Dinçer Bilgener / Emlakdream.com
[email protected]
Türkiye İstatistik Enstitüsü (TÜİK), Mayıs ayını geride bırakmaya hazırlandığımız şu günlerde Nisan 2014 ayı için konut satış istatistiklerini açıkladı. Buna göre Nisan 2014 tarihinde Türkiye genelinde toplam 83 bin 610 konut el değiştirdi. Bunların 23 bin 447’si “ipotekli satış” olarak da belirtilen konut kredisi kullanılarak gerçekleştirilen satışlar olarak göze çarpıyor. Konut kredili satışların toplam satışlara oranı ise yüzde 28 olarak gözleniyor.
TÜİK Nisan 2014 konut satış istatistikleri için tıklayın…
Aslan payı yine İstanbul’un
Toplam konut satışlarında aslan payı ise yine İstanbul’da… Konut sektörünü domine eden İstanbul’da geçtiğimiz ay 17 bin 130 konut el değiştirmiş durumda. Bu da toplam satışın yüzde 20,5’i ediyor. İstanbul’da satılan konutların 5 bin 667’sinin ise ipotekli, yani konut kredili satış yoluyla satıldığı dikkat çekiyor. Bu da Türkiye genelindeki toplam kredili konut satışları arasında yüzde 24,2’lik bir orana tekabül ediyor.
Sıfır ve ikinci el başabaş
Verilerde ayrıca “sıfır” ve “ikinci el” satış sayıları ve oranları da dikkat çekiyor. Buna göre Türkiye genelinde satılan 83 bin 610 konutun 37 bin 555’i sıfır olarak, 46 bin 055’i ise ikinci el olarak el değiştirdi. Bu da sıfır daire satışlarının toplama oranının yüzde 44,9 olduğunu gösteriyor.
Satışlar düşüyor!
Öte yandan TÜİK’in konut satış istatistikleri bülteniyle birlikte yayınladığı tablolara daha dikkatli bakıldığında son derece çarpıcı istatistikler de göze çarpıyor. Örneğin konut satışlarının bir önceki yıla (Nisan 2013) göre yüzde 12,34 oranında düştüğü gözleniyor. Bu karşılaştırmayı yılın ilk çeyreği ile 2013 yılının ilk çeyreğine bakarak yaptığımızda düşüş yüzde 7,54 olarak gözleniyor.
Konut kredili satışlar yerle bir!
Konut kredili satışlarda ise durum daha da vahim. Nisan 2014’te 40 bin 812 konutun ipotekli, yani konut kredisiyle satılmış olmasına rağmen, geçen yılın nisan ayına göre yüzde 42,5 gibi müthiş bir oranda düşüş olduğu dikkat çekiyor. Ancak bu karşılaştırma, geçen yılın ve bu yılın ilk çeyreği için yapıldığında ortaya bir parça ümit verici bir sonuç çıkıyor. Zira 2014 yılının ilk çeyreğinde ipotekli satışlarda, 2013 yılının ilk çeyreğine göre yüzde 33,47 azalmış durumda.
Yabancıya konut satışı rekora koşuyor!
Yabancılara konut satışlarındaki veriler ise son derece ümit verici. Nisan 2014’te toplam yabancıya konut satışı 1554 olarak gerçekleşmiş görünüyor. Bu da geçtiğimiz yılın Nisan ayında yabancıya sadece 947 konutun satıldığı düşünüldüğünde yüzde 64 oranında kocaman bir artış demek. 2014 yılının ilk çeyreğinde yabancı ülke vatandaşlarına gerçekleşen 5 bin 194 konut satışı da, geçtiğimiz yılın ilk çeyreğinde gerçekleşen 3 bin 513 konut satışını göz önünde bulundurduğumuzda yüzde 48’lik bir artış demek oluyor.
Veriler ne anlama geliyor?
Peki, özellikle de “Türkiye’de konut balonu var mı yok mu” sorularının sıkça sorulduğu, konut faiz oranlarının dikkatle takip edildiği bugünlerde, bu veriler ne anlama geliyor?
Faiz oranları belirleyici
Konut satış istatistiklerinde gözlemlenen düşüşün faiz oranlarıyla doğrudan ilişkili olduğunu söylemek akla yatkın bir tespit. Özellikle de ipotekli satışlarda gözlemlenen müthiş düşüş, bu savı kuvvetlendiriyor. 2013 yılının ikinci yarısından itibaren siyasal gündemde yaşanan Gezi Parkı protestoları, 17 Aralık süreci, 30 Mart yerel seçimleri öncesi yaşanan süreç ve gergin bir atmosferde geçen yerel seçimler nedeniyle yükselen faiz oranları, konut kredisi kullanarak gerçekleştirilen satışları oldukça düşürmüş görünüyor.
“Senetli satış” başarılı oldu
Verilerde “diğer satışlar” olarak verilen rakamların büyük çoğunluğunu, firma bünyesinde vade farksız, sıfır faizle gerçekleştirilen senetli satışların olduğunu varsayarsak, faiz oranlarının yükselmesiyle konut üreten firmaların arka arkaya açıkladığı sıfır faizli satış kampanyalarının oldukça başarılı olduğunu söyleyebiliriz. Sıfır ve ikinci el satış rakamlarının arasında ciddi bir farkın olmaması, daha doğrusu yüzdelik oranların birbirine yakın olması da bunu destekler nitelikte. Ancak 2014 Nisan’ında sıfır konut satışlarında geçen yılın aynı ayına göre yüzde 8, bu yılın ilk çeyreğinde ise geçen yıla göre yüzde 3’lük bir düşüşün gözlendiğini de unutmamak gerek.
Sektör satışı yabancıyla sübvanse ediyor
Yabancı ülke vatandaşlarına yapılan konut satışlarında hem geçen yıla, hem de geçen yılın ilk çeyreğine göre gözlemlenen büyük artış, konut sektörünün büyük ölçüde yabancı satışlarına yöneldiğini gösteren bir olgu olarak karşımıza çıkıyor. Faiz oranlarının bir dönem adeta uçuşa geçmesi, şimdilerde ise daha çok yatay bir seyir izlemesi, fiyatların da halkın önemli bir kısmının alım gücünden daha yüksek belirlenmiş olması, yurtdışına göre halen çok daha düşük olan konut fiyatlarını da göz önünde bulundurduğumuzda, yabancı ülke vatandaşlarına satışın kapısını ardına kadar aralamış görünüyor. Dolayısıyla konut sektörü için, “bir stok ya da balon varsa, şimdilik de olsa bu durum yabancıya konut satışıyla sübvanse ediliyor” diyebiliriz.
Konut sektörünün gidişatı nasıl?
Peki bu hep böyle mi gidecek? Konut sektöründe bir balon riski var mı? Konut fiyatları ve konut satışları düşer mi?
Bu veriler ışığında, önümüzde cumhurbaşkanlığı ve milletvekili seçimleri olduğunu da göz önünde bulundurursak, en azından milletvekili seçimlerine kadar bu gidişatta ciddi bir değişiklik olmayacağını söyleyebiliriz. Zira cumhurbaşkanlığı seçimlerinin tarihine baktığımızda, 1980 yılında 124’üncü turda yarım kalan seçim de dahil olmak üzere, konut sektörü için hiçbir zaman ciddi bir potansiyel tehlike yaratmadığını görebiliriz. Ancak, konut sektörünün özellikle 2015 yılının ikinci yarısını ve 2016 yılını, Haziran 2015’te yapılacak genel seçimler belirleyecek diyebiliriz. 2015 genel seçimlerinde yaşanabilecek bir iktidar değişimi, özellikle de bir koalisyon ihtimali, konut sektörü için öngörülemeyecek derecede dramatik değişiklikler getirebilir. Dolayısıyla eğer konut yatırımı yapılacaksa, bu gibi riskleri de göz önünde bulundurmak gerek.
