TÜİK’in konut piyasasına ilişkin gör dedikleri..

Ünlü bir Yunan filozof olan Herakleitos’un dediği gibi, değişmeyen tek şey değişimin kendisi aslında, değişim engel olunamaz bir gerçeklik… İçinde yaşadığımız dünyada ne ka­dar farkındayız bilmiyorum ama demografik yapımız hızla değişiyor.

Özet bir ifadeyle, hız­la küçülüyoruz; özellikle de 2000’li yıllarla be­raber… Önce demografik yapıdaki değişen ra­kamlara bakalım, sonrasında da bunların konut piyasası üzerindeki etkilerini irdelemeye gay­ret edelim…

TÜİK geçtiğimiz ay 2023 yılı doğum istatis­tikleri verisini açıkladı. Toplam doğurganlık hızı tanım olarak, bir kadının doğurgan olduğu dönem olan 15-49 yaş grubunda doğurabilece­ği ortalama çocuk sayısını ifade ediyor. Toplam doğurganlık hızı, 2001 yılında 2,38 çocuk iken, 2023 yılında 1,51 çocuk olarak gerçekleşti. Ya­ni, bir kadının doğurgan olduğu dönem boyun­ca doğurabileceği ortalama çocuk sayısı 2023 yılında 1,51 oldu; AB ortalaması olan 1,46’ya yaklaştı. Diğer taraftan, kaba a hızı (bin nüfus başına düşen canlı doğum sayısını ifade edi­yor) ise 2001 yılında binde 20,3 iken, 2023 yı­lında binde 11,2 oldu. Diğer bir ifade ile 2001 yılında bin nüfus başına 20,3 doğum düşerken, 2023 yılında 11,2 doğum düştü.

İstatistiklerle aile

Geçtiğimiz ay yine TÜİK tarafından ista­tistiklerle aile verileri açıklandı. Veriler hem azalan doğum oranlarının aile yapısı üzerin­deki etkisini gösterirken hem de solo yaşam tercihleri, yaşlanan nüfus gibi faktörlere bağ­lı olarak hanehalkı büyüklüğünün nasıl kü­çüldüğünü somut bir şekilde ortaya koyuyor. Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) sonuçlarına göre, Türkiye’de 2008 yılında 4 kişi olan ortalama hanehalkı büyüklüğünün, azalma eğilimi göstererek 2023 yılında 3,14 kişiye düştüğü görüldü.

2018 yılında dahi bu oran 3,41 idi. Kendi hesaplamalarım 2025 yı­lı ile ortalama hanehalkı büyüklüğünün 3 ki­şinin altına düşebileceğimizi bize gösteriyor. Benim önceki beklentim, 2030’lu yıllarla 3’ün altına düşülebileceği yönündeydi ama çok hızlı küçüldüğümüzü söyleyebilirim. Basit bir kıyaslama ölçütü ama 2015 yılında %14,4 olan yalnız yaşayan fertlerden oluşan tek kişi­lik hane halkları oranı, 2023 yılında %19,7’ye yükselmiş durumda.

Gelir dağılımı istatistikleri

Doğurganlık hızı azalıyor, hane halkı sayı­sı beklenen daha hızla şekilde küçülüyor; ne­denleri farklı olabilir ama sanırım demografik değişimlerin arkasındaki en somut gerekçe­nin gelir yapısındaki bozulmadan kaynaklı ol­duğunu söylemek yanlış olmayacaktır. TÜİK de bu konuda bizlere önemli bilgiler sunuyor aslında…

Son yapılan araştırma sonuçlarına (Gelir Dağılımı İstatistikleri, 2023) göre; en yüksek eşdeğer hanehalkı kullanılabilir fert gelirine sahip %20’lik grubun toplam gelirden aldığı pay bir önceki yıla göre 1,8 puan artarak %49,8’e çıkarken (hatta en yüksek %5’lik gelir grubunun aldığı pay %24,3’e ulaşmış durum­da), diğer tüm gelir guruplarında ise azalma dikkat çekiyor. Özetle nüfusun %80’ndeki ge­lir yapısının azalma eğilimini devam ettirme­si, demografik yapıyı hızla değiştiriyor; aza­lan gelir ve küçülen aileler ise geleceğin konut piyasasını şekillendiriyor…

TÜİK istatistikleri ile devam edelim… Ge­lir ve yaşam koşulları araştırması sonuçları­na göre, 2023 yılında konutun mülkiyet du­rumları incelendiğinde, kişilerin %56,2’si­nin oturduğu konutun kendilerine ait olduğu, %27,8’inin ise kiracı olduğu görülüyor. Son yıllarda ev sahipliği oranının %60’lardan %55’e doğru yakınsadığını, kiracılık oranının ise %22’lerden %28’e doğru geldiğini dikkate aldığımızda bu eğilimlerin benzer şekilde de­vam edeceğini söylemek mümkün. Ayrıca yi­ne TÜİK 2023 yılı hanehalkı tüketim harca­ması istatistiklerine baktığımızda, 2023 yı­lı içerisinde hane halkı bütçesinden en fazla payın (%23,9) konut ve kira giderlerine ayrıl­dığı görülüyor. En alt gelir grubunda bu oran %30’a yaklaşırken, gelir düzeyi arttıkça oran %21’e kadar geriliyor.

Sonuç

Tüm bu istatistikler kıymetli ve gelecek açısından yol gösterici… Demografik duru­mun hızla tersine dönmeyeceğini ve gelirin yine hızla adil bir şekilde artarak dağılma­yacağını dikkate aldığımızda, konut üretici­lerinin bundan sonraki süreçte daha küçük metrekareli alanlara yönelmeleri (ki son yapı ruhsatı verileri de bunu destekler nitelikte; ortalama konut büyüklüğü 103,5m2’ye düş­müş durumda), erişilebilir konut modelleri üzerine odaklanmaları ve eski alışkanlıklar­dan uzaklaşarak (sat-yap vb.) ekonomik ger­çeklikleri/ beklentileri dikkate alarak üretim sürecine başlamaları gerekmektedir.

(Haber kaynağı: Prof. Dr. Ali Hepşen – Dünya Gazetesi Köşe Yazarı)