Tür pazarına Dumankaya İnşaat ile yaptığı iş ortaklığı ile adım atan Ortadoğu’nun en büyük gayrimenkul geliştiricilerinden Al Mazaya Grup şimdi de uluslararası arenada yatırımcılara sunulmak üzere gayrimenkul yatırım fonları oluşturmak amacıyla harekete geçti.
Türkiye'de Dumankaya İnşaat ile iş birliği çerçevesinde geliştirilen Al Mazaya'nın İlk Projesi Ritim İstanbul 39.000 m2'lik bir alanda İstanbul'un Asya yakasında Maltepe'de yer alan ve konut , ofis hizmet veren 6 kuleden oluşan proje oldu..
Mazaya Qatar, Türkiye'deki büyüme planlarına Global Menkul Değerler ve Global MD Portföy Yönetimi ile yeni iş birlikleri yaparak gayrimenkul yatırım fonları oluşturmak amacıyla stratejik işbirliği anlaşmasıyaparak devam ediyor
Kısa sürede 250 milyon USD’ye ulaşması beklenen bu fon, Türkiye’nin ilk uluslararası gayrimenkul fonu niteliği de taşıyacak.
Geçtiğimiz mayıs ayında basınla bir araya gelen Al Mazaya Holding Yönetim Kurulu Başkanı Rashid Al Nafisi Tür pazarına girmekten duyduğu memnuniyeti dile getiren açıklamasında “Şirketimiz, yabancı yatırımları çeşitlendirmek için yoğun çalışmalar gerçekleştirdikten ve bölgedeki pazarlar arasında karşılaştırma yaptıktan sonra Türkiye pazarına girme kararı verdi. Siyasi ve ekonomik istikrar, hükümet sübvansiyonları ve yatırım politikaları, başarılı iş yatırımlarını yöneten esnek yasalar gibi faktörler, Türk pazarında faaliyetlerimizi yürütmek için aldığımız kararda önemli bir rol oynadı. Bu faktörler, gayrimenkul geliştirme, altyapı ve finansal yeniden yapılandırma, yatırım teşvik mevzuatı gibi Türkiye’nin atılım gerçekleştirdiği alanlarda kilit rol oynamaktadır.”
Al Nafisi : “Al Mazaya bir ortaklık şirketi olarak 1998 yılında kuruldu ve 2004 yılında gayrimenkul faaliyetlerine başladı. Kuveyt Borsası ve Dubai Finansal Piyasası’nda işlem gören Al Mazaya, mevcut 228 milyon dolarlık sermayesi ile gayrimenkul geliştirme ve yatırım konusunda önde gelen şirketlerinden biri konumundadır. Biz Türk gayrimenkul sektörüne Mazaya Türkiye şirketi üzerinden giriş yaparak küresel genişleme yönünde önemli bir adım atmış bulunmaktayız. Al Mazaya Holding’in gayrimenkul projeleri bugün 5 milyar dolardan fazla bir değere sahiptir.”
Al Mazaya Holding Yönetim Kurulu Başkanı Rashid Al Nafisi, "8 ülkede farklı projelerimizi yürütüyoruz. Kuveyt'te 2 ofisimiz var, Türkiye'de ofisimizi açtık. Kuveyt'te 288 milyon dolar, Dubai'de ise 1.54 milyar dolar yatırımımız var. Türkiye'de ise Dumankaya ile ortaklığımızı yaptık. 7 ay içinde 800 milyon TL değerinde Ritim İstanbul projesini hayata geçiriyoruz. Bununla sınırlı kalmayacağız yatırımlarımız devam edecek." demişti.
Sermaye Piyasası Kurulu’nun (SPK) yaklaşık 2 yıl önce gayrimenkul yatırım fonları kurulmasına ilişkin hukuki alt yapıyı hazırlamasının ardından gayrimenkulde ‘fon’ dönemi başlıyor. Özellikle yabancı yatırımcıların devlet garantisi istemesi, vergi avantajı sağlaması gibi nedenlerle gayrimenkul yatırım fonlarına ilgi artıyor.
Geçen yıl SPK’ya gayrimenkul yatırım fonu kurmak için izin başvurusunda bulunan EYG, 14 Mayıs 2015 tarihi itibariyle izin almıştı. EYG’den sonra 24 Gayrimenkul de yeni bir fon kuruyor. SPK’da 50’den fazla başvuru bulunuyor . Türkiye’de ilk gayrimenkul yatırım fonu kuruluş iznini alan şirket EYG olmuştu.
Gayrimenkul Yatırım Fonları GYF Hakkında
Gayrimenkul Yatırım Fonları kurumlar vergisinden istisnadır. Başka bir deyişle, GYF bünyesinde toplanan paraların gayrimenkul yatırımları ile mevzuatın izin verdiği diğer yatırımlara dönüşmesi suretiyle elde edilen gelirlerden kurumlar vergisi alınmaz.
GYF’ler gayrimenkuller için uygulanan KDV ve diğer harçlara tabidir.
GYF’lerin katılma paylarını alan yatırımcılar, yani GYF’ye yatırım yapanların elde ettiği gelirlerde ise çeşitli vergi avantajları vardır. Avantajlar ve vergileme aşağıda açıklanmaktadır.
a) Katılma Paylarının Satışı veya Fona İadesi Nedeniyle Oluşan GYF Gelirleri
Gayrimenkul Yatırım Fonları temettü de dağıtabilirler. Başka bir deyişle Fon portföyünde bulunan gayrimenkullerin dönemsel getirileri, yatırımcılarına kar payı olarak dağıtılabilir. Kar payı olarak dağıtılan gelirlerle stopaj uygulanmaz. Aşağıda belirtilen şekilde gelir veya kurumlar vergisine tabi olur.
GYF’den kar payı elde eden tam mükellef gerçek kişiler (Türk bireysel yatırımcılar) bu gelirlerinin yarısını gelir vergisi beyannamesi ile beyan ederler. Görüldüğü üzere bireysel yatırımcılar gayrimenkul yatırımlarını GYF’ler aracılığıyla yapmaları durumunda elde edecekleri dönemsel getirilerde % 50’ye yakın gelir vergisi avantajı elde edebilmektedirler.
Tam mükellef kurumların ise GYF’den temettü elde etmeleri durumunda bu gelirlerini kurum kazancına ekleyip kurumlar vergisi ödemeleri gerekmektedir.
Dar mükellef kurumlar açısından da GYF’den elde edilecek kar payı gelirleri beyana veya kurumlar vergisine tabi olmayıp kendi ülkelerinde vergilendirilir.
b) GYF’nin Kar Payı (Temettü) Dağıtması Nedeniyle Oluşan GYF Gelirleri
Gayrimenkul Yatırım Fonları temettü de dağıtabilirler. Başka bir deyişle Fon portföyünde bulunan gayrimenkullerin dönemsel getirileri, yatırımcılarına kar payı olarak dağıtılabilir. Kar payı olarak dağıtılan gelirlerle stopaj uygulanmaz. Aşağıda belirtilen şekilde gelir veya kurumlar vergisine tabi olur.
GYF’den kar payı elde eden tam mükellef gerçek kişiler (Türk bireysel yatırımcılar) bu gelirlerinin yarısını gelir vergisi beyannamesi ile beyan ederler. Görüldüğü üzere bireysel yatırımcılar gayrimenkul yatırımlarını GYF’ler aracılığıyla yapmaları durumunda elde edecekleri dönemsel getirilerde % 50’ye yakın gelir vergisi avantajı elde edebilmektedirler.
Tam mükellef kurumların ise GYF’den temettü elde etmeleri durumunda bu gelirlerini kurum kazancına ekleyip kurumlar vergisi ödemeleri gerekmektedir.
Dar mükellef kurumlar açısından da GYF’den elde edilecek kar payı gelirleri beyana veya kurumlar vergisine tabi olmayıp kendi ülkelerinde vergilendirilir.
Bir Gayrimenkul Yatırım Fonu (GYF) Nelere Yatırım Yapabilir?
Alım satım karı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi,depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir,kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın alabilir.
Gayrimenkul projelerinin finansmanı için çıkarılan gayrimenkul sertifikalarına yatırım yapabilirler.
Portföye alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izni alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına yada başka kişilerle birlikte fona ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo,fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya ayrı bölümlerinin yalnızca kira vb. gelir elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir.
Fon bilgilendirme dokümanlarında yer alması şartıyla üzerinde ipotek bulunan veya gayrimenkulün değerini etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olan bina, arsa, arazi ve buna benzer nitelikteki gayrimenkuller ve gayrimenkule dayalı haklar fon portföyüne ve buna benzer nitelikteki gayrimenkuller ve gayrimenkule dayalı haklar fon portföyüne alınabilir.
Kısıtlamalar ise şöyledir:
- Proje geliştirme, proje kontrol, mali fizibilite, yasal izinlerin takibi ve buna benzer hizmetler veremezler.
- Otel, hastane, alışveriş merkezi, iş merkezi, ticari parklar, ticari depolar, konut siteleri, süpermarketler ve bunlara benzer nitelikteki gayrimenkulleri ticari maksatla işletemez ve bu amaçla personel istihdam edemezler.
- Sürekli olarak kısa vadeli gayrimenkul alım satımı yapamazlar.
- Altına, kıymetli madenlere ve diğer emtialara ve bunlara dayalı vadeli işlem sözleşmelerine yatırım yapamazlar.
- Portföydeki sermaye piyasası araçlarını açığa satamazlar, kredili menkul kıymet işlemi yapamazlar ve sermaye piyasası araçlarını ödünç alamazlar.
- Türev araçları kullanarak fon portföyüne korunma amacını aşan işlemler yapamazlar. Türev araçlar nedeniyle maruz kalınan açık pozisyon tutarı fon toplam değerinin %20’sini aşamaz.
- Yurtdışında gayrimenkul alım, satım ve kiralama faaliyetinde bulunamazlar.
Gayrimenkul Yatırım Fonlarının (GYF) Faydaları Nelerdir
GYF ’ler; stokların eritilmesinde, verimli hale getirilip yönetilmesinde, müteahhit karlarının realize edilmesinde ve sektörün sağlıklı büyümesinde ciddi avantajlar getirecektir.Özellikle yabancı Gayrimenkul Yatırımcıları açısından baktığınızda; Yatırımcıların firmalar bazında güvenerek yatırım yapmalarından ziyade, Gayrimenkul Yatırım Fonlarına yatırım yapmaları çok daha avantajlı ve güvenilirdir, zira bu fonlar üzerinde ciddi bir SPK denetimi vardır. Buna ek olarak tapudaki işlemlerde, fonun yetkililerinin yanı sıra, saklamacı kuruluş adı verilen (bankalardan biri) üçüncü bir yetkili de gelip imza atmaktadır. Fona para yatıran yatırımcıların hesapları kişi bazında SPK sistemi içinde elektronik ortamda izlenmekte, dileyen yatırımcı birikimlerinin katılma payına dönüşüp dönüşmediğini kontrol edebilmektedir. Bütün bunların yanı sıra, yabancı yatırımcıların da ülkemizdeki GYF ’lerden pay almasının önü açılmış olması da büyük avantajdır. Bir yabancı yatırımcının doğrudan gayrimenkul alımına göre gayrimenkul fonlarına yatırım yaparak dolaylı alımları çok daha güvenilir, hızlı ve maliyetsiz olacaktır.Tam bu noktada söyleyebileceğimiz bir şey de GYF ‘lerin konut alımlarında kat mülkiyeti tesis edilmiş ve iskânı çıkmış konutları alabileceğidir. Yani Kat irtifakı aşamasındaki gayrimenkulleri edinemezler. Bu durum hem müteahhitlerin iskân alma sürecini, hızlandırmasını hem de ellerindeki stoku hızlı bir şekilde eritmelerini sağlayacaktır.Birçok avantajları beraberinde getiren ve gayrimenkul sektörünün sağlıklı büyümesini sağlayacak olan GYF ’lerin kısa zamanda çoğalacağını, karlı yatırımlar yapılacağını ve bu vesileyle tasarrufa yatırım özgürlüğünün artacağını düşünmek bile konunun heyecanın artacağı anlamına gelmektedir.’
