Acarlar Şirketler Topluluğu Pazarlama ve Satış Grup Başkanı Bilge Özdemir; gayrimenkul sektörüne ışık tutan sektörünfinansal okur yazarlığı geliştiren, stratejilere alt yapı oluşturan TÜİK Gayrimenkul Veri tabanı ve sisteme data veren kuruluşlara “ emlakdream.com aracılığı ile önerilerde bulundu;
TÜİK Başkanlığına vekaleten getirilen Sayın Ahmet Kürşad Dosdoğru’ya yeni görevinde başarılar diliyor, Tebriklerimi sunuyorum.
2013 yılından beri her yıl analizleri derinleşen, kırımları güncellenerek derlenen TÜİK konut satış verilerini Gayrimenkul Sektörü adına çok önemsiyorum. Her ayın ortasına doğru açıklanan Konut Satış İstatistikleri ile Sektör ve Ekonomi bu Verileri yorumlayarak yönünü bulmaya çalışıyor.
Ancak; TÜİK değişimini ve dün açıklanan verileri fırsat bilerek, TÜİK yönetimine konut satışlarına yönelik 2013 yılından beri oluşan alt yapısı ile 2021 için yeni bir adım çağrısında bulunuyor ve aşağıda konu başlıkları ile tespit ettiğim noktaların, önerilerin değerlendirilmesini ve Konut Satış İstatistikleri Danışma Kurulu oluşturulmasını tavsiye ediyorum.
TESPİT-1 SATIŞ VAADİ İLE YAPILAN SATIŞLAR İSTATİSTİKLERE YANSIMIYOR!..
Türkiye gayrimenkul piyasa verileri güncel ve gerçek durumu yansıtmıyor. Çünkü, yıllık açıklanan gayrimenkul satışları 1. ve 2.el pazarında Tapu’ya yansıyan alım ve satım işlemlerini kapsıyor. Bu verilerin ağırlığını ise bitmiş ve devre hazır gayrimenkuller oluşturuyor.
Projeler bütününde gelişen gayrimenkul pazarında lansman ve teslim süreci ortalama 24 ay kabul edilir ise satış vaadi ile satılan gayrimenkullerin tapu devri ile TÜİK verilerinde yer bulma süreci ortalama 24 ay’ı buluyor.
Bu durumda; yerli ve yabancılara yapılan 1. El satışlar objektif olarak değerlendirilemiyor, Pazar toplam 1. El Satışlara en az + %25 katkı verebilecek datanın varlığını görememezlikten geliyor.
ÖNERİ; Satış vaatleri ile yapılan satışların 1. El pazarında TÜİK’e bildirim zorunluluğu getirilmelidir. Bu isteğe bağlı zorunluluk olabileceği gibi; Satış Vaatlerine Noter onayı getirilir ise Noterlerden, Noterler Birliği kanalı ile Data Akışı sağlamak daha kolay sağlanabilecektir.
Bu zorunluluk tapu devrinden önce gerçekleşebilecek sözleşme devri ile yapılan satışlarında istatistik verilerinde yer bulmasına vesile olacaktır.
TESPİT-2 PROJE FİNANSMANI / GARANTÖRLÜK KAPSAMINDA SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ İLE TÜKETİCİYE KULLANDIRILAN 1. EL İPOTEKLİ SATIŞLAR İSTATİSTİKLERE YANSIMIYOR!..
Garantörlük kapsamında kullandırılan mortgage kredilerinin realize olma süreci konut teslimi ve tapu devri ile sağlanmaktadır. Tapu devrinden önce proje garantörlüğünde satış vaadi sözleşmesi ile yapılan kredili satışlar; satışın yapıldığı zamanı değil; tapunun devir yapıldığı zamanın istatistik verilerinde yer bulmaktadır.
Birinci El İpotekli satışlara en az +%15 pozitif katkı getirecek; proje garantörlük kapsamı ile 1. El ipotekli satış verileri istatistiklerde yer almalıdır.
ÖNERİ; Banka / Finans sektörünün garantörlük kapsamında nihai tüketiciye kullandırdığı garantörlük kapsamındaki mortgage kredilerini TÜİK’e eş zamanlı olarak bildirmesi sağlanmalıdır.
TESPİT-3 KAT KARŞILIĞI VEYA FARKLI İŞBİRLİĞİ ŞEKİLLERİ İLE “TOPRAK SAHİBİ“ AYRI “MÜTEAHHİT – PROJE GELİŞTİRİ“ AYRI OLAN MODELLERDE TAPU DEVİRLERİ SATIŞ İSTATİSTİKLERİNE HATALI YANSIYOR!..
Türkiye, proje geliştiricilerin arsa sahipliği oranın düşük olduğu ülkelerden biridir. Yani “üretilen ve satılan“ konutların arsa sahibi “kamu veya farklı özel kişi ve/veya kurumlardır.”
Projelerde arsa sahipleri tapularını proje geliştirici firmalara devretmekte veya tam tersi olabilmektedir. Nihai satın alıcıya tapu devri yapılmadan önce ayni bağımsız bölüm üzerinde “alım – satım“ işlemi yapılmaktadır. Bu durumda; üzerinde işlem yapılan bağımsız bölüm gerçekte 1. El olmasına rağmen 2. El verilerinde konumlanabilmekte, mükerrer işlem olmaktadır.
Şöyle ki;
- toprak sahibinden – proje geliştiriciye ( ilk defa satış )
- Proje geliştiriciden – satın alıcıya ( ikinci defa satış )
1 konut üzerinde 3 mülk sahipliği gözükürken; ayni konut aslında TÜİK verilerine göre 2 farklı istatistik verisi olarak yansımaktadır.
Geliştirilen projelerde kat karşılığından ve/veya hasılat paylaşımından kaynaklı 1. El’den önceki tapu geçişleri istatistiklere “alım / satım“ olarak yansıtılmamalıdır.
ÖNERİ;Mükerrer işlem yükü taşıyan tapu devirlerinde TÜİK istatistiklerine “ toprak sahibinden müteahhite / proje geliştiriciye “tapu devri“ ilk tapu devri “ olarak değil; “ticari tapu veya farklı“ isimle sınıflandırılmalıdır.
Tapu Daireleri Her Bağımsız Bölüm üzerindeki tapu verilerinin bu doğrultuda düzenlenmesi sağlamalıdır.
ÖNERİ; YABANCILARA GAYRİMENKUL SATIŞI; YABANCIDAN GAYRİMENKUL SATIŞI VERİSİ İLE DESTEKLENMELİDİR.
2013 Yılından beri yaklaşık 223.026 yabancıya yapılan gayrimenkul satışı pazarı Çeyrek Milyona taşınmaktadır. 8 yıl içinde gelişen pazarın 2. El alt pazarlarını oluşturma süreci gelmiştir. Ülke bazında Yabancı alım / satım dengesinin kontrolü amaçlı olarak bu verilerin Tapu idaresinde derlenerek aylık bazda TÜİK verilerine yansıtılmasını öneriyorum.
Gayrimenkul sektöründe TÜİK verileri; sektör paydaşları, alt ve yan sanayi, banka ve finans sektörü ekonomi tarafından izlenmekte yorumlanmaktadır. Bu verilerin sağlıklı akışını sağlamak için, TÜİK önderliğinde;
- Proje geliştiricilere / Müteahhitlere / İnşaat Firmalarına
- Arsa sahiplerine
- Banka ve Finans sektörüne
- Çevre ve Şehircilik Bakanlığına
- Maliye ve Hazine Bakanlığına
- GYODER- GİGDER- GAPAS – INDER – KONUTDER –– MÜTEAHHİTLER BİRLİĞİ
gibi derneklerin, önerimin kabul görmesi durumunda “ Konut Satış İstatistikleri Danışma Kurulunda “ yer almaları ve sektörün bilgi akışına destek olmalarını rica ediyorum
