bir artış var. Fakat fiyatlar makul seviyede artıyor. Sektördeki kâr marjı yüzde 15-20 civarında. Eskiden daha iyi kârlılık vardı. Marj düşüyor. Maliyetler arttığı halde fiyatları artıramıyorsunuz. Dolar artış kaydetti. 2012’de inşaat girdilerinde yüzde 17’nin üzerinde artış oldu. Çünkü demir, çimento arttı.
“DÜNYADA MEKAN AHİRETTE İMAN” ALGISI HÂLÂ ÇOK GÜÇLÜ
Bir de bizim toplumda faiz ve enflasyon falan değil, en önemli faktör dolardır. Dolar artınca konut satışı azalıyor. Bunun ilk etkisi gayrimenkulde yaşanıyor. Gayrimenkul yatırımının 20 yıllık bir geri dönüş periyodu var. Ancak bizdeki pembe tablonun cezbedici çok önemli tarafı var. “Dünyada mekan ahiretti iman” algısı bizim toplumumuzda güçlüdür. Herkes öncelikle bir evi olsun ister. İnsanımız birçok şeyden feragat eder ama ev taksitini aksatmadan öder.
‘İnnovia’lar da tamamlanıyor… Kaçıncı etaba çalışıyoruz?
8 bin 100 tanesini teslim ettik. Üç etap bitti. Dördüncü etabı da hızlıca çalışıyoruz. Esenyurt’taki sorunlar bizi de etkiledi. 4-6 ay kaybettirdi.
Yeni Akit
